O inwestycjach w nieruchomości raz jeszcze – głos w dyskusji (cz. II)

Uzasadnienie do zmian w uor, wprowadzających tę kategorię, nie zawiera takiej informacji[1].

Cel wydzielania w bilansie „inwestycji w nieruchomości”

Inwestycje w nieruchomości są prezentowane w bilansie w poz. A.IV „Inwestycje długoterminowe, nieruchomości” (zał. nr 1 i 5 do uor). Przed ich wprowadzeniem do uor były wykazywane w bilansie (i księgach) łącznie z nieruchomościami zaliczonymi do środków trwałych. Ich wprowadzenie jako odrębnej kategorii miało zapewne na celu zbliżenie polskich regulacji do MSR/MSSF, co – w gruncie rzeczy – było głównym celem nowelizacji uor w 2000 r. Można sądzić, że była to stosunkowo szybka reakcja na wydanie MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne (wydany w 2000 r. i od tego czasu kilkukrotnie zmieniany).

Wdrożeniu MSR 40, który zastąpił MSR 25 Rachunkowość inwestycji, towarzyszyła szeroka międzynarodowa dyskusja. Zdaniem części instytucji oceniających projekt MSR 40 wszystkie nieruchomości powinny być objęte zakresem MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe[2]. Przemawia za tym:

• niemożność rozróżnienia operacyjnego czy inwestycyjnego charakteru nieruchomości, bez odwołania się do intencji kierownictwa,
• nieadekwatność, a czasem niewiarygodność wartości godziwej jako parametru wyceny nieruchomości.

W odpowiedzi Komitet Międzynarodowych Standardów Rachunkowości stwierdził, że odmienność cech inwestycji w nieruchomości od cech środków trwałych stanowi wystarczające uzasadnienie, by wprowadzić dla nich odrębne regulacje. Uzasadniał to również korzyściami, jakie użytkownicy sprawozdań finansowych odniosą, dysponując informacjami o wartości godziwej tych nieruchomości. Warto dodać, że na etapie projektu MSR 40 wartość godziwa była jedyną dopuszczalną opcją wyceny inwestycji w nieruchomości. Dopiero w toku końcowych prac nad standardem zdecydowano się dopuścić możliwość wyceny w historycznej cenie nabycia, ze względu na niewystarczający rozwój rynków nieruchomości w niektórych państwach siedziby użytkowników MSR.

Inna grupa instytucji oceniających projekt MSR 40 uważała, że z zakresu standardu należy wyłączyć nieruchomości przeznaczone na wynajem. Ich zdaniem długoterminowy najem jest działalnością usługową, a nieruchomości będące przedmiotem najmu powinny być traktowane tak samo jak każde inne środki trwale wykorzystywane w działalności usługowej[3]. Zdaniem Komitetu wartość godziwa takich nieruchomości odzwierciedla wartość przyszłych czynszów, niezależnie od tego, czy sprzedaż nieruchomości w krótkim okresie jest prawdopodobna, czy nie.

Trzeba też przypomnieć, że MSR/MSSF nie narzucają układu elementów sprawozdania finansowego, w tym bilansu, lecz określają jedynie ich minimalny zakres (które pozycje muszą być wykazane). Inwestycje w nieruchomości należą do „obowiązkowo” prezentowanych pozycji bilansu (sprawozdania z sytuacji finansowej jednostki na koniec okresu). Do takich pozycji zalicza się kategorie, które tak bardzo różnią się od siebie rodzajem lub funkcją, że ich odrębna prezentacja w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jest uzasadniona (MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych, § 57). Wyodrębniając dodatkową pozycję w bilansie, należy ocenić rodzaj, płynność i funkcję aktywów w jednostce (MSR 1, § 58). Dodatkowym czynnikiem decydującym o wprowadzeniu odrębnej pozycji może być odmienność zasad wyceny danej kategorii aktywów (MSR 1, § 59).

