Wycena nieruchomości zaliczanych do inwestycji

Zabierając głos w dyskusji[1] nt. nieruchomości zaliczanych do inwestycji (inwestycji w nieruchomości), chcielibyśmy się skupić na problematyce ich wyceny[2].

Przed tym jednak wskazane wydaje się przypomnienie wiążących przepisów dotyczących inwestycji w nieruchomości, a następnie określenie przypuszczalnego (brak bowiem oficjalnego wskazania) celu ich wyodrębniania w księgach rachunkowych i sprawozdaniach finansowych (sf). Od tego zależy preferowany sposób wyceny inwestycji w nieruchomości.

Przepisy dotyczące inwestycji w nieruchomości

Uor – choć posługuje się pojęciem „nieruchomości zaliczanych do inwestycji” (np. art. 3 ust. 1 pkt 17 oraz pkt 32 lit. b i c, art. 26 ust. 1 pkt 1, ust. 3 pkt 3, art. 28 ust. 1 pkt 1a) – nie zawiera ich definicji. Przyjmując jednak założenie, że w tym samym akcie prawnym te same pojęcia są rozumiane jednakowo, należałoby uznać, że:

1. Nieruchomości to w szczególności grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego (art. 3 ust. 1 pkt 15 uor). Ani rodzaj nieruchomości (np. budynki produkcyjne, handlowe, magazynowe, biurowe, mieszkalne), ani sposób ich pozyskania (nabyte, wytworzone własnymi siłami, wniesione w postaci aportu, przeklasyfikowane ze środków trwałych lub zapasów) nie wpływa na ich klasyfikację. Nieruchomości zaliczane do inwestycji na pewno różnią się od nieruchomości zaliczanych do środków trwałych tym, że nie są przeznaczone na potrzeby jednostki, co oznacza, że nie służą realizacji zadań wynikających z jej modelu biznesowego. Otwarta pozostaje jednak kwestia, czy jest to jedyna cecha rozróżniająca obie kategorie nieruchomości. Czy zakres obiektu uznanego za pojedynczą nieruchomość w obu przypadkach jest taki sam? Jak dalej wyjaśniono, zachodzą tu istotne różnice. Czy od nieruchomości zaliczanych do inwestycji też wymaga się, aby były kompletne i zdatne do użytku? Jeżeli nie, oznaczałoby to, że do inwestycji w nieruchomości zalicza się również nieruchomości w budowie, przeznaczone na inwestycje. Wydaje się, że obie kategorie nieruchomości wymagają spełnienia warunku dłuższego niż rok przewidywanego okresu ekonomicznej użyteczności. Wskazuje na to ich wykazywanie w bilansie w dziale A Aktywa trwałe.

2. Inwestycje to aktywa posiadane przez jednostkę w celu czerpania z nich korzyści ekonomicznych, wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności te nieruchomości, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści (art. 3 ust. 1 pkt 17 uor).

Na podstawie przytoczonych przepisów można by sformułować następującą definicję: Inwestycje w nieruchomości to nieruchomości nieużytkowane na potrzeby jednostki, posiadane przez nią w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu ich wartości bądź uzyskania przychodów w formie innych pożytków, w tym również transakcji handlowych.

W świetle powyższej definicji nie kwalifikują się do inwestycji nieruchomości:

• użytkowane przez jednostkę, w toku jej zwykłej działalności gospodarczej; są to środki trwałe,
• wynajmowane, użyczane lub wydzierżawiane przez jednostkę (np. lokale biurowe, handlowe czy magazynowe), przy czym usługom tym towarzyszą usługi dodatkowe na rzecz użytkowników lokali np. zarządzanie, administracja – budynki takie również zalicza się do środków trwałych,
• przeznaczone do sprzedaży – np. grunty, prawa wieczystego użytkowania gruntu i wzniesione na nich budowle, budynki lub lokale, jeśli przedmiotem działalności jednostki jest działalność deweloperska lub handel nieruchomościami; są to towary lub produkty, względnie produkcja w toku,
• oddane w leasing finansowy; są to należności.

