O inwestycjach w nieruchomości raz jeszcze – głos w dyskusji (cz. I)

W ostatnich latach wartość nieruchomości (głównie gruntów, budynków i budowli) wciąż się zwiększa, zarówno ze względu na liczbę oddawanych do użytku nieruchomości, jak i wzrost cen; rosną stawki czynszów lokali mieszkalnych. Względnie stabilny poziom wykazują natomiast stawki czynszów nieruchomości komercyjnych (biurowców, centrów handlowych, zaplecza magazynowego itp.)[1].

Ustawa o rachunkowości (uor) – w odróżnieniu od unijnej dyrektywy o rachunkowości (dalej dyrektywa 2013/34/UE), przepisów podatkowych i klasyfikacji GUS – dzieli nieruchomości na służące:

• potrzebom jednostki – zaliczane do środków trwałych,
• bezpośredniemu wypracowywaniu korzyści ekonomicznych – zaliczane do inwestycji.

Skutki tego podziału uor traktuje jednak po macoszemu, brakuje bowiem własnej definicji inwestycji w nieruchomości, zasad kwalifikacji nieruchomości do inwestycji, zasad przekwalifikowania do i z nieruchomości inwestycyjnych, wytycznych do wyceny w wartości godziwej, szczegółowego zakresu wymaganych ujawnień itp.

Przepisy dotyczące inwestycji w nieruchomości zostały mechanicznie „wtłoczone” w istniejący wcześniej stan prawny, między rzeczowe aktywa trwałe a inwestycje finansowe, bez kompleksowego uregulowania związanych z tymi nieruchomościami zagadnień. Jest to niebezpieczne dla obrotu gospodarczego, gdyż brak wytycznych uor w połączeniu z przyznaną przez ustawę możliwością wyceny nieruchomości inwestycyjnych w wartości rynkowej lub w inaczej ustalonej wartości godziwej daje kierownictwu jednostek nadmierną swobodę w kształtowaniu wartości aktywów i poziomu wyniku finansowego. W skrajnym przypadku może to ułatwić „wyprowadzanie” pieniędzy z jednostki.

Jest to szczególnie groźne, gdy inwestycje w nieruchomości stanowią istotną pozycję aktywów, np. 80–90% sumy bilansowej, a zmiany ich wartości godziwej[2] rok do roku są o wiele większe niż suma przychodów z najmu nieruchomości[3]. Biorąc pod uwagę wzrost cen nieruchomości i dużą dynamikę rynku najmu w Polsce, można przypuszczać, że liczba jednostek, w których inwestycje w nieruchomości stanowią istotną pozycję aktywów, będzie rosła, co uzasadnia konieczność dopracowania rozwiązań księgowych w tym zakresie.

Niniejszy artykuł to kolejny głos w dyskusji towarzyszącej pracom nad krajowym standardem w tym obszarze. Próbuje odpowiedzieć na następujące pytania:

1. Jaka jest treść ekonomiczna inwestycji w nieruchomości?

2. Jak zmieniały się przepisy uor dotyczące inwestycji w nieruchomości?

3. Po co wydzielać inwestycje w nieruchomości w bilansie?

4. Co uznać za kryteria kwalifikacji nieruchomości do inwestycji?

Chociaż rozważania dotyczą przede wszystkim polskich przepisów, konieczne jest odwołanie się do MSR/MSSF, gdyż ich postanowienia stanowiły wzorzec wprowadzonych do uor regulacji.

Treść ekonomiczna inwestycji w nieruchomości

Prawidłowe ujęcie w księgach rachunkowych zdarzeń gospodarczych wymaga określenia ich treści ekonomicznej. Jest to trudne, gdy pojęcia opisujące dany składnik aktywów są wieloznaczne, np. w przypadku inwestycji. Potocznie każdy większy wydatek, zwłaszcza o dłuższym okresie skutkowania, określa się jako inwestycję. Inwestuje się zarówno pieniądze, jak i czas. Inwestujemy nie tylko w celach komercyjnych – można inwestować także w relacje, dzieci itd. Niezależnie od rodzaju (postaci) inwestycji zawsze towarzyszą im: nadzieja na większy zwrot niż poniesione na ich zakup lub wytworzenie nakłady, zamrożenie bieżących środków, długi czas oczekiwania i ryzyko nieosiągnięcia spodziewanych korzyści.

Pojęcie „inwestycje” jest różnie rozumiane w teorii ekonomii i finansach. Dla ekonomisty teoretyka inwestowanie oznacza pozyskiwanie dóbr, które zostaną wykorzystane przy wytwarzaniu innych dóbr lub przy świadczeniu usług – głównie w postaci środków trwałych czy materiałów. Takie dobra są ściśle powiązane z działalnością operacyjną jednostki, a uzyskiwane korzyści ekonomiczne wiążą się przede wszystkim z ich użytkowaniem (środki trwałe) lub ze zużyciem do produkcji (materiały).

„Inwestycje” to nakłady gospodarcze, których celem jest stworzenie nowych lub powiększenie istniejących środków trwałych[4]. Takie rozumienie inwestycji nie jest dla księgowych niczym nowym. W bilansie sporządzanym według uor do 2002 r. występowała pozycja „inwestycje rozpoczęte” – obecnie są to „środki trwałe w budowie”. Tak jest zresztą do dziś w ustawach o podatku dochodowym, w których słowa „inwestycje” używa się zamiast „środki trwałe w budowie”. Kategorią wpisującą się w ogólnoekonomiczne rozumienie inwestycji są również „inwestycje w obce środki trwałe”.

Finansiści rozumieją inwestycje szerzej niż nakłady na środki trwałe. Uznają, że są to wszelkie zasoby wyłączone z bieżącej konsumpcji, a więc np. wydatki na zakup udziałów w innej jednostce, które – zgodnie z oczekiwaniami – przyniosą korzyści ekonomiczne. Inwestowanie oznacza rezygnację z bieżącej konsumpcji na rzecz przyszłych korzyści, które powinny przewyższać poniesione wcześniej na zakup wydatki, jednak spełnienie tego oczekiwania jest obarczone pewnym ryzykiem.

Takie spojrzenie na inwestycje nieobce jest również rachunkowości. Jest dostrzegalne w układzie rachunku przepływów pieniężnych (zał. nr 1 do uor). Wydatki działalności inwestycyjnej obejmują m.in. wydatki na nabycie środków trwałych, wartości niematerialnych i prawnych (wnip), inwestycji w nieruchomości i prawa, instrumentów finansowych, a także inne wydatki inwestycyjne.

Zgodnie z KSR 1 Rachunek przepływów pieniężnych działalność inwestycyjna (lokacyjna) polega na nabywaniu lub zbywaniu rzeczowych aktywów trwałych (środków trwałych, środków trwałych w budowie), wnip, długoterminowych inwestycji, w tym inwestycji w nieruchomości i prawa oraz w udziały i akcje, papiery dłużne[5] krótkoterminowych aktywów finansowych (z wyjątkiem środków pieniężnych i ich ekwiwalentów) oraz wszystkich związanych z tym pieniężnych kosztów i korzyści (przychodów), z wyjątkiem dotyczących podatku dochodowego[6]. Inwestycje, w tym ujęciu, dotyczą nie tylko aktywów trwałych, lecz także obrotowych.

Definicja inwestycji w uor (art. 3 ust. 1 pkt 17) różni się od przedstawionego powyżej szerokiego rozumienia inwestycji. W uor przez „inwestycje” rozumie się aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów i/lub uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym z transakcji handlowej; w szczególności są to aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wnip, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści[7]. W przypadku zakładów ubezpieczeń i zakładów reasekuracji przed inwestycjami są lokaty.

Inwestycje, rozumiane zgodnie z powyższą definicją, można umownie podzielić na finansowe (głównie instrumenty finansowe), rzeczowe (nieruchomości i inne zasoby mające postać rzeczową, np. kruszce, dzieła sztuki, klasyczne samochody) oraz inne (np. inwestycje w prawa, które są w uor nieco zbyt szeroko określone jako „inwestycje długoterminowe w wartości niematerialne i prawne”[8] – poz. A.IV.2 bilansu sporządzanego zgodnie z zał. nr 1 do uor).

Odpowiedzi na pytanie o sens ekonomiczny inwestycji w nieruchomości należy – moim zdaniem – szukać w ostatnim, dość niepozornym zdaniu przytoczonej definicji. Chodzi o pojęcie „lokaty”. Prawdą jest, że zdanie, w którym zawarto to pojęcie, odnosi się do zakładów ubezpieczeń i zakładów reasekuracji oraz jest następstwem stosowania przepisów dotyczących działalności ubezpieczeniowej. Jednak wszystkie przedsiębiorstwa mogą dobrowolnie lokować swoje (zwłaszcza wolne) środki pieniężne, uzyskane w ramach działalności operacyjnej.

Sens utrzymywania długoterminowych lokat (depozytów) bankowych i innych długoterminowych lokat jest zbliżony – środki wypracowane w bieżącej działalności lub pozyskane z zewnątrz są wyłączane z dyspozycji przedsiębiorstwa i mają przynosić korzyści ekonomiczne w dłuższym okresie. Zwrot z inwestycji ma zrekompensować okresowe zamrożenie płynnych aktywów. Inwestycje (lokaty) w rozumieniu uor są zatem dokonywane „obok” zwykłej działalności, stanowią odrębny jej segment, którego rentowność podlega odrębnej ocenie.

Oczywiście zmiana okoliczności (zapotrzebowanie na środki pieniężne) spowoduje konieczność „zerwania” lokaty, a więc rezygnację z długoterminowych korzyści. Potwierdza to trafna definicja zaproponowana przez prof. M. Remlein, zgodnie z którą inwestycje to nakłady poniesione przez jednostkę na pozyskanie składnika majątkowego, który:

• nie jest wykorzystywany w działalności operacyjnej jednostki,
• przynosi jej korzyści ekonomiczne, wynikające z faktu jego posiadania (sprawowania nad nim kontroli).

Zestawiając ogólne rozumienie inwestycji (przez finansistów) z jej definicją w uor, można zauważyć części wspólne (por. rysunek na następnej stronie).

Definicja inwestycji w nieruchomości na podstawie uor

W uor, jak już była o tym mowa, brak odrębnej definicji inwestycji w nieruchomości. Do definicji takiej można dojść pośrednio, skracając ogólną definicję do następującej postaci: „Inwestycje [w nieruchomości] to aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów (…) lub innych pożytków (…), a w szczególności (…) te nieruchomości (…), które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści”.

W definicji inwestycji jest mowa o „innych korzyściach, w tym z transakcji handlowej”, co również stanowi „spadek” po definicji zaczerpniętej z MSR 25. Niestety, pojęcie to jest enigmatyczne (niedookreślone), a jego zbyt szerokie rozumienie prowadzi do stwierdzenia, że definicję inwestycji spełniają w zasadzie wszystkie aktywa.

Przytoczona wyżej definicja określa warunki uznania danej nieruchomości za inwestycję.

Po pierwsze musi ona spełnić wymagania stawiane aktywom, tzn. musi stanowić efekt zdarzeń przeszłych, być kontrolowana przez jednostkę (być w jej władaniu), dostarczać korzyści ekonomicznych, i wreszcie – co szczególnie istotne w przypadku nieruchomości inwestycyjnych – jej wartość musi być ustalona w wiarygodny sposób.

Po drugie nieruchomość musi spełniać warunki określone w definicji inwestycji, a mianowicie:

• nie może być używana przez jednostkę, tj. wykorzystywana w jej zwykłej działalności operacyjnej,
• powinna przynosić korzyści ekonomiczne, wynikające z jej posiadania (kontrolowania), a nie z prowadzonej w niej działalności; korzyści te powinny być – co do zasady – niezależne od korzyści przynoszonych przez inne aktywa; takie nieruchomości są aktywami wypracowującymi korzyści ekonomiczne pojedynczo, w dużym stopniu niezależnie od innych składników majątku.

Inwestycje w nieruchomości nie są kategorią jednorodną. Przedstawione warunki ułatwiają oddzielenie nieruchomości inwestycyjnych od będących środkami trwałymi. J. Gierusz, biorąc pod uwagę stopień trudności przy klasyfikowaniu nieruchomości do środków trwałych lub do inwestycji, wyróżnił trzy grupy obiektów, które mogą być uznane za nieruchomości inwestycyjne. Są to:

• typowe inwestycje,
• nieruchomości, których wynajem stanowi główny przedmiot działalności podmiotu,
• zbędne środki trwałe.

Warto wykorzystać ten podział, aby zweryfikować, czy dana nieruchomość spełnia kryteria zaliczania do inwestycji. Dodatkowo można wydzielić nieruchomości, które wcześniej były zakwalifikowane do przeznaczonych na sprzedaż, a więc do zapasów, ale z braku nabywców lub z innych powodów zostały przeznaczone na wynajem.

W praktyce do inwestycji w nieruchomości zalicza się:

a) nieruchomości o charakterze lokacyjnym (typowe inwestycje) nabyte w celu uzyskania korzyści ze wzrostu wartości i/lub z czynszów, przy czym najem nie stanowi przedmiotu głównej działalności operacyjnej jednostki – w tym przypadku kryteria uznania za inwestycje są spełnione bez żadnych wątpliwości, lokaty pozostają „obok” podstawowej działalności operacyjnej,

b) nieruchomości wynajmowane przez jednostki, których główną działalnością jest najem lokali – w tym przypadku działalność lokacyjna staje się działalnością operacyjną, a ryzyko związane z posiadaniem nieruchomości przekłada się na efektywność kluczowego przedmiotu działalności – nie są to inwestycje w rozumieniu uor, ponieważ wykorzystuje się je w bieżącej działalności operacyjnej,

c) nieruchomości przekwalifikowane do inwestycji ze środków trwałych (uprzednio środki trwałe), czyli nieruchomości, które przestały być potrzebne w działalności operacyjnej, a ich wynajęcie jest ekonomicznie uzasadnione – w tym przypadku kryteria kwalifikacji do inwestycji są spełnione tylko wówczas, gdy jednostka zawarła umowę najmu i czerpie z niej korzyści; pustostany nie spełniają kryterium kwalifikacji,

d) nieruchomości przekwalifikowane do inwestycji z zapasów (uprzednio produkty lub towary) – np. gdy w wybudowanym przez siebie budynku deweloper przeznacza niesprzedane lokale na wynajem lub rezygnuje z budowy na danym gruncie – spełnienie kryteriów zaliczenia do inwestycji – jak w pkt c.

Na tej podstawie można dojść do wniosku, że inwestycjami, w myśl uor, bez wątpienia są jedynie nieruchomości nabyte (posiadane) w celach lokacyjnych (pkt a). Natomiast nieruchomości przekwalifikowane (pkt c i d) mogą być uznane za inwestycje, pod warunkiem udowodnienia przez jednostkę, że taka zmiana wiąże się z rzeczywistą zmianą (a nie tylko z zamiarem zmiany) przeznaczenia nieruchomości. Na jednostce spoczywa zatem obowiązek przedstawienia dowodów, że przekwalifikowanie nieruchomości do inwestycji ma treść ekonomiczną, a nie wynika tylko z chęci uzyskania „papierowych” korzyści, jakie dają możliwość wyceny nieruchomości w wartości godziwej i odstąpienia od jej amortyzacji. W żadnym przypadku nie można przyjąć uproszczonej wykładni, że inwestycjami w nieruchomości są wszystkie nieruchomości niezaliczone do środków trwałych.

W odniesieniu do nieruchomości o charakterze lokacyjnym (pkt a) jest zrozumiałe, że zarówno kierownictwo, jak i dawcy kapitału są zainteresowani informacją o ich aktualnej wartości rynkowej lub inaczej ustalonej wartości godziwej. Pozwala ona bowiem odpowiedzieć na pytania:

Czy decyzja o inwestowaniu w nieruchomość była trafna?

Jaka jest jej wartość odzyskiwalna w razie decyzji (potrzeby) sprzedaży nieruchomości?

Dlatego wartość historyczna (cena nabycia netto lub koszt wytworzenia) tych nieruchomości jest zdecydowanie mniej istotną informacją.

Nieruchomości wynajmowane przez jednostkę, która zajmuje się przede wszystkim najmem (pkt b), nie spełniają kryteriów zaliczenia do inwestycji w nieruchomości, ponieważ:

• są wykorzystywane przez jednostkę na jej potrzeby, w toku zwykłej działalności operacyjnej, stanowiącej cel istnienia (powołania) jednostki,
• korzyści ekonomiczne osiągane z tych nieruchomości są trudne do oddzielenia od korzyści wynikających ze zwykłej działalności jednostki,
• nie stanowią lokaty wolnych środków wypracowanych w ramach zwykłej działalności operacyjnej.

Biorąc pod uwagę treść ekonomiczną inwestycji, trudno uzasadnić kwalifikację tych nieruchomości (pkt b) do inwestycji. Są to środki trwałe, a te z zasady – w myśl uor – powinny być wyceniane w cenie nabycia/koszcie wytworzenia plus ulepszenia minus umorzenie i ew. odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Nie ma jednak przeszkód, aby informować o ich aktualnej na dzień bilansowy wartości rynkowej (godziwej) – w dodatkowych informacjach i objaśnieniach. Takie rozwiązanie sprzyjałoby realizacji zasady ostrożności, m.in. wskazując, czy kapitał zakładowy jednostki nie jest „przejadany”.

Jaki z tego wniosek? Jedynie nieruchomości o charakterze lokat (pkt a, tj. utrzymywane w tym celu) spełniają bez zastrzeżeń i wątpliwości kryteria definicji inwestycji. W pozostałych przypadkach trudno o jednoznaczne stwierdzenie, czy te kryteria są spełnione, ponieważ

zależy to w dużym stopniu od intencji kierownictwa. Dlatego bezpieczniejszym rozwiązaniem jest zaliczanie takich nieruchomości do środków trwałych.

Jak zmieniały się przepisy uor dotyczące inwestycji w nieruchomości

Przyjrzyjmy się bliżej przepisom prawa, bo to one określają (lub powinny określać) pożądany sposób postępowania.

Należy podkreślić, że zarówno uor, jak i inne przepisy muszą być zgodne z regulacjami UE; w przypadku uor jest to dyrektywa 2013/34/UE. Takie zobowiązanie przyjęła Polska, gdyż jest to warunek przynależności do UE. Dyrektywa 2013/34/UE, obowiązująca od lipca 2013 r, podobnie jak obowiązująca wcześniej IV dyrektywa z 1978 r., nie zawiera pojęcia „inwestycje w nieruchomości”. Upoważnia jednak państwa członkowskie UE (art. 18 ust. 1b) do zezwolenia na wycenę lub do nakazania wyceny określonych kategorii aktywów, innych niż instrumenty finansowe, w wartości godziwej.

Kategoria „inwestycje w nieruchomości (i prawa)” została wprowadzona do polskiego porządku prawnego, a w rzeczywistości także do polskiej nauki rachunkowości, drogą zmiany uor, dokonanej w 2000 r. (weszła w życie 1.01.2002 r). Od tego czasu inwestycje w nieruchomości są obecne w polskim prawie bilansowym.

Obowiązujące uregulowania są efektem ewolucji, która następuje od niemal 20 lat (patrz rysunek na następnej stronie; podane na nim daty oznaczają moment wejścia w życie danego przepisu). Mimo kilku zmian, o których będzie mowa dalej, inwestycje w nieruchomości były i nadal są „obcym ciałem” w uor, głównie z powodu opcji ich wyceny w wartości rynkowej lub w inaczej ustalonej wartości godziwej, która w uor wciąż jest uregulowana marginalnie. Są one „ubogim krewnym” środków trwałych, w odniesieniu do których wiele objaśnień zawierają uor i KSR 11.

Prace nad „dużą nowelizacją” uor, w toku których została wprowadzona kategoria inwestycji w nieruchomości, rozpoczęły się w 1999 r. W uzasadnieniu jest mowa o ujawnieniu pewnych „słabości” uor, które podzielono na:

luki w uor,

niedociągnięcia definicji i niektórych postanowień,

powodowanie nadmiernych kosztów prowadzenia rachunkowości.

Do luk w uor oraz dyrektywach UE zaliczono brak uregulowań sposobu ujęcia w rachunkowości takich zagadnień, coraz powszechniej występujących w praktyce, jak np. fuzje i przejęcia, instrumenty finansowe, leasing i kontrakty długoterminowe. Inwestycje w nieruchomości zostały pominięte w uzasadnieniu zmian uor. Pewne pośrednie odniesienie się do nich znajduje się w części uzasadnienia poświęconej „inwestycjom kapitałowym”. We wprowadzeniu do tej części uzasadnienia stwierdza się, że intensywny rozwój instrumentów finansowych spowodował wzrost znaczenia rodzajów ryzyka, które nie były istotne w czasie tworzenie uor (tj. przed 1994 r.).

Brak w IV dyrektywie UE uregulowań dotyczących instrumentów finansowych spowodował, że projektodawcy przy opracowywaniu regulacji uor posiłkowali się MSR 25 Rachunkowość inwestycji oraz MSR 32 Instrumenty finansowe: ujawnianie i prezentacja. Standardy stanowiły również wzorzec przy wdrażaniu „dużej nowelizacji” uor. Warto przypomnieć, że pierwszy z nich odnosił się również do inwestycji w nieruchomości, a w tamtym okresie trwały już w Komitecie Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (IASC) prace nad wprowadzeniem MSR 40. Jak już wspomniano, z MSR 25 zaczerpnięto definicję inwestycji, przy czym w uor wprowadzono zapis, że inwestycje to aktywa „nabyte w celu” uzyskania korzyści, co ograniczało możliwość przekwalifikowania innych aktywów do inwestycji.

W 2015 r. wprowadzono też obowiązek zamieszczania w informacji dodatkowej istotnych założeń przyjętych do ustalenia wartości godziwej składników aktywów niebędących instrumentami finansowymi, jeżeli dane wejściowe nie pochodzą z aktywnego rynku. Wymóg wprowadzenia takich ujawnień wynika z dyrektywy UE. Redakcja tego punktu zał. nr 1 do uor może jednak prowadzić do nieporozumień. Logika podpowiada, że chodzi o informowanie o istotnych założeniach przyjętych przy ustalaniu wartości godziwej inwestycji rzeczowych – w nieruchomości czy w inne rzeczowe inwestycje (np. metale szlachetne).

Z dyspozycji wynika jednak, że dla każdej kategorii aktywów wycenianej w wartości godziwej, ale niebędącej instrumentem finansowym, należy ujawnić wartość godziwą oraz skutki przeszacowania zaliczone do przychodów lub kosztów finansowych bądź odniesione na kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny w okresie sprawozdawczym. Wykluczałoby to obowiązek informowania o założeniach przyjętych przy ustalaniu wartości godziwej inwestycji w nieruchomości, której korekty wpływają na pozostałe koszty/pozostałe przychody operacyjne.

Chyba nie o to chodziło w dyrektywie UE. Wydaje się również wątpliwe, aby taka była intencja polskiego ustawodawcy.

Jak stwierdzono we wprowadzeniu, regulacje uor dotyczące inwestycji w nieruchomości są dalekie od doskonałości. Brakuje odpowiedzi na wiele pytań powstających w praktyce, np.:

1. Czy w świetle uor jednostka musi wyceniać wszystkie inwestycje w nieruchomości, np. zarówno grunty, jak i budynki, według jednej zasady (w historycznej cenie nabycia lub w wartości rynkowej/godziwej)?

2. Czy jednostka może dowolnie, w ramach uprawnień do wyboru zasad (polityki) rachunkowości, zmieniać przyjęte zasady wyceny inwestycji w nieruchomości?

3. Czy pojęcie „obiektu inwentarzowego”, np. budynku, jest takie samo w przypadku wyceny w historycznej cenie nabycia i cenie rynkowej/godziwej?

4. Czy wartość rynkową/godziwą należy ustalać na każdy dzień bilansowy?

5. Czy wartość rynkową/godziwą musi (względnie jak często) ustalać niezależny rzeczoznawca majątkowy?

6. Czy w świetle uor dopuszczalne jest ustalanie wartości rynkowej/godziwej na podstawie szacowanych i zdyskontowanych przyszłych dochodów z najmu?

7. Jakie warunki musi spełnić jednostka, aby przekwalifikować nieruchomość do i z inwestycji?

8. Czy wskazane, względnie dopuszczalne jest dzielenie jednej nieruchomości na część będącą środkiem trwałym i część będącą inwestycją?

9. W jakiej pozycji bilansu (środki trwałe w budowie czy inwestycje w nieruchomości) wykazać inwestycje w nieruchomości w trakcie budowy?

Pytania te z pewnością nie wyczerpują tematu.