Czemu zatem ma służyć wydzielenie inwestycji w nieruchomości ze środków trwałych? Zakłada się, że inwestorzy (oraz dostawcy kapitału dla inwestorów – głównie banki) są zainteresowani wielkością korzyści osiąganych przez daną inwestycję oraz – w razie potrzeby – jej wartością sprzedaży. Ocena opłacalności i wartości inwestycji wymaga informacji nt. jej aktualnej (bieżącej) wartości. Inwestycje w nieruchomości są zwykle: 1) kapitałochłonne, 2) średnio- lub długoterminowe, 3) finansowane z zewnętrznych źródeł przy na ogół znacznych ruchach cen, zwłaszcza budynków i gruntów. Konieczność dostarczenia aktualnych informacji wyklucza przydatność wyceny inwestycji w nieruchomości w historycznej cenie nabycia. Kluczowa jest bowiem wiedza o bieżącej wartości inwestycji.

W nowych Założeniach koncepcyjnych MSSF (dalej ZK), obowiązujących od 2020 r., zdefiniowano dwie kategorie cen – koszt historyczny (historical cost) oraz wartość bieżącą (current value).

Wartość bieżąca dostarcza wyrażonych w pieniądzu, zaktualizowanych informacji o aktywach/zobowiązaniach wraz ze związanymi z nimi przychodami/kosztami, odzwierciedlających warunki istniejące na dzień pomiaru (por. § 6.10 ZK).

Podstawa wyceny jest uogólnieniem, wspólnym mianownikiem parametrów wyceny, mających zbliżoną treść ekonomiczną. Parametrami, które służą ustaleniu wartości bieżącej, są zgodnie z ZK: wartość godziwa (fair value), wartość użytkowa aktywów (value in use) lub wartość realizacji zobowiązań (fulfilment value) oraz aktualna cena nabycia (current cost).

W odniesieniu do inwestycji w nieruchomości dany parametr wyceny dostarczałby następujących informacji:

• wartość godziwa – jaką cenę można by uzyskać na rynku na dzień wyceny w zwykłych warunkach,
• wartość użytkowa aktywów – jakie będą przepływy pieniężne z użytkowania nieruchomości przez jednostkę i z jej zbycia po zakończeniu użytkowania,
• aktualna cena nabycia – jakie wydatki poniosłaby jednostka na dzień wyceny, aby pozyskać analogiczną nieruchomość.

Inwestycje w nieruchomości dostarczają następujących korzyści, wymagających uwzględnienia przy wycenie na dzień bilansowy:

• przychody z czynszów lub z dodatkowych opłat umownych,
• przychody z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (w przypadku ich wyceny w wartości godziwej), które do momentu ich zbycia nie spowodują wpływu środków pieniężnych.

Korzyści mogą również być osiągane jednorazowo, w momencie sprzedaży nieruchomości. Przy analizie tego typu korzyści należy mieć na uwadze cykl życia inwestycji w nieruchomości, co jednak dotyczy tylko budynków i budowli (rysunek na następnej stronie).

Z rysunku wynika, że sposób osiągania korzyści różni się w zależności od tego, czy nieruchomość jest przeznaczona na wynajem, czy jedynie utrzymywana w oczekiwaniu na długoterminowy wzrost wartości (dotyczy to głównie gruntów).

Biorąc pod uwagę przedstawione wcześniej parametry wyceny, nie ulega wątpliwości, że najodpowiedniejszym parametrem wyceny inwestycji utrzymywanych jako lokaty (w celach spekulacyjnych) jest wartość godziwa[4]. Jest to bardziej pojemny parametr wyceny niż wartość rynkowa, gdyż ta druga wymaga istnienia rynku, podczas gdy wartość godziwa dopuszcza ustalenie hipotetycznej wartości rynkowej. Wartość godziwa obejmuje bowiem zarówno wartość rynkową notowaną na bardziej lub mniej aktywnym rynku (ustaloną obiektywnie), jak i substytuty wartości rynkowej, gdy wartości rynkowej nie da się ustalić wprost, na podstawie dostępnych i wiarygodnych informacji (wartość godziwa jako rezultat szacunku).

Wartość godziwa nieruchomości utrzymywanych jako lokata powinna uwzględniać czynniki:

• rynkowe – siła nabywcza pieniądza, koniunktura/dekoniunktura, inflacja, popyt na rynku nieruchomości, dostępność zewnętrznych źródeł finansowania,
• zależne od specyfiki danej nieruchomości, np. lokalizacja (w tym dostępność mediów, sieć transportowa, otoczenie), nowoczesność czy stan budynku.