Nieruchomości zaliczane do inwestycji można wyceniać dwojako – po cenie historycznej, według zasad stosowanych do środków trwałych lub według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej, a więc ceny bieżącej (art. 28 ust. 1 pkt 1a uor).

Wycena w cenie historycznej powoduje jej niezmienność przez cały czas posiadania nieruchomości, wyjąwszy uwzględnienie skutków zmiany zakresu obiektu (ulepszenie, częściowa likwidacja) i utraty wartości wywołanej starzeniem się (amortyzacją) lub zdarzeniami nadzwyczajnymi (trwała utrata wartości). Natomiast wycena w cenie bieżącej (cenie rynkowej) oznacza stałą aktualizację wartości nieruchomości stosownie do zmian warunków rynkowych i cech obiektu.

Zasady wyceny nieruchomości zaliczanych do środków trwałych (następuje ona w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia, powiększonych o koszt obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu finansowania ich zakupu lub budowy oraz ulepszeń, a pomniejszonych o odpisy z tytułu amortyzacji i trwałej utraty wartości) określa art. 28 ust. 1 pkt 1 i ust. 8 oraz art. 31 i art. 32 ust. 1–5 uor, a szeroko rozwija KSR 11 Środki trwałe. Zasady te są powszechnie znane i dlatego uważamy ich omawianie za zbędne. Dalsze rozważania dotyczą wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji po cenie rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej.

Uor nie zawiera definicji ceny rynkowej, stąd nie wiadomo, czy ma to być cena zakupu, czy sprzedaży netto (art. 28 ust. 6 uor). Natomiast w uor mówi się o możliwej do uzyskania na dzień bilansowy cenie sprzedaży netto danego składnika aktywów, nieobejmującej podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego, pomniejszonej o rabaty, opusty i inne podobne zmniejszenia oraz koszty związane z przystosowaniem składnika aktywów do sprzedaży i dokonania tej sprzedaży (art. 28 ust. 5 uor). Można sądzić, że cena sprzedaży netto, a więc po jej zmniejszeniu o podatki od obrotu, opusty udzielone nabywcy i koszty sprzedaży (np. wyceny, prowizji pośrednika, promocji) jest tożsama z ceną lub wartością rynkową[3].

Zgodnie natomiast z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami[4] (dalej ugn) wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Definicję tę Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Krajowym Standardzie Wyceny KSWP 1 interpretuje następująco:

1. Pojęcie „szacunkowa kwota” oznacza wyrażoną w pieniądzu kwotę, którą można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość rynkowa została określona. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności, takie jak np. sprzedaż z bonifikatą.

2. Sformułowanie „można uzyskać” oznacza, że wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej.

3. Fraza „nie znajdują się w sytuacji przymusowej” oznacza, że każda ze stron transakcji miała lub ma motywację do jej zawarcia oraz odpowiednio nie była i nie jest do niej zmuszona przez szczególne okoliczności. Zawarcie transakcji bez przymusu wymaga także przyjęcia założenia, że zarówno kupujący, jak i sprzedający nieruchomości działają z rozeznaniem i postępują rozważnie. Przyjmuje się, że są oni wystarczająco poinformowani o charakterze i cechach przedmiotu transakcji, jego aktualnym i potencjalnym wykorzystaniu oraz o stanie rynku w dniu wyceny. Ponadto zakłada się, że każda strona wykorzystuje te informacje, działając we własnym interesie oraz w sposób rozważny dąży do uzyskania najlepszej ceny dla siebie. Rozwagę ocenia się, uwzględniając stan rynku w dniu wyceny, nie biorąc pod uwagę informacji uzyskanych później.

