Zakres nieruchomości inwestycyjnych – głos w dyskusji

W „Rachunkowości” nr 12/2019 ukazał się artykuł dr Katarzyny Trzpioły „Nieruchomości inwestycyjne – wyodrębnianie, ujęcie i prezentacja według ustawy o rachunkowości”. Przedstawione w nim problemy uważam za ważne i zarazem trudne z dwóch powodów:

• niestabilność rynków finansowych sprawia, że wiele podmiotów lokuje wolne środki pieniężne w nieruchomościach, uznając takie inwestycje za bezpieczniejsze i bardziej zyskowne niż zakup akcji, udziałów czy obligacji,
• polskie uregulowania w omawianym zakresie, od 2002 r. stopniowo ewoluują w stronę rozwiązań przyjętych w MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne, jednak wciąż pozostają lakoniczne – nasze prawo bilansowe poświęca nieruchomościom inwestycyjnym niewiele miejsca.

K. Trzpioła omówiła wiele istotnych kwestii, jednak część z nich została jedynie zasygnalizowana, stąd potrzeba dalszych uściśleń – do czego zresztą Redakcja zachęca.

Ten artykuł skupia się na kryteriach, które pozwalają odróżnić nieruchomości inwestycyjne od innych aktywów, zwłaszcza środków trwałych.

Pojęcie „nieruchomości”

Próbując określić zakres nieruchomości inwestycyjnych, pierwszą przeszkodę napotykamy już na wstępie, szukając odpowiedzi na pytanie: co to jest nieruchomość? W myśl art. 46 § 1 Kc nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane, lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przytoczony zapis wskazuje zatem, że istnieją trzy podstawowe typy nieruchomości: gruntowe, budynkowe i lokalowe (części budynku).

Podobne stanowisko prezentuje MSR 40. W jego pkt 5 czytamy: Nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość (grunt, budynek lub część budynku albo oba te elementy).

Jest to wąska definicja nieruchomości. Ustawodawca, definiując w art. 3 ust. 1 pkt 15 uor „środki trwałe”, uznaje to pojęcie za szersze, gdyż zalicza do nich w szczególności: a) nieruchomości – w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle (pogrubienie – JG) i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.

O ile możemy uznać, że wymienione w przytoczonej definicji prawa materialne nie rozszerzają istotnie pojęcia „gruntu” i „lokalu”, o tyle pojawia się tu nowa kategoria zaliczana do nieruchomości – budowla.

Zgodnie z ustawą Prawo budowlane[1] przez „budynek” należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2). Natomiast „budowla” to każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury (art. 3 pkt 3). Przykładowo są to: obiekty liniowe (np. rurociągi), sieci techniczne, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe, składowiska odpadów, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, lotniska, mosty, wiadukty, tunele.

Podobnie, szerzej w stosunku do Kc, pojęcie „nieruchomości” definiuje rozporządzenie RM w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT)[2], w którym czytamy: Z funkcji, jakie poszczególne obiekty spełniają w procesie wytwarzania lub wf toku nieprodukcyjnego użytkowania, rozróżnia się cztery zasadnicze zbiory: (…) nieruchomości – obejmujące grunty, budynki oraz budowle inżynierii lądowej i wodnej.

Przy takim podejściu kategoria nieruchomości obejmuje łącznie następujące grupy rodzajowe obiektów, wyróżnione w KŚT:

0 – Grunty (w tym prawo wieczystego użytkowania gruntu),

1 – Budynki i lokale oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,

2 – Obiekty inżynierii lądowej i wodnej (w części obejmującej budowle), a także inne budowle zakwalifikowane do pozostałych grup rodzajowych KŚT.

Można więc wskazać na zasadniczą różnicę między rodzajowym zakresem nieruchomości inwestycyjnych w myśl Kc i MSR 40 oraz uor i KŚT.

Uor i KŚT rozszerzają kategorię nieruchomości; oprócz gruntów, budynków i lokali zaliczają do niej także budowle (głównie inżynierii lądowej i wodnej). Oznacza to, że za nieruchomości inwestycyjne mogą być uznane (poza tradycyjnie rozumianymi budynkami) przekazane w najem, np. kominy przemysłowe, zbiorniki, silosy, baseny portowe, nabrzeża, doki, mola, szyby wiertnicze, wieże, umocowane w ziemi banery reklamowe.

Nieruchomości inwestycyjne a inne aktywa

Specyfika nieruchomości inwestycyjnych polega m.in. na tym, że lokują się one na styku trzech innych kategorii aktywów: środków trwałych, towarów i wyrobów gotowych.

Co odróżnia nieruchomości inwestycyjne od nieruchomości zaliczonych do środków trwałych?

1. Forma pozyskiwania korzyści. Nieruchomości inwestycyjne przynoszą korzyści dwojako – przez wzrost wartości rynkowej obiektu i/lub czynsze .(opłaty) z tytułu najmu, dzierżawy bądź leasingu. Natomiast środki trwałe służą realizacji procesów produkcji, świadczenia usług lub sprzedaży, a korzyści z nich są osiągane nie wprost, lecz przez sprzedaż produktów lub towarów. Mówiąc inaczej – samo istnienie środka trwałego nie przysparza jednostce korzyści; przy jego udziale musi być wytworzony produkt lub dostarczony towar i dopiero jego akceptacja na rynku, o czym świadczy sprzedaż, czyni ze środka trwałego składnik aktywów.

2. Dodatkowe nakłady. Realizacja korzyści z nieruchomości inwestycyjnych wiąże się z reguły z koniecznością poniesienia niewielkich nakładów; są to np. podatek od nieruchomości, usługi ochrony czy refakturowania. Tymczasem wykorzystaniu środków trwałych towarzyszy zużycie energii, materiałów, pracy, usług obcych (w tym remontów), bez czego realizacja procesów gospodarczych nie jest możliwa.

3. Efekt synergii. Nieruchomości inwestycyjne mogą przynosić korzyści ekonomiczne samodzielnie i niezależnie od innych obiektów. W przypadku środków trwałych wymagana jest ich konfiguracja w celowo dobrane zespoły i dopiero efekt synergii zapewnia osiągnięcie oczekiwanych rezultatów.

4. Przepływy pieniężne. Relatywnie łatwo jest zidentyfikować wpływy i wydatki (przepływy pieniężne) realizowane z poszczególnych nieruchomości inwestycyjnych. W przypadku pojedynczych nieruchomości zaliczonych do środków trwałych wydatki można ustalić pod warunkiem prowadzenia odpowiednio rozbudowanej analityki kosztów; w odniesieniu do wpływów jest to praktycznie niemożliwe.

Na zarysowanym poziomie uogólnień regulacje uor i MSR 40 pozostają zbieżne.

Przy klasyfikacji nieruchomości do środków trwałych lub inwestycji można wyróżnić trzy grupy obiektów:

1) typowe inwestycje,

2) nieruchomości, których wynajem stanowi główny przedmiot działalności podmiotu,

3) zbędne środki trwałe.

W pierwszym przypadku sytuacja jest stosunkowo prosta. Przykładowo towarzystwo ubezpieczeń lokuje wolne środki pieniężne w zakup gruntu, licząc, że w przyszłości jego wartość rynkowa wzrośnie. Grunt jest bez wątpienia nieruchomością inwestycyjną, spełnia bowiem wszystkie wymienione powyżej warunki.

Problem pojawia się, gdy jedynym lub dominującym obszarem aktywności podmiotu jest wynajem nieruchomości, np. budynków lub znajdujących się w nich powierzchni mieszkalnych bądź użytkowych (biurowych, handlowych, składowych itp.). W takim przypadku (druga możliwość) wskazane kryteria okazują się niewystarczające, a podejścia prezentowane w uor i MSR 40 wydają się odmienne.

Jak uor reguluje to zagadnienie? Podział nieruchomości na środki trwałe i nieruchomości inwestycyjne przebiega tu według kryterium „jak wykorzystane są poszczególne obiekty?”. Jeżeli wykorzystuje się je przy prowadzeniu podstawowej działalności operacyjnej (określanej np. jako model biznesu, zasadnicze źródło przychodów, dominujące przepływy pieniężne, działalność kontynuowana), mówimy o środkach trwałych.

Jeżeli obiekt stanowi jedynie formę lokowania wolnych środków pieniężnych, czyli znajduje się poza głównym nurtem aktywności podmiotu, zostanie zaliczony do nieruchomości inwestycyjnych. Oznacza to, że budynek (np. magazyn, hala fabryczna, pomieszczenie sklepowe) przekazany w najem, przy ponoszeniu w związku z tym minimalnych kosztów, może być zaliczony do środków trwałych (główne, a często jedynie źródło przychodów właściciela) lub do inwestycji (dodatkowe korzyści, realizowane obok tych, jakie przynosi działalność podstawowa). Decydujący dla takiego rozstrzygnięcia jest art. 3 ust. 1 pkt 31 uor zaliczający do pozostałych kosztów/przychodów operacyjnych koszty i przychody związane z użytkowaniem, przeszacowaniem i przekwalifikowaniem nieruchomości inwestycyjnych.

Z kolei w myśl koncepcji przyjętej w MSR 40 akcent położony jest na sposób wykorzystania obiektu. Realizacja procesów gospodarczych w budynku, w tym wykonywanie produkcji, czynności administracyjnych, świadczenie usług (np. hotelowych), czynią z niego środek trwały. Jeżeli obiekt został przekazany w najem, to właściciel już go nie użytkuje, lecz jedynie posiada w celu osiągnięcia korzyści, a wskazane procesy wykonuje najemca, a więc inny podmiot.

Przy tym podejściu każda nieruchomość przekazana w najem, niezależnie od tego, czy jest to główna (jedyna) forma aktywności gospodarczej podmiotu (właściciela), czy działalność poboczna, będzie zaliczona do inwestycji.

Rozróżnienie między środkiem trwałym a nieruchomością inwestycyjną jest istotne zwłaszcza w tym ostatnim przypadku, ponieważ:

• przy stosowaniu uor – obiekt zaliczony do nieruchomości inwestycyjnych może być wyceniony w wartości rynkowej lub w inaczej ustalonej wartości godziwej, a ponadto (w modelu tym) nie podlega on amortyzacji; w odniesieniu do środków trwałych działania takie nie są możliwe,
• przy bazowaniu na regulacjach MSR – wycena nieruchomości inwestycyjnych w wartości godziwej nie jest aż tak atrakcyjna, gdyż MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe w odniesieniu do środków trwałych dopuszcza model przeszacowania ich wartości księgowej; odejście jednak od systematycznej amortyzacji może się dla niektórych wydać korzystne, gdyż polepsza wynik.

Przypadek trzeci dotyczy zbędnych środków trwałych, które w wyniku ograniczenia działalności podmiotu utraciły przydatność gospodarczą. Są to np. hale produkcyjne, magazyny, budynki administracyjne, które opustoszały i mogą być sprzedane lub wynajęte, jeśli tylko znajdą się chętni. Jeżeli jednostka prowadzi rachunkowość w myśl MSR, to zastosowanie znajdzie MSSF 5 Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży oraz działalność zaniechana (wyodrębnienie i ew. przecena obiektu), bądź pkt 57 i 58 MSR 40 – jeżeli obiekt będzie nadal wykorzystywany, ale w inny sposób niż dotychczas. Uor takiej możliwości nie przewiduje. W opisanych okolicznościach należałoby moim zdaniem (posiłkując się zapisami pkt 57 i 58 MSR 40) w przypadku:

• wystawienia zbędnych nieruchomości na sprzedaż – traktować je nadal jak środki trwałe, dokonując ew. odpisu z tytułu trwałej utraty wartości,
• zmiany sposobu użytkowania tych nieruchomości, np. podpisania umowy najmu (dzierżawy), przynajmniej na część powierzchni użytkowej, lub chociażby podjęcia działań zmierzających do tego celu – przekwalifikować te obiekty do inwestycji.

Nieruchomości inwestycyjne a towary

Jak już wspomniano, mogą także wystąpić trudności z odróżnieniem nieruchomości inwestycyjnych od towarów. Jeżeli – przykładowo – podmiot nabył grunt po okazyjnej cenie i liczy na to, że w przyszłości sprzeda go z zyskiem, to czy taki obiekt zakwalifikować do inwestycji, czy do towarów? W znalezieniu odpowiedzi mogą pomóc zapisy pkt 8 i 9 MSR 40. Jeżeli podstawowa działalność operacyjna jednostki polega na handlu nieruchomościami, a grunt ma być sprzedany w ciągu normalnego cyklu operacyjnego – zalicza się go do towarów. Jeśli jest to uboczna forma aktywności podmiotu – będzie to inwestycja.

Nieruchomości inwestycyjne a wyroby gotowe

Kolejny problem stanowią relacje między nieruchomościami inwestycyjnymi a wyrobami gotowymi – opisuje je KSR 8 Działalność deweloperska. Pkt 9.4 tego standardu stanowi, że jeżeli gotowy budynek lub lokale w tym budynku są przeznaczone do sprzedaży w ciągu normalnego cyklu operacyjnego, a także gdy sprzedaż ta opóźnia się z powodu braku klientów – wymienione obiekty przedstawia się w bilansie jako zapas wyrobów gotowych. Natomiast w myśl pkt 9.5: Jeżeli deweloper uchwałą swoich władz (np. zarządu) zmienił przeznaczenie nowo wybudowanych lub ulepszonych nieruchomości bądź ich części i podjął działania potwierdzające zamiar utrzymywania ich w celu osiągnięcia przychodów w formie opłat za ich wynajem, leasing lub innych pożytków, to zostają one zakwalifikowane do nieruchomości inwestycyjnych.

Krótkie opracowanie traktujące o zakresie nieruchomości inwestycyjnych nie wyczerpuje oczywiście problemu – mogą przecież zaistnieć różne przypadki, bardziej skomplikowane od opisanych w artykule. Konieczne są wówczas odpowiednie zapisy w opisie przyjętych zasad (polityki) rachunkowości, wskazujące dodatkowe kryteria zastosowane przez jednostkę przy kwalifikowaniu nieruchomości do inwestycji.