Wykazanie w bilansie inwestycji w nieruchomości w aktualnej wartości godziwej odzwierciedla potencjalne korzyści z jej ew. sprzedaży. Odrębną kwestią jest natomiast sposób ujmowania okresowych korekt (aktualizacji) wartości. Moim zdaniem bezpieczniejszym rozwiązaniem jest kapitałowe wykazywanie zwiększeń wartości (ich odnoszenie na kapitał z aktualizacji wyceny), gdyż nie wpływa na wynik finansowy, a zatem nie kreuje niezrealizowanych zysków. Takie rozwiązanie, choć niezgodne z MSR 40 i uor, zapobiegałoby dzieleniu „papierowych” wyników[5].

W przypadku nieruchomości inwestycyjnej przeznaczonej na wynajem znaczenie mają zarówno bieżące korzyści (czynsze i ew. dodatkowe usługi), jak i wartość nieruchomości w razie jej zbycia. Dlatego właściwym parametrem wyceny jest również wartość godziwa. Może powstać pytanie, dlaczego nie wartość użytkowa, skoro stanowi bieżącą wartość oczekiwanych wpływów pieniężnych netto lub innych korzyści ekonomicznych z użytkowania składnika aktywów i jego ostatecznego zbycia (por. § 6.17 ZK).

Otóż wartość użytkową ustala właściciel – jednostka kontrolująca dany składnik aktywów, biorąc za podstawę swój punkt widzenia, podczas gdy wartość godziwa odzwierciedla oczekiwania, jakie mogą mieć czytelnicy sprawozdania finansowego, bliżej nieokreśleni uczestnicy rynku. Oznacza to, że jednostka, ustalając wartość godziwą, nie uwzględnia swojej specyficznej sytuacji, np. modelu biznesowego (sposobu wypracowania przez jednostkę przychodów), powiązań kapitałowych czy kondycji finansowej.

Wartość godziwa nie tylko informuje o aktualnej cenie inwestycji w nieruchomości, lecz także pozwala ocenić przyszłe wpływy pieniężne z nieruchomości. Może również stanowić potwierdzenie wcześniejszych oczekiwań (por. § 6.32 ZK).

Argumenty przemawiające za wyceną inwestycji w nieruchomości w wartości godziwej zostały również zawarte w ogólnych zasadach wyceny opisanych w ZK. Stwierdza się w nich, że wyceny bazujące na wartości bieżącej są lepszą miarą w przypadku aktywów[6]:

• charakteryzujących się znaczną wrażliwością na czynniki rynkowe lub na inne czynniki ryzyka,
• wypracowujących bezpośrednio korzyści ekonomiczne.

Warto jednak pamiętać, że wartość godziwa jest wielkością pojemną, a zarazem niejednorodną. W odniesieniu do inwestycji w nieruchomości wartość godziwa charakteryzuje się tym, że jest:

• pojemna, gdyż poza zmiennymi oczekiwaniami rynku uwzględnia nakłady poniesione na remont czy na ulepszenie nieruchomości inwestycyjnej,
• niejednorodna, gdyż w zależności od jakości dostępnych danych może być ustalana na poziomie:

• nieskorygowanych cen notowanych na aktywnych rynkach (poziom I),
• cen podobnych lub identycznych aktywów, ale nienotowanych na aktywnym rynku (poziom II),
• hipotetycznych cen ustalonych metodą dochodową lub kosztów odtworzenia (poziom III, w przypadku zastosowania do wyceny nieobserwowalnych danych wejściowych[7]).

Rynek nieruchomości – nie tylko w Polsce – nie jest rynkiem aktywnym, dlatego wartość godziwą nieruchomości w najlepszym razie będzie można ustalić, opierając się na danych wejściowych odpowiednich dla poziomu II. Najczęściej jednak będzie to wartość godziwa na poziomie III, ustalona na podstawie oszacowanej prognozy przepływów pieniężnych (metoda dochodowa) z odniesieniem do danych rynkowych.

Duża wrażliwość zmian wartości godziwej na zmianę przyjętych założeń jest kluczową przesłanką uzasadniającą ujawnienie informacji nt. zastosowanych przez jednostkę technik wyceny. Uor zawiera tylko definicję wartości godziwej, nie mówi natomiast, jak ją ustalać; odsyła jednak do MSR (art. 10 ust. 3). Nic nie stoi na przeszkodzie, aby takie informacje ujawnić w informacji dodatkowej.

Inne kryteria zaliczania nieruchomości do inwestycji

Ustalenie, czy dana nieruchomość jest inwestycją, może nie być oczywiste, gdyż w uor – jak już była mowa – brak jest stosownych wskazówek. Tymczasem kwalifikacja nieruchomości do inwestycji może istotnie wpływać na wnioski (i wskaźniki) wyprowadzane na podstawie bilansu oraz rachunku zysków i strat jednostki. Wycena inwestycji w nieruchomości w wartości rynkowej/godziwej umożliwia ich wycenę w wartości wyższej od ceny nabycia, powodując poprawę wyniku finansowego, a więc podstawy wypłat dywidendy (zysku).

Nieruchomości inwestycyjne wyceniane w wartości rynkowej/godziwej nie są amortyzowane, co obniża koszty. Z drugiej strony zakup nieruchomości jest zazwyczaj wspomagany kredytem bankowym, rosną więc zobowiązania, a koszty ich obsługi stanowią istotną pozycję kosztów kredytobiorców. Warto byłoby zatem uzupełnić regulacje uor o wybrane wytyczne MSR 40, dotyczące kwalifikacji nieruchomości do inwestycji.

MSR 40 odnosi się nie tylko do jednostek-właścicieli nieruchomości, lecz także do wszystkich jednostek, które takie nieruchomości kontrolują (nimi władają), np. na podstawie umów leasingowych. Co więcej, zgodnie z MSR 40 fakt, że podstawową działalnością operacyjną jednostki jest najem pomieszczeń, nie ma wpływu na to, czy nieruchomość zostanie zakwalifikowana do środków trwałych, czy do inwestycji.

Biorąc pod uwagę różne rodzaje inwestycji w nieruchomości oraz swobodę kształtowania umów najmu, należy stwierdzić, że kwalifikacja nieruchomości – także w świetle MSR – ma w dużym stopniu charakter uzna‑

niowy. MSR 40 wymaga ujawnienia w informacji dodatkowej kryteriów zakwalifikowania nieruchomości do inwestycji, jeżeli jej sklasyfikowanie jest trudne (§ 75 lit. c). Uor takich wymagań nie stawia.

Do czynników, które w szczególności trzeba wziąć pod uwagę przy kwalifikacji nieruchomości, należą[8]:

• zakres usług dodatkowych, świadczonych na rzecz najemców,
• ustalenie, czy nieruchomość jest częściowo (i w jakim stopniu) wykorzystywana na własne potrzeby jednostki,
• model biznesowy wynajmującego,
• sposób osiągania korzyści ekonomicznych z inwestycji w nieruchomości i ryzyko ich nieuzyskania,
• plany strategiczne jednostki co do danej nieruchomości i wcześniejszy sposób użytkowania nieruchomości.

Kwestią wymagającą szczególnej uwagi jest zakres usług świadczonych na rzecz najemców. W myśl MSR 40 (§ 11) korzyści z inwestycji mają wynikać z jej posiadania (kontrolowania), a ryzyko ma być w dużym stopniu niezależni od ryzyka związanego z pozostałymi dziedzinami działalności jednostki. Jest jednak zrozumiałe, że wynajmujący jest zainteresowany utrzymaniem nieruchomości w niepogorszonym stanie. W tym celu nieruchomości są zarządzane przez wynajmującego lub – na zlecenie wynajmującego – przez zewnętrzny podmiot.

W świetle postanowień MSR 40 (§ 11) obiekt można zaliczyć do inwestycji tylko wtedy, gdy dodatkowe usługi są „stosunkowo nieznacznym elementem w skali całokształtu przedsięwzięcia”. W MSR 40 za przykład nieznaczących usług uznaje się świadczenie przez właściciela biurowca usług ochrony i utrzymania obiektu. Podaje się również przykład budynku hotelowego, którego właściciel (wynajmujący) przyjmuje skrajne role:

• jest biernym inwestorem i jego korzyści nie zależą od obłożenia hotelu,
• zarządza hotelem, zlecając prowadzenie drobnych czynności innym podmiotom.

W pierwszym przypadku hotel stanowi inwestycję w nieruchomości, natomiast w drugim – środek trwały. Biorąc pod uwagę relacje właściciela z operatorem, hotel można by zaliczyć do inwestycji, jeżeli:

• płatności z tytułu najmu byłyby w znaczącym stopniu niezależne od wyników operatora hotelu, a raczej odzwierciedlałyby warunki panujące na rynku takich nieruchomości, oraz
• charakter praw właściciela, określonych w umowach z operatorem, nie odbiegałby od praw zwykle oczekiwanych w umowach najmu nieruchomości.

Rodzaj nieruchomości nie ma większego znaczenia. Kluczową kwestią jest rodzaj ryzyka, na jakie jest narażony wynajmujący[9]. Jeżeli poziom korzyści ekonomicznych jest względnie stały i tylko w niewielkim stopniu zależy od świadczenia dodatkowych usług – jest to inwestycja. Jeżeli natomiast korzyści (w tym czynsz) zależą głównie od działalności prowadzonej w nieruchomości – jest to raczej środek trwały. Tak byłoby np. w galerii handlowej, w której wysokość czynszu za lokale sklepowe byłaby w jakikolwiek sposób uzależniona od liczby odwiedzających ją klientów. Korzyści wynajmującego byłyby uzależnione od zaangażowania się w działania o charakterze promocyjnym, czyli obarczone ryzykiem niezwiązanym wprost z nieruchomością.

Jedynie przypadek, gdy wynajmujący oddaje do użytkowania nieruchomość najemcy i nie świadczy żadnych dodatkowych usług, nie budzi żadnych wątpliwości. Kwestia usług dodatkowych, a w szczególności kwalifikacji hoteli, była źródłem wielu kontrowersji już na etapie projektu MSR 40. Komitet Międzynarodowych Standardów Rachunkowości podjął wówczas decyzję, że nie wprowadza szczegółowych kryteriów kwalifikacji nieruchomości do inwestycji[10], gdyż sztywne i szczegółowe określenie rodzajów nieruchomości, które należy uznać za inwestycje, byłoby trudne.

Nieruchomości można wynająć w całości lub w części. W drugim przypadku nieruchomość może być w części środkiem trwałym, a w części inwestycją. MSR 40 (§ 10) nakazuje wówczas wydzielenie w ramach jednej nieruchomości części będących środkiem trwałym i inwestycją. Wskutek takiego „hybrydowego” ujęcia do jednej części nieruchomości stosuje się zasady określone w MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe, a do drugiej – w MSR 40.

Teoretycznie nie ma przeszkód, aby do tych części stosować odmienne zasady wyceny – np. część nieruchomości będąca środkiem trwałym jest wyceniana w historycznej cenie nabycia, a nieruchomość inwestycyjna – w cenie rynkowej lub w inaczej ustalonej wartości godziwej. Takie rozwiązanie, poza komplikowaniem zasad ewidencji księgowej i rozbieżnością amortyzacji dla celów bilansowych i podatkowych, może stanowić źródło dodatkowych trudności. Części wspólne nieruchomości, np. grunt, droga dojazdowa, infrastruktura, dach, winda czy kotłownia, są bowiem – w przypadku inwestycji w nieruchomości – objęte ceną rynkową (wartością godziwą).

Warunkiem takiego wydzielenia jest – zgodnie z MSR 40 – możliwość odrębnej sprzedaży każdej części. Jeżeli taka część nie mogłaby być oddzielnie sprzedana, warunkiem uznania nieruchomości za inwestycję jest wykorzystywanie nieznacznej jej części przy produkcji, dostawach dóbr, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych. Powstaje pytanie, co to jest nieznaczna część: 25, 10 czy 5% powierzchni użytkowej? Czytając ten zapis, można dojść do wniosku, że nawet gdy nieznaczna część nieruchomości służy jako środek trwały, nieruchomość ta nie może być uznana za inwestycję.

Polskie przepisy nie rozpatrują przypadku, gdy część nieruchomości mogłaby mieć charakter inwestycyjny, a część operacyjny (środek trwały). Istnieje tu kilka możliwości: zaliczenie całości budynku do środków trwałych, zaliczenie całości do inwestycji w nieruchomości, ew. podejście hybrydowe – dwa w jednym. Aby uniknąć komplikacji rozwiązań księgowych, w tym odmiennych dla celów bilansowych i podatkowych, oraz trudności, jakie sprawia podział części wspólnych między inwestycje i środek trwały, korzystniejszym rozwiązaniem jest – moim zdaniem – wybór pierwszych opcji.

Kolejnym kryterium wpływającym na kwalifikację nieruchomości jest model biznesowy jednostki. W MSR 40 przyjęto, że do inwestycji zalicza się nieruchomość (grunt, budynek lub część budynku albo oba te elementy) posiadaną (przez właściciela lub leasingobiorcę) w celu uzyskiwania przychodów z czynszów lub ze względu na wzrost ich wartości, albo ze względu na obie te korzyści, przy czym nieruchomość taka nie jest (MSR 40, § 5):

• wykorzystywana przy produkcji, dostawach dóbr, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych, lub
• przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki.

Następnie w MSR 40 podaje się przykłady inwestycji w nieruchomości. Należą do nich (§ 8):

• grunt posiadany w oczekiwaniu na długoterminowy wzrost wartości (pod warunkiem, że nie jest on wykorzystywany w działalności operacyjnej),
• grunt, którego przeznaczenie nie zostało określone(pod warunkiem, że nie jest on wykorzystywany w działalności operacyjnej),
• budynek będący własnością jednostki lub składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oddany lub przeznaczony do oddania przez jednostkę w leasing,
• nieruchomość w trakcie budowy lub ulepszenia, która ma być w przyszłości nieruchomością inwestycyjną.

Do nieruchomości, których MSR 40 nie pozwala uznać za inwestycje, należą np. (§ 9):

• nieruchomość przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności gospodarczej – zwykle w krótkim czasie – lub nieruchomość w trakcie budowy, lub ulepszenia z przeznaczeniem na sprzedaż – jest to zapas,
• nieruchomość wykorzystywana obecnie w działalności operacyjnej jednostki lub taka, którą jednostka zamierza wykorzystywać w ten sposób w przyszłości – jest to środek trwały,
• nieruchomość zaliczana do środków trwałych w budowie,
• nieruchomość wynajmowana pracownikom, nawet gdy pracownicy płacą czynsz w wysokościach stawek rynkowych – jest to środek trwały,
• nieruchomość będąca środkiem trwałym przeznaczona do zbycia – są to aktywa trwałe do zbycia (w rozumieniu MSSF 5 Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży oraz działalność zaniechana),
• nieruchomość oddana w leasing finansowy[12] innej jednostce – jest to należność (por. MSSF 16, § 67).

W MSR 40 przy kwalifikacji nieruchomości do inwestycji pomija się model biznesowy jednostki. Analizuje się cechy poszczególnych nieruchomości w oderwaniu od innych nieruchomości czy od przedmiotu działalności operacyjnej jednostki.

Takie podejście wydaje się sprzeczne z istotą inwestycji, o której była mowa w cz. I artykułu[13], a w szczególności z faktem, że inwestycje są aktywami w dużym stopniu niezależnymi od aktywów zaangażowanych w działalność operacyjną. Ponadto MSR 40 wyłącza z inwestycji nieruchomości służące do świadczenia usług, a przecież najem również jest usługą.

Jakie są konsekwencje pomijania modelu biznesowego przy kwalifikacji nieruchomości według MSR 40? Jednostki, których działalność operacyjna polega na najmie i zarządzaniu nieruchomościami (np. centrami handlowymi, biurowcami, zapleczem magazynowym, hotelami, szpitalami czy lokalami mieszkalnymi bądź użytkowymi), wykazują je jako inwestycje, chociaż w sensie ekonomicznym są to środki trwałe. Powinny one, w myśl MSR 40, wyceniać ww. nieruchomości w wartości godziwej, a wtedy aktywa te nie podlegają amortyzacji.

Czy w przypadku jednostek podlegających uor ich model biznesowy ma wpływ na kwalifikację nieruchomości? Moim zdaniem tak, co wynika z:

• art. 3 ust. 1 pkt 17 uor, zawierającego definicję inwestycji: do inwestycji należą nieruchomości posiadane w celu osiągnięcia z nich korzyści (a nie z działalności wymagającej ich zaangażowania), które nie są użytkowane przez jednostkę (są wyłączone z podstawowej działalności operacyjnej jednostki),
• art. 3 ust. 1 pkt 32 uor, w myśl którego koszty i przychody związane z inwestycjami w nieruchomości są wykazywane jako pozostałe koszty/pozostałe przychody operacyjne, które są kosztami pośrednio związanymi z działalnością operacyjną jednostki[14],
• pkt 4.27 KSR 11, uznającego za środki trwałe nieruchomości oddane do użytkowania innym jednostkom na podstawie umów najmu, dzierżawy lub leasingu operacyjnego, gdyż są one wykorzystywane na własne potrzeby jednostki użyczającej, w przypadku gdy prowadzi ona działalność polegającą na dzierżawie lub wynajmie nieruchomości albo wynajmowana część nieruchomości jest nieistotna.

Wniosek: jeżeli model biznesowy jednostki (jej główny przedmiot działalności) to wynajem nieruchomości, w większości przypadków nieruchomości te należy uznać za środki trwałe. Jak bowiem wynika z wcześniejszych rozważań, inwestycje, w myśl uor, to działanie prowadzone „obok” podstawowej działalności jednostki, a osiągane dzięki niemu korzyści są niezależne od wyników działalności operacyjnej. Jeżeli zatem najem jest głównym przedmiotem działalności jednostki, to aktywa wykorzystywane w tej działalności trudno uznać za inwestycje[15].

Kolejną kwestią jest wpływ usług dodatkowych na kwalifikację nieruchomości według uor. Ze względu na brak wytycznych w polskich przepisach i dość ogólnikowe wskazówki w MSR 40, trzeba się posłużyć kryteriami zdroworozsądkowymi. Przyjmując, że najem nie stanowi podstawowego źródła przychodów jednostki, nieruchomości można by uznać za inwestycje tylko wówczas, gdy:

• przychody wynajmującego wynikają z posiadania i udostępniania do używania nieruchomości, a nie z dodatkowych usług związanych z najmem, oraz
• wysokość czynszu nie zależy od spełnienia dodatkowych warunków, jak np. liczba wizyt klientów czy przychody z reklam zamieszczonych na zewnątrz lub wewnątrz budynku.

Postulaty de lege ferenda

Uor była wielokrotnie modyfikowana. W ostatnich 5 latach nastąpiło ponad 20 zmian, z których niewiele rozwiało wątpliwości księgowych i przedsiębiorców. W odniesieniu do wielu dziedzin uor nie nadąża za praktyką gospodarczą. Jedną z nich są opisywane w tym artykule inwestycje w nieruchomości. Dlatego uzasadnione jest uściślenie zasad ich ewidencji i prezentacji, gdyż – jak już była mowa – stają się one istotną pozycją aktywów, występującą w coraz większej liczbie podmiotów. Uregulowania te – moim zdaniem – mogłyby dotyczyć w szczególności następujących kwestii:

1. definicji inwestycji w nieruchomości,

2. zasad wyceny tych aktywów oraz zakresu związanych z nimi dodatkowych informacji i objaśnień,

3. sposobu ujmowania korekt wartości inwestycji w nieruchomości, z uwzględnieniem księgowego ujęcia ulepszeń i konsekwencji przekwalifikowywania nieruchomości do inwestycji (i odwrotnie).

Ad. 1. Definicja „inwestycji w nieruchomości” ułatwiłaby prawidłową kwalifikację nieruchomości. Proponując definicję, która mogłaby się znaleźć w uor, należałoby uwzględnić:

• treść ekonomiczną inwestycji w nieruchomości,
• stosowane obecnie definicje aktywów i inwestycji.

Łatwo formułować oczekiwania wobec ustawodawcy. Trudniej natomiast zaproponować rozwiązanie wpisujące się w obecny stan prawny. Biorąc pod uwagę te uwarunkowania, chciałbym poddać pod rozwagę następującą propozycję definicji: „inwestycja w nieruchomości to nieruchomość utrzymywana (przez właściciela lub korzystającego w przypadku leasingu finansowego) jako długoterminowa lokata w celu osiągania korzyści wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości lub przychodów z czynszów, przy czym korzyści te przynosi bezpośrednio nieruchomość, a nie prowadzokorzystywana”.

Proponowana definicja z pewnością nie jest doskonała. Może jednak stanowić punkt wyjścia dyskusji, do której zachęcam. Celowe byłoby zarazem jej uzupełnienie o kryteria umożliwiające odróżnienie nieruchomości zaliczanych do inwestycji od środków trwałych czy zapasów, o których była mowa powyżej, a także o wskazówki dotyczące możliwości świadczenia dodatkowych usług na rzecz najemcy.

Ad. 2. Zarówno kierownictwo jednostki, jak i inni użytkownicy sprawozdań finansowych powinni mieć możliwość oceny efektów działalności lokacyjnej jednostki, którą reprezentuje pozycja bilansu „Inwestycje w nieruchomości”. Taką możliwość zapewnia wycena inwestycji w nieruchomości w wartości godziwej, której niewątpliwym walorem jest aktualność. Stosowanie ceny historycznej nie pozwala na uzyskanie informacji, ile można by obecnie za taką nieruchomość uzyskać. Biorąc pod uwagę różną wiarygodność danych będących podstawą ustalania wartości godziwej, można zaproponować dwa równorzędne rozwiązania:

• jeżeli dane wejściowe pozwalają na wiarygodne ustalenie wartości godziwej, to może być ona podstawą wyceny bilansowej – tak byłoby w przypadku gruntów czy budynków, których wartość można ustalić metodą porównawczą na podstawie informacji o aktualnych transakcjach sprzedaży,
• w razie braku aktualnych danych rynkowych, powodujących zmniejszenie wiarygodności wartości godziwej, lub w razie konieczności stosowania metody dochodowej wycena bilansowa mogłaby następować według zasad stosowanych do środków trwałych, a wartość godziwa inwestycji w nieruchomości byłaby ujawniana w dodatkowych informacjach i objaśnieniach.

Bez wątpienia w sprawozdaniu finansowym powinny się znaleźć informacje o[16]:

• wartości godziwej inwestycji w nieruchomości – w każdym przypadku,
• korektach stanu i wartości inwestycji w nieruchomości, wynikających z zakupu/sprzedaży/przekwalifikowania nieruchomości, ze zmian uwarunkowań rynkowych czy z nakładów poniesionych na te nieruchomości (remonty i ulepszenia),
• podmiocie przeprowadzającym wycenę (rzeczoznawca czy samodzielna wycena kierownictwa) oraz o założeniach przyjętych przy ustalaniu wartości godziwej.

Ad. 3. Jestem zwolennikiem kapitałowego ujęcia korekt wartości inwestycji w nieruchomości. Pozwala to na wykazanie zmian wartości inwestycji i nie stoi w sprzeczności z zasadą ostrożności, która ma na celu m.in. zapobieganie dzieleniu między właścicieli niezrealizowanych zysków.

Przyjmując jednak:

• zaproponowaną (w istocie dość wąską) definicję inwestycji w nieruchomości oraz
• stosowanie wartości godziwej do wyceny bilansowej, gdy jej ustalenie jest obiektywnie wiarygodne,

korekty wartości można by ujmować wynikowo, bez naruszania zasady ostrożności; takie rozwiązanie byłoby spójne z rozwiązaniami przyjętymi w MSR 40.

***

Artykuł jest głosem w dyskusji prowadzonej w związku z przygotowywaniem KSR poświęconego inwestycjom w nieruchomości. Bez wątpienia będzie on stanowił uzupełnienie niewystarczających przepisów uor. Niezależnie jednak od prac nad KSR, którego stosowanie nie będzie obowiązkowe, warto zainicjować zmiany przepisów uor dotyczące inwestycji w nieruchomości. W obecnej postaci nie przystają one bowiem do potrzeb praktyki gospodarczej.