4. Fraza „mają stanowczy zamiar zawarcia umowy” oznacza, że osoby, które chciały lub chcą dokonać zakupu/sprzedaży nieruchomości nie były zmuszone do zawarcia tej transakcji. Odnosi się to do kupującego, który nie jest nazbyt zdeterminowany, by dokonać zakupu po jakiejkolwiek cenie. Jest to nabywca, który kupuje w realiach aktualnego rynku i który nie zapłaci ceny wyższej od aktualnej ceny na rynku. Odnosi się to także do osoby, która nie jest ani nazbyt nadgorliwa, ani zmuszona do sprzedaży, ani gotowa czekać na uzyskanie ceny, która nie jest możliwa do uzyskania na aktualnym rynku. Sprzedający mający stanowczy zamiar zawarcia umowy ma motywację, by sprzedać nieruchomość na warunkach rynkowych, za najlepszą cenę, możliwą do uzyskania na wolnym rynku, jakakolwiek byłaby to cena. Istniejące po stronie właściciela, będącego zbywcą, uwarunkowania nie są brane pod uwagę, ponieważ sprzedający mający stanowczy zamiar zawarcia umowy oznacza typowego właściciela.

Jak widać, w ugn wartość rynkowa nieruchomości jest tożsama z wartością godziwą (nie mówi się o cenie rynkowej lub inaczej ustalonej wartości godziwej).

Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami (art. 28 ust. 5 uor). Jest to definicja ogólna, niezawierająca wskazówek, jak konkretnie, np. w przypadku nieruchomości, ustalić wartość godziwą.

Nie rozwiewa wątpliwości art. 44b ust. 4 pkt 7 uor, w myśl którego za wartość godziwą środków trwałych przyjmuje się wartość rynkową lub ich wartość według niezależnej wyceny, a w przypadku gdy nie jest możliwe uzyskanie niezależnej wyceny środków trwałych – aktualną cenę nabycia albo koszt wytworzenia, z uwzględnieniem aktualnego stopnia ich zużycia. W istocie uor przekazuje decyzję, jak wycenić nieruchomość niezależnej osobie, ale jakiej – nie wiadomo, bo nie użyto określenia „fachowiec” (niezależny fachowiec z uprawnieniami) czy „rzeczoznawca”.

Uor uprawnia jednostki do stosowania MSR w sprawach nieuregulowanych ani w uor, ani w Krajowych Standardach Rachunkowości (art. 10 ust. 3 uor). Praktycznie oznacza to odesłanie do MSSF 13 Wycena w wartości godziwej.

Trudno byłoby streszczać postanowienia i wskazówki zamieszczone w MSSF 13, warto jednak przypomnieć, że standard ten określa m.in. następujące zasady:

• wartość godziwa to cena, którą otrzymano by – na dzień wyceny – za sprzedaż składnika aktywów w transakcji przeprowadzonej między uczestnikami rynku na zwykłych warunkach na dzień wyceny,
• przy ustalaniu wartości godziwej obowiązuje hierarchia cen.

Ceny poziomu 1, najbardziej pewne, bazują na danych wejściowych (czyli założeniach, które przyjęliby uczestnicy rynku, ustalając cenę składnika aktywów), jakimi są ceny notowane (nieskorygowane) na aktywnych rynkach za identyczne aktywa, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny. W przypadku nieruchomości mogą to być rynki transakcji bezpośrednich, na których transakcje są negocjowane bez pośredników. Niewiele informacji nt. tych transakcji może być dostępnych publicznie (pkt B35 MSSF 13).

Ceny poziomu 2 bazują na danych wejściowych, innych niż ceny notowane uwzględniane na poziomie 1, bezpośrednio lub pośrednio obserwowalnych dla danego składnika aktywów; „obserwowalnych” oznacza, że dane wejściowe są ustalane na podstawie danych rynkowych, takich jak ogólnodostępne informacje o rzeczywistych zdarzeniach lub transakcjach odzwierciedlających założenia, jakie przyjęliby uczestnicy rynku, ustalając cenę składnika aktywów. Danymi wejściowymi ceny poziomu 2 dla posiadanego lub użytkowanego budynku byłaby cena za 1 m2 powierzchni użytkowej budynku (mnożnik ceny) wyprowadzona z obserwowalnych danych rynkowych; np. mnożniki wyprowadzone z cen zastosowanych w obserwowanych transakcjach, których przedmiotem były porównywalne (podobne) budynki o podobnej lokalizacji (pkt B35g MSSF 13)[5].

Jak wynika z wyjaśnień, ceny poziomu 1 i 2 ustala się, stosując podejście rynkowe, polegające na wykorzystaniu obserwowalnych cen i innych odpowiednich informacji o transakcjach rynkowych dotyczących identycznych lub porównywalnych (tj. podobnych) aktywów lub ich grup.

Ceny poziomu 3, najmniej pewne, bazują na nieobserwowalnych danych wejściowych dotyczących danego składnika aktywów (pkt 86 MSSF 13). Jednostka ustala nieobserwowalne dane wejściowe, wykorzystując najlepsze informacje dostępne w danych okolicznościach. Może do tego wykorzystać własne dane, lecz koryguje je, jeśli z dostępnych w rozsądny sposób informacji wynika, że inni uczestnicy rynku wykorzystaliby inne dane lub istnieje pewna specyfika jednostki, o której wiedza nie jest dostępna innym uczestnikom rynku (pkt 89 MSSF 13). Najczęściej ceny poziomu 3 ustalane są drogą podejścia:

• dochodowego[6], tj. techniki wyceny pozwalającej przeliczyć przyszłe kwoty (np. przepływy pieniężne lub przychody i koszty) na jedną bieżącą (tj. zdyskontowaną) kwotę; wycena w wartości godziwej następuje w kwocie wynikającej z bieżących oczekiwań rynku co do tych przyszłych kwot,
• kosztowego[7], tj. techniki wyceny, odzwierciedlającej kwotę wymaganą obecnie, aby zastąpić zdolność użytkową danego składnika aktywów (często podejście to jest określane jako bieżące koszty zastąpienia względnie odtworzenia).

Kryteria wyboru sposobu wyceny inwestycji w nieruchomości

Uor – jak wskazano – dopuszcza wycenę określonych kategorii aktywów, w tym inwestycji w nieruchomości, po cenie (wartości) historycznej lub bieżącej (rynkowej). Wybór ceny zależy od jednostki – właściciela nieruchomości. Czym ma się on kierować? Niewątpliwie rodzaj przyjętej ceny powinien być spójny z celem wyodrębnienia danej kategorii, w tym przypadku inwestycji w nieruchomości w sf, a zwłaszcza bilansie oraz rachunku zysków i strat. Brak jednak wyjaśnienia, jaki był lub jest cel wyodrębnienia nieruchomości zaliczanych do inwestycji oraz który sposób ich wyceny jest preferowany i dlaczego.

Jak się wydaje, podstawowym celem wyodrębnienia w bilansie inwestycji w nieruchomości jest ujawnienie tej części majątku jednostki, o charakterze lokat stosunkowo łatwych do spieniężenia, który zarabia sam na siebie, nie warunkując możliwości prowadzenia przez jednostkę głównej, podstawowej działalności. Wyodrębnienie inwestycji w nieruchomości niesie trzy informacje dla czytelnika sf:

• jakimi zasobami, stosunkowo łatwo spieniężalnymi, bez uszczerbku dla podstawowej działalności, dysponuje jednostka,
• jaką wartość mają aktywa niesłużące bieżącej działalności jednostki,
• jakie dochody i korzyści ekonomiczne w postaci przyrostu wartości nieruchomości oraz/bądź uzyskiwanych z nich przychodów lub innych pożytków przynoszą te zasoby.

Jeżeli zatem celem wyodrębniania inwestycji w nieruchomości jest przekazanie czytelnikom sf informacji o wartości tych względnie łatwo spieniężalnych aktywów, to jednostka – posiadacz takich aktywów – powinna określić ich aktualną (bieżącą) wartość rynkową[8]. Wycena według cen historycznych utrudnia lub wręcz uniemożliwia realizację celu, dla którego wyodrębniono inwestycje w nieruchomości, gdyż nie przedstawia ich realnej wartości. Udzieli jedynie informacji o środkach finansowych faktycznie wydatkowanych na nabycie lub wytworzenie nieruchomości, pomniejszonych o skutki zużycia. Tymczasem od daty pozyskania nieruchomości do dnia bilansowego zmienia się siła nabywcza pieniądza (inflacja), koniunktura (recesja), atrakcyjność i funkcjonalność nieruchomości, co wpływa na jej aktualną wartość (cenę).

Z kolei na wykazany stopień zużycia wpływa odpis amortyzacyjny, który powinien odzwierciedlać okres ekonomicznej użyteczności oraz skutki ew. trwałej utraty wartości nieruchomości. Praktyka pokazuje jednak, że nagminne jest stosowanie podatkowych stawek amortyzacji, a nie stawek wynikających z oceny okresu ekonomicznej użyteczności. W rezultacie następuje regularne zaniżenie wartości inwestycji w nieruchomości, szczególnie w przypadku gdy są one w wieloletnim posiadaniu jednostki.

Uzasadnieniem wyceny inwestycji w nieruchomości w cenie historycznej jest najczęściej brak aktywnego rynku dla nieruchomości lub nietypowość nieruchomości wobec ich dostosowania do potrzeb użytkowników. Wymaga to – dla ustalenia aktualnej ceny – korzystania z usług rzeczoznawcy i powoduje dodatkowe koszty. Ponadto skutki wyceny po cenach rynkowych nie są uznawane dla celów podatkowych (podatek dochodowy, od nieruchomości). Niektórzy podnoszą, że ryzyko nietrafnej wyceny nieruchomości (ustalenia wartości godziwej) jest stosunkowo wysokie, gdyż na ogół są to ceny poziomu 3.

Z wywodów wynika, że jeżeli się powiedziało A (nałożony został obowiązek wyodrębniania inwestycji w nieruchomości), to trzeba by też powiedzieć B (dokonać ich wyceny w cenach rynkowych).

Zanim jednak zajmiemy się bliżej sposobami ustalania ceny rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej, spróbujmy oczyścić przedpole, sygnalizując w kolejnym rozdziale kwestie wymagające rozstrzygnięcia przed wyceną inwestycji w nieruchomości w cenach bieżących.

Dla jakiego obiektu, kto i jak często ustala cenę rynkową

Po pierwsze, stosując do wyceny inwestycji w nieruchomości cenę rynkową lub inaczej określoną wartość godziwą, trzeba ustalić, co stanowi przedmiot wyceny (co wchodzi w skład nieruchomości).

Problem nie powstaje w przypadku niezabudowanych gruntów lub praw ich użytkowania. Zazwyczaj przedmiotem wyceny jest wówczas grunt zlokalizowany w jednym miejscu, nawet jeżeli składa się na niego kilka działek wyodrębnionych w księgach wieczystych.

W przypadku budynków i budowli przedmiotem wyceny jest z reguły – odmiennie niż w przypadku nieruchomości zaliczanych do środków trwałych – „cały budynek”, a więc budynek (budowla), grunt zarówno ten, na którym budynek wzniesiono, jak i przynależny, oraz wbudowane urządzenia np. windy, kotłownia, sieci. Jest to uzasadnione tym, że takie rozwiązania stosuje się powszechnie w obrocie (przy zakupie/sprzedaży) nieruchomościami, gdyż elementy te stanowią nierozłączną z nieruchomością całość. Przedmiotem wyceny może też być część budynku, jeżeli ma ona charakter inwestycji. Jednak sam fakt, że budynek lub jego część nie jest przeznaczony na potrzeby jednostki, bo stał się zbędny i jest wynajmowany osobom trzecim, nie oznacza jeszcze, że ma charakter inwestycji w nieruchomości.

Po drugie jednostka musi wyznaczyć osobę, która dokona wyceny w cenie rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej. Uor nie przesądza, kto to może być. Istnieją cztery możliwości:

• rzeczoznawca majątkowy (niezależna osoba mająca stosowny certyfikat i uprawnienia); taki wymóg stawia uor zakładom ubezpieczeń na życie (art. 28 ust. 9),
• fachowiec, ale niekoniecznie niezależny i mający certyfikat (może to być pracownik jednostki),
• niezależna osoba, ale niekoniecznie fachowiec (art. 44b ust. 4 pkt 7),
• dowolna osoba, np. pracownik służby księgowości.

Przy uwzględnieniu roli inwestycji w nieruchomości i ich rodzaju (grunty, budynki, budowle) konsekwencją wybrania do ich wyceny ceny rynkowej powinno być powierzenie wyceny rzeczoznawcy majątkowemu albo zatrudnionej w jednostce osobie, dysponującej równoważną wiedzą fachową. Jest to warunkiem przekazania przez sf rzetelnego i jasnego obrazu sytuacji finansowej i majątkowej jednostki.

Po trzecie trzeba odpowiedzieć na pytanie: jak często dokonywać aktualizacji wyceny? Co roku czy rzadziej? Np. zakłady ubezpieczeń na życie są zobowiązane wyceniać nieruchomości o charakterze lokat co najmniej raz na 5 lat (art. 28 ust. 9 uor).

Z kolei z art. 156 ust. 3 ugn wynika, że pisemna opinia o wartości nieruchomości (operat szacunkowy), sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego, może być wykorzystywana do celu, dla którego została sporządzona, przez okres nie dłuższy niż 12 mies. od daty jej sporządzenia.

Wydaje się, że racjonalne byłoby przyjęcie rozwiązania polegającego na:

• corocznej weryfikacji potrzeby aktualizacji ceny poszczególnych nieruchomości,
• ustalaniu nowych, aktualnych cen, jeżeli potrzebę taką wykaże weryfikacja, a w każdym przypadku – po upływie 5 lat od ostatniej aktualizacji (zajmuje się tym rzeczoznawca majątkowy).

W tym celu należałoby zbadać:

• o ile zmienił się ogólnopolski wskaźnik cen robót budowlanych lub podobny od ostatniej aktualizacji ceny,
• wskaźnik cen gruntów w danej miejscowości,
• czy budynek/budowla były poddane ulepszeniu.

Jeżeli wskaźnik cen w rachunku ciągnionym wzrośnie (spadnie) od ostatniej aktualizacji o więcej niż określony procent (np. 5%), a/lub wstępnie oszacowana łączna kwota wzrostu (spadku) wartości ogółu inwestycji w nieruchomości jest wyższa od określonego procentu sumy bilansowej (np. 2%), zmianę ceny uznaje się za istotną, co uzasadnia ustalenie nowej ceny rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej. Jeżeli okoliczności takie nie zachodzą, cena nieruchomości pozostaje bez zmian. Weryfikacji dokonuje jednostka siłami własnymi lub korzystając z usług osób z zewnątrz.

Weryfikację i aktualizację ceny należałoby przeprowadzać dla każdego obiektu nieruchomości oddzielnie, gdyż np. ulepszenie jednego budynku, z czym może się wiązać wzrost jego wartości rynkowej, nie powoduje wzrostu wartości innych obiektów nieruchomości.

Weryfikacje i aktualizacje cen nieruchomości wskazane byłoby przeprowadzać blisko dnia bilansowego, aby w sf wykazać możliwie aktualne dane. Przeprowadzenie weryfikacji i jej ustalenia wymagają udokumentowania.

Po czwarte należałoby rozstrzygnąć, czy wszystkie obiekty nieruchomości wyceniać w cenach tego samego typu. Uor tego nie wyjaśnia, mimo że dla różnych kategorii aktywów (nie tylko nieruchomości) dopuszcza alternatywne sposoby wyceny. W pytaniu tym – naszym zdaniem – chodzi o dwie niezależne od siebie kwestie:

• Czy część nieruchomości, np. grunty, można wyceniać tak jak środki trwałe, a więc po cenie historycznej, a budynki i budowle po cenie rynkowej? Naszym zdaniem w jednej pozycji (np. bilansu) nie należałoby prezentować niejednorodnych treści; trzeba by stosować albo ceny historyczne, albo rynkowe.
• Czy część nieruchomości, np. grunty niezabudowane, standardowe budynki mieszkalne, można wycenić według cen poziomu 2, a pozostałe według cen poziomu 3? Naszym zdaniem tak, gdyż poziomy cen są uszeregowane hierarchiczne; ceny poziomu 2 są dokładniejsze niż ceny poziomu 3; nie należy rezygnować z ich stosowania w imię źle pojętej jednolitości.

Ustalanie wartości rynkowej (bieżącej) inwestycji w nieruchomość

Wycena nieruchomości w cenie rynkowej lub w inaczej określonej wartości godziwej jest wyceną opartą na bieżących danych płynących z rynku, w odróżnieniu od wyceny po historycznych, rzeczywiście zapłaconych cenach nabycia lub poniesionych kosztach wytworzenia pomniejszonych o skutki następującej z upływem czasu utraty wartości.

Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości w cenie rynkowej lub w inaczej określonej wartości godziwej konieczne jest:

• określenie zakresu nieruchomości jako obiektu poddawanego odrębnej wycenie (co obejmuje, jaki jest jej stan, położenie, przeznaczenie w planie miejscowym – o ile taki istnieje, czy istnieją ograniczenia dotyczące jej sprzedaży lub użytkowania, np. wpis do rejestru zabytków),
• ustalenie rynku, na którym miałaby odbyć się transakcja sprzedaży nieruchomości na zwykłych warunkach – wobec nieprzenośności z reguły jest to miejscowość, dzielnica, w której się znajduje, zważywszy jednak, że transakcje sprzedaży nieruchomości następują między właścicielem a nabywcą bez udziału pośredników, to niewiele informacji bywa dostępnych,
• dobranie odpowiedniego do przedmiotu i warunków wyceny podejścia: powinno ono maksymalizować udział obserwowalnych (płynących z rynku) danych wejściowych, zgodnych z danymi, które zastosowaliby do wyceny nabywcy – uczestnicy rynku.

W przypadku nieruchomości nie ma możliwości ustalenia cen rynkowych na poziomie 1, brak bowiem aktywnego rynku.

W przypadku niektórych nieruchomości, np. niezabudowanych gruntów i prawa ich wieczystego użytkowania oraz typowych budynków mieszkalnych, istnieje niekiedy dostęp do obserwowalnych transakcji rynkowych, których są one przedmiotem lub informacji rynkowych. Umożliwia to ich wycenę w cenach rynkowych (poziom 2).

Podstawą takich cen są dane o transakcjach sprzedaży podobnych gruntów lub lokali w miejscowości, w której znajdują się nieruchomości. Wyznacznikiem (choć nie jedynym) są przeciętne ceny 1 m2 gruntu bądź 1 ha gruntów o przeznaczeniu rolnym, względnie przeciętne ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku bądź przeciętna cena określonego typu lokalu, wyprowadzone na podstawie obserwowalnych transakcji, których przedmiotem były podobne rodzajem i lokalizacją grunty bądź budynki. Dla wyprowadzenia takich cen konieczna jest wystarczająca wiedza o lokalnym rynku nieruchomości, jego specyfice oraz transakcjach sprzedaży podobnych gruntów lub lokali, które zostały przeprowadzone w ostatnim czasie.

Aby uzasadnić cenę rynkową, konieczne jest zebranie i dysponowanie odpowiednią dokumentacją, upewnienie się o porównywalności obiektów wyceny, przeprowadzenie stosownej analizy.

Nie może to być wartość, o poprawności której jest przekonany jedynie dokonujący szacunku, bez możliwości weryfikacji zasadności przyjętych założeń przez niezależną osobę, np. biegłego rewidenta badającego sf jednostki.

Dla większości nieruchomości brak jednak dostępnych danych o obserwowalnych transakcjach rynkowych lub informacji o warunkach sprzedaży. Wycena nieruchomości następuje wówczas w wartości godziwej przy zastosowaniu podejścia kosztowego lub dochodowego.

W każdym jednak przypadku cel wyceny jest taki sam – oszacowanie, jaka byłaby aktualna cena w transakcji sprzedaży danej nieruchomości, przeprowadzonej na zwykłych, bieżących warunkach rynkowych istniejących na dzień wyceny. Innymi słowy chodzi o ustalenie ceny, którą posiadacz nieruchomości, uczestnik rynku, w razie jej sprzedaży, otrzymałby za nią z dużym prawdopodobieństwem. Cena ta nie uwzględnia kosztów transakcji kupna/sprzedaży oraz związanych ze sprzedażą podatków i opłat.

Wycena w wartości godziwej ustalonej w inny sposób niż za pomocą cen rynkowych

Wycena nieruchomości za pomocą cen poziomu 3, wyprowadzonych na podstawie nieobserwowalnych danych wejściowych, może nastąpić – jak już o tym była mowa – przy zastosowaniu podejścia kosztowego lub dochodowego. Cenę ustala się za każdym razem dla ściśle określonej, pojedynczej nieruchomości.

Podejście kosztowe polega na ustaleniu kosztu odtworzenia danej nieruchomości bądź jej repliki, przy zastosowaniu takich samych materiałów i technologii, rozwiązań przestrzennych itp. albo odtworzenia jej obecnych funkcji i parametrów użytkowych przy zastosowaniu bieżąco dostępnych materiałów i technologii. W obu przypadkach uwzględnienia wymaga stopnień zużycia wycenianej nieruchomości.

W praktyce przy podejściu kosztowym do odtworzenia zdolności użytkowych nieruchomości następuje:

• ustalenie wartości rynkowej (ceny sprzedaży) gruntu lub prawa wieczystego użytkowania wchodzącego w skład danej nieruchomości, może to być ich cena rynkowa,
• sporządzenie kosztorysu budowy budynku lub budowli o identycznej zdolności użytkowej (np. standardzie i powierzchni użytkowej), do posiadanej przez wyceniany obiekt, przy założeniu stosowania obecnie używanych materiałów i technologii oraz zapłacie aktualnych cen materiałów, pracy sprzętu, płac; kosztorysem budowy obejmuje się także przypuszczalne koszty pozwoleń, uzgodnień, prac projektowych, nadzoru oraz finansowania,
• zmniejszenie wartości kosztorysowej wycenianego budynku lub budowli o przypuszczalny procent utraty przydatności zdolności użytkowej; utrata przydatności budynku lub budowli jest powodowana:

• fizycznym starzeniem się (skutek upływu czasu z uwzględnieniem trwałości zużytych do budowy materiałów, jakości wykonawstwa, sposobu użytkowania, w tym dokonywania remontów itp.),
• funkcjonalną przestarzałością, zastosowanymi standardami wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne (skutek postępu w wyposażeniu i ułatwieniach eksploatacji powierzchni użytkowych),
• degradacją środowiska (skutek np. utraty atrakcyjności miejsca położenia nieruchomości wobec sąsiedztwa zakładów przemysłowych, dróg o dużym natężeniu ruchu, linii tramwajowych, nieuregulowanych cieków wodnych, skażeń powietrza).

Wyrażony procentowo stopień każdego rodzaju utraty przydatności ustala się dla poszczególnej nieruchomości odrębnie; do obliczenia zużycia nieruchomości przyjmuje się najwyższy z procentów zużycia.

Utrata przydatności nieruchomości budowlanej jest pojęciem szerszym niż jej umorzenie. Dlatego nie można ustalać procentu utraty przydatności zdolności użytkowej, biorąc pod uwagę wyłącznie procent, jaki wynika ze stosunku lat eksploatacji do teoretycznego okresu użytkowania budynku lub budowli. Kluczową sprawą przy podejściu kosztowym do wyceny inwestycji w nieruchomości jest – jak widać – ocena aktualnej przydatności jej zdolności użytkowej dokonana z punktu widzenia nabywcy – uczestnika rynku, który nie zapłaciłby za obiekt więcej.

Przy podejściu dochodowym stosuje się zazwyczaj następujący tok postępowania:

