Wycena nieruchomości zaliczanych do inwestycji

Zdzisław Fedak dr nauk ekonomicznych, biegły rewident, redaktor miesięcznika "Rachunkowość"
Konrad Romanowski biegły rewident, prowadzi kancelarię w Legionowie k. Warszawy; absolwent studium podyplomowego "Wycena nieruchomości" na Uniwersytecie Warmińsko-Mazurskim w Olsztynie
Artykuł stanowi kolejny głos w dyskusji nt. pojęcia, zakresu, wyceny i prezentacji nieruchomości wyodrębnianych ze względu na ich inwestycyjny charakter.

Zabierając głos w dyskusji nt. nieruchomości zaliczanych do inwestycji (inwestycji w nieruchomości), chcielibyśmy się skupić na problematyce ich wyceny.

Przed tym jednak wskazane wydaje się przypomnienie wiążących przepisów dotyczących inwestycji w nieruchomości, a następnie określenie przypuszczalnego (brak bowiem oficjalnego wskazania) celu ich wyodrębniania w księgach rachunkowych i sprawozdaniach finansowych (sf). Od tego zależy preferowany sposób wyceny inwestycji w nieruchomości.

Przepisy dotyczące inwestycji w nieruchomości

Uor – choć posługuje się pojęciem „nieruchomości zaliczanych do inwestycji” (np. art. 3 ust. 1 pkt 17 oraz pkt 32 lit. b i c, art. 26 ust. 1 pkt 1, ust. 3 pkt 3, art. 28 ust. 1 pkt 1a) – nie zawiera ich definicji. Przyjmując jednak założenie, że w tym samym akcie prawnym te same pojęcia są rozumiane jednakowo, należałoby uznać, że:

1. Nieruchomości to w szczególności grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego (art. 3 ust. 1 pkt 15 uor). Ani rodzaj nieruchomości (np. budynki produkcyjne, handlowe, magazynowe, biurowe, mieszkalne), ani sposób ich pozyskania (nabyte, wytworzone własnymi siłami, wniesione w postaci aportu, przeklasyfikowane ze środków trwałych lub zapasów) nie wpływa na ich klasyfikację. Nieruchomości zaliczane do inwestycji na pewno różnią się od nieruchomości zaliczanych do środków trwałych tym, że nie są przeznaczone na potrzeby jednostki, co oznacza, że nie służą realizacji zadań wynikających z jej modelu biznesowego. Otwarta pozostaje jednak kwestia, czy jest to jedyna cecha rozróżniająca obie kategorie nieruchomości. Czy zakres obiektu uznanego za pojedynczą nieruchomość w obu przypadkach jest taki sam? Jak dalej wyjaśniono, zachodzą tu istotne różnice. Czy od nieruchomości zaliczanych do inwestycji też wymaga się, aby były kompletne i zdatne do użytku? Jeżeli nie, oznaczałoby to, że do inwestycji w nieruchomości zalicza się również nieruchomości w budowie, przeznaczone na inwestycje. Wydaje się, że obie kategorie nieruchomości wymagają spełnienia warunku dłuższego niż rok przewidywanego okresu ekonomicznej użyteczności. Wskazuje na to ich wykazywanie w bilansie w dziale A Aktywa trwałe.

2. Inwestycje to aktywa posiadane przez jednostkę w celu czerpania z nich korzyści ekonomicznych, wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności te nieruchomości, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści (art. 3 ust. 1 pkt 17 uor).

Na podstawie przytoczonych przepisów można by sformułować następującą definicję: Inwestycje w nieruchomości to nieruchomości nieużytkowane na potrzeby jednostki, posiadane przez nią w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu ich wartości bądź uzyskania przychodów w formie innych pożytków, w tym również transakcji handlowych.

W świetle powyższej definicji nie kwalifikują się do inwestycji nieruchomości:

  • użytkowane przez jednostkę, w toku jej zwykłej działalności gospodarczej; są to środki trwałe,
  • wynajmowane, użyczane lub wydzierżawiane przez jednostkę (np. lokale biurowe, handlowe czy magazynowe), przy czym usługom tym towarzyszą usługi dodatkowe na rzecz użytkowników lokali np. zarządzanie, administracja – budynki takie również zalicza się do środków trwałych,
  • przeznaczone do sprzedaży – np. grunty, prawa wieczystego użytkowania gruntu i wzniesione na nich budowle, budynki lub lokale, jeśli przedmiotem działalności jednostki jest działalność deweloperska lub handel nieruchomościami; są to towary lub produkty, względnie produkcja w toku,
  • oddane w leasing finansowy; są to należności.

Nieruchomości zaliczane do inwestycji można wyceniać dwojako – po cenie historycznej, według zasad stosowanych do środków trwałych lub według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej, a więc ceny bieżącej (art. 28 ust. 1 pkt 1a uor).

Wycena w cenie historycznej powoduje jej niezmienność przez cały czas posiadania nieruchomości, wyjąwszy uwzględnienie skutków zmiany zakresu obiektu (ulepszenie, częściowa likwidacja) i utraty wartości wywołanej starzeniem się (amortyzacją) lub zdarzeniami nadzwyczajnymi (trwała utrata wartości). Natomiast wycena w cenie bieżącej (cenie rynkowej) oznacza stałą aktualizację wartości nieruchomości stosownie do zmian warunków rynkowych i cech obiektu.

Zasady wyceny nieruchomości zaliczanych do środków trwałych (następuje ona w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia, powiększonych o koszt obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu finansowania ich zakupu lub budowy oraz ulepszeń, a pomniejszonych o odpisy z tytułu amortyzacji i trwałej utraty wartości) określa art. 28 ust. 1 pkt 1 i ust. 8 oraz art. 31 i art. 32 ust. 1–5 uor, a szeroko rozwija KSR 11 Środki trwałe. Zasady te są powszechnie znane i dlatego uważamy ich omawianie za zbędne. Dalsze rozważania dotyczą wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji po cenie rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej.

Uor nie zawiera definicji ceny rynkowej, stąd nie wiadomo, czy ma to być cena zakupu, czy sprzedaży netto (art. 28 ust. 6 uor). Natomiast w uor mówi się o możliwej do uzyskania na dzień bilansowy cenie sprzedaży netto danego składnika aktywów, nieobejmującej podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego, pomniejszonej o rabaty, opusty i inne podobne zmniejszenia oraz koszty związane z przystosowaniem składnika aktywów do sprzedaży i dokonania tej sprzedaży (art. 28 ust. 5 uor). Można sądzić, że cena sprzedaży netto, a więc po jej zmniejszeniu o podatki od obrotu, opusty udzielone nabywcy i koszty sprzedaży (np. wyceny, prowizji pośrednika, promocji) jest tożsama z ceną lub wartością rynkową.

Wyświetlono 12% treści artykułu

Spis treści artykułu
Spis treści artykułu:

Zobacz tematy:

Temat: „Księgi rachunkowe”
Rachunkowość

Odliczenie straty podatkowej za 2020 r. spowodowanej pandemią COVID-19 – ujęcie w księgach rachunkowych

Jesteśmy spółką z o.o., której w myśl art. 38f updop przysługuje jednorazowe obniżenie dochodu za 2019 r. o stratę poniesioną w 2020 r. na skutek epidemii COVID-19. Nie mamy żadnych zaległości podatkowych, podatek dochodowy za 2019 r. został zapłacony. Natomiast za 2020 r. ponieśliśmy stratę spowodowaną pandemią COVID-19 (przychody za ten rok stanowiły 42% przychodów z 2019 r.). Zamierzamy złożyć korektę zeznania podatkowego za 2019 r.
Jak ująć w księgach rachunkowych odliczenie od dochodu osiągniętego w 2019 r. straty podatkowej poniesionej w 2020 r.? Dotychczas strata podatkowa mogła być potrącana tylko od dochodu osiągniętego w latach następnych.

Zgodnie z art. 38f updop stratę podatkową powstałą w związku z epidemią COVID-19, a więc za 2020 r., można odliczyć wstecznie – od dochodu osiągniętego w roku poprzedzającym (2019). Jeżeli zatem spółka poniosła za 2020 r. stratę z pozarolniczej działalności gospodarczej (i spełniła warunki określone w art. 38f), to jest uprawniona do rozliczenia tej straty z dochodem 2019 r. Ta szczególna możliwość dotyczy straty nieprzekraczającej 5 mln zł.

Rachunkowość

Nabycie przez spółkę komandytową statusu podatnika CIT – wpływ na rachunkowość

Jesteśmy spółką komandytową, nasz rok obrotowy jest równy kalendarzowemu. Od 1.01.2021 r. weszły w życie przepisy, na podstawie których spółki komandytowe od 1.01.2021 lub od 1.05.2021 r. uzyskują status podatnika CIT, przy czym dano do wyboru różne opcje, jeśli chodzi o moment zamknięcia ksiąg rachunkowych.
Jak powinniśmy postąpić, jeśli korzystamy z możliwości zmiany sposobu opodatkowania dopiero od 1.05.2021 r.?

Od 1.01.2021 r. obowiązuje ustawa z 28.11.2020 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw (dalej nowelizacja). Na jej mocy dochody spółek komandytowych, które mają siedzibę lub zarząd na terytorium Polski, od 1.01.2021 lub od 1.05.2021 r. przestają podlegać opodatkowaniu na poziomie wspólników (PIT lub CIT zależnie od ich statusu podatkowego). Są opodatkowane na poziomie „spółki”, która staje się podatnikiem CIT (opodatkowanie CIT).

Rachunkowość

Nieodpłatne przekazanie żywności organizacji pozarządowej w księgach przedsiębiorstwa handlowego

Jesteśmy przedsiębiorstwem handlowym podlegającym obowiązkowi nieodpłatnego przekazywania organizacjom pozarządowym żywności nieprzeznaczonej do sprzedaży, wynikającemu z ustawy o przeciwdziałaniu marnowaniu żywności[1]. Podpisaliśmy z organizacją pozarządową stosowną umowę, na podstawie której przekazujemy jej część żywności (np. kasze, makarony) nadającej się jeszcze do spożycia – termin ważności nie upłynął, ale jest bardzo krótki, ew. opakowania uległy uszkodzeniu, co uniemożliwia jej sprzedaż.
Jednocześnie – na podstawie ustawy (art. 5) – jesteśmy zobowiązani do naliczenia i uiszczenia opłaty od marnowanej żywności, tj. niszczonej wobec nieprzydatności.
Jak ująć w naszej ewidencji nieodpłatnie przekazywaną organizacji pozarządowej żywność, a także naliczenie opłaty za marnowanie żywności?

Nieodpłatne przekazanie – przez jednostkę zajmującą się handlem hurtowym lub detalicznym – nadających się do spożycia towarów spożywczych organizacjom pozarządowym, w których sprzedaż żywności stanowi co najmniej 50% przychodów ze sprzedaży towarów, należałoby ująć w księgach rachunkowych następująco:

Rachunkowość

Jednostka mała a zasada ostrożności

Jesteśmy spółką komandytową, która w świetle uor jest jednostką małą, spełniającą warunki określone art. 7 ust. 2b. Tym samym jesteśmy uprawnieni do rezygnacji z zachowania zasady ostrożności przy wycenie poszczególnych składników aktywów i pasywów w zakresie tworzenia odpisów aktualizujących wartość aktywów oraz rezerw na znane jednostce ryzyko, grożące straty i skutki innych zdarzeń.
Czy w zakres tego uprawnienia wchodzą wszystkie przewidziane w uor wymogi ostrożnej wyceny, czy tylko niektóre z nich? Nadmieniamy, że nie jesteśmy jednostką, o której mowa w art. 7 ust. 2c uor.

W rozdz. 1 uor są wymienione nadrzędne zasady rachunkowości. Jedną z nich jest zasada ostrożnej wyceny – ostrożności (art. 7). Polega ona na tym, że przyjmując założenie kontynuacji działalności przez jednostkę w dającej się przewidzieć przyszłości, poszczególne składniki aktywów i pasywów wycenia się, stosując rzeczywiście poniesione na ich nabycie (wytworzenie) ceny (koszty) – z uwzględnieniem ich realnej wartości możliwej do odzyskania na dzień wyceny (dzień bilansowy). Aktualizacji wyceny dokonuje się bez względu na jej skutki i wpływ na wynik finansowy. Przepisy uor, realizujące zasadę ostrożności, to głównie wymóg:

Rachunkowość

Ewidencja opłat od napojów zawierających dodatek substancji słodzących, kofeiny lub tauryny

Jakie jednostki są zobowiązane do naliczenia i uiszczania opłaty od słodzonych napojów – wytwórcy czy sprzedawcy? Jak ją zaksięgować?

Mocą art. 7 ustawy z 14.02.2020 r. o zmianie niektórych ustaw w związku z promocją prozdrowotnych wyborów konsumentów do ustawy o zdrowiu publicznym (dalej uzp) wprowadzono rozdz. 3a „Opłata od środków spożywczych”.

Rachunkowość

Wycena zapasu produktów

Zgodnie z art. 28 ust. 3 uor, jeżeli nie można ustalić kosztu wytworzenia produktu, wycenia się go według ceny sprzedaży netto takiego samego lub podobnego produktu, pomniejszonej o przeciętnie osiągany przy sprzedaży produktów zysk brutto ze sprzedaży, a w przypadku produktów w toku – także z uwzględnieniem stopnia ich przetworzenia.
Czy od dokonanej w powyższy sposób wyceny należy odjąć koszty:
1) będące konsekwencją niewykorzystanych zdolności produkcyjnych i strat produkcyjnych?
2) ogólnego zarządu, które nie są związane z doprowadzeniem produktu do postaci i miejsca, w jakich się znajduje na dzień wyceny?
3) magazynowania wyrobów gotowych i półproduktów (o ile poniesienie tych kosztów nie jest niezbędne w procesie produkcji)?
4) sprzedaży produktów?

Wycena produktów gotowych zamiast po koszcie wytworzenia, w cenie sprzedaży netto pomniejszonej o przeciętnie osiągany przy sprzedaży produktów zysk brutto – co dopuszcza uor (art. 28 ust. 3) – stanowi odstępstwo od ogólnej zasady. Mogą ją, naszym zdaniem, stosować jednostki:

Rachunkowość

Dostawy niefakturowane – ujęcie w kosztach

Kupujemy części do naprawy samochodów na potrzeby własne. Przyjmujemy je do magazynu na podstawie dokumentu PZ oraz wydajemy do zużycia na podsta‑ wie dokumentu RW. Zdarza się, że faktura za zakup części nie dociera do nas i musimy się o nią upomnieć albo dociera z opóźnieniem, w następnym miesiącu lub jeszcze później. Cenę tych części znamy, gdyż sprzedawca wraz z dostawą wystawia dokument WZ, który ją zawiera.
Czy możemy ująć koszt zużycia części na podstawie RW, mimo że faktura zakupu dotrze i zostanie zaksięgowana w następnym miesiącu albo później?
Przyjmujemy też towary handlowe do magazynu na podstawie PZ i wydajemy do sprzedaży na podstawie WZ. Faktura zakupu tego towaru dociera z opóźnieniem. Czy możemy ująć koszt sprzedanych towarów w miesiącu ich sprzedaży?

Ani przepisy dotyczące prowadzenia ksiąg rachunkowych (uor), ani przepisy o podatku dochodowym (updof, updop) nie zawierają warunku, że obciążenie kosztów zużyciem materiałów lub wartością zakupu bądź nabycia sprzedanych towarów może nastąpić tylko w razie nadejścia, względnie nadejścia i opłacenia w terminie faktur zakupu tych materiałów lub towarów.

Umowa o budowę

Oczekiwana strata na długotrwałej umowie budowlanej

W artykule omówiono zasady ustalania wyniku na niezakończonych długotrwałych umowach budowlanych oraz tworzenia rezerwy na oczekiwaną stratę, z uwzględnieniem wpływu pandemii COVID-19.

Osiągnięcie przez przedsiębiorstwo budowlano-montażowe (wykonawcę) oczekiwanego zysku na realizowanych przez siebie długotrwałych umowach (kontraktach) budowlanych jest obarczone istotnym ryzykiem.

Rachunkowość fundacji i stowrzyszeń

Ewidencja kosztów fundacji i stowarzyszeń

Przystępując do sporządzania rocznego sprawozdania finansowego oraz sprawozdania z działalności (tzw. merytorycznego) fundacje i stowarzyszenia muszą rozliczyć koszty między poszczególne działalności. Podział kosztów, zwłaszcza pośrednich, wpływa zarazem na kwalifikację działalności (statutowa odpłatna lub gospodarcza), z czym wiąże się opodatkowanie lub nieopodatkowanie jej wyniku.

W ciągu ostatnich 15 lat rachunkowość organizacji pozarządowych, którymi są głównie fundacje i stowarzyszenia, podlegała różnym regulacjom zawartym w uor, ustawie o działalności pożytku publicznego i wolontariacie (dalej udpp) oraz w rozporządzeniu MF, które zostało uchylone.

Restrukturyzacja

Postępowania restrukturyzacyjne przedsiębiorców

Artykuł przedstawia możliwości restrukturyzacji przedsiębiorstw zgodnie z polskim porządkiem prawnym, z uwzględnieniem zmian wprowadzonych przepisami antykryzysowymi, zagadnienia związane z odzwierciedleniem postępowań restrukturyzacyjnych w księgach rachunkowych dłużnika oraz konsekwencje podatkowe ich otwarcia.

Restrukturyzacja przedsiębiorstwa ma za zadanie wspomóc przezwyciężenie trudności, których skutkiem jest brak środków do zapłaty wymagalnych zobowiązań i deficytowość, poprzez zastosowanie rozwiązań dopuszczonych prawem. Mowa przede wszystkim o restrukturyzacji naprawczej, której przedmiotem są przedsiębiorstwa odnotowujące słabe wyniki ekonomiczne, często zagrożone utratą płynności finansowej, prowadzącą do bankructwa.

Rachunkowość

Hipotetyczne koszty pozyskania kapitału – ujęcie w księgach rachunkowych

Nasza spółka z o.o., ustalając za lipiec 2020 r. zaliczkę na poczet CIT, skorzystała z uprawnienia zawartego w art. 15cb updop i zaliczyła do kosztów uzyskania przychodów oprocentowanie części zysku netto za 2019 r., który w myśl uchwały zgromadzenia wspólników zasilił kapitał rezerwowy.
Jak zaksięgować to oprocentowanie?

Zgodnie z art. 15cb updop spółki kapitałowe i ska mogą uznać za koszt uzyskania przychodów hipotetyczne oprocentowanie:

Rachunkowość

Moment zaliczenia drogi dojazdowej do środków trwałych

Czy ujęcie środka trwałego w księgach rachunkowych na podstawie dokumentu OT, a nawet rozpoczęcie amortyzacji może nastąpić przed otrzymaniem (faktycznym wpływem do firmy) faktury zakupu tego środka trwałego?
Nasza firmia zleciła wykonanie drogi dojazdowej. W czerwcu podpisano protokół odbioru i rozpoczęto jej użytkowanie. Faktura wykonawcy wpłynęła na początku kolejnego miesiąca i została ujęta w rejestrze zakupu w lipcu.
Czy w księgach czerwca można ująć przyjęcie środka trwałego? Czy można dokonać odpisu amortyzacyjnego już w czerwcu?

Bazująca na uor definicja środka trwałego zawarta w pkt 3.1 KSR 11 Środki trwałe brzmi w skrócie następująco:

Rachunkowość

Księgowe ujęcie kontraktu terminowego

Spółka z o.o. 26.09.2019 r. zawarła z bankiem kontrakt forward[1] opiewający na 100 tys. euro z terminem realizacji 7.01.2020 r. po kursie wymiany 4,4070 PLN/EUR (spółka ma zamiar sprzedać 100 tys. euro). Wyciąg bankowy z 26.09.2019 r. nie zawiera zapisów nt. tej transakcji. Spółka zamieniła jednak kontrakt forward na swap[2] (opisany w wyciągu jako transakcja swap) i 22.10.2019 r. rozliczyła 100 tys. euro po kursie 4,3762 PLN/EUR. Na wyciągu walutowym z 22.10.2019 r. widnieje operacja KW 100 tys. euro przeliczona po kursie 4,3762 PLN/EUR, a na wyciągu złotówkowym z tą samą datą – KP 437 620 zł.
7.01.2020 r., tj. pod datą pierwotnie umówionego rozliczenia kontraktu forward, na wyciągach bankowych widnieją operacje na rachunku:
- walutowym – KP 100 tys. euro z opisem „waluta sprzedana forward 20191022 kurs 4,4070” (w opisie numer swap z 22.10.2019 r.) i odpowiednio
- złotówkowym – KW 440 700 zł KW 100 tys. euro z opisem „waluta zakupiona forward 20191022 kurs 4,4070” (w opisie numer forward z 26.09.2019 r.).
Spółka stosuje podatkową metodę wyceny różnic kursowych.
Jak ująć te transakcje w księgach rachunkowych? W którym momencie powstał koszt/przychód z tych transakcji? Czy już w październiku 2019 r., na dzień bilansowy 2019 r., czy dopiero w styczniu 2020 r.? Jak ustalić wysokość tego kosztu/przychodu? Czy – wobec skrócenia terminu kontraktu forward i wymiany waluty w październiku – kontrakt powinien być wykazany i wyceniony na koniec 2019 r. w bilansie? Czy rozliczając różnice kursowe od własnych środków pieniężnych, uwzględnić oba kontrakty? Jeśli tak, to po jakim kursie?

Jednym z ryzyk działalności gospodarczej są niekorzystne zmiany kursu walutowego, co dotyczy np. spłaty zobowiązań wyrażonych w walucie obcej. Sposobem na neutralizację ryzyka może być zawarcie kontraktów terminowych zaliczanych do instrumentów finansowych. Szczegółowe zasady ewidencji instrumentów finansowych określa rozporządzenie MF. Jednostki małe niewymienione w art. 3 ust. 1e pkt 1–6 uor nie muszą jednak stosować jego przepisów.

Księgi rachunkowe

Nieodpłatne świadczenia – ujęcie w księgach rachunkowych

W jaki sposób ująć w księgach rachunkowych przychód z tytułu nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń otrzymanych przez spółkę z o.o.?

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 2 updop do przychodów osoby prawnej zalicza się m.in. wartość otrzymanych rzeczy lub praw, a także wartość innych świadczeń w naturze, w tym wartość rzeczy i praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie, oraz wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń (z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez samorządowe zakłady budżetowe w rozumieniu ustawy o finansach publicznych i spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w nieodpłatny zarząd lub w używanie).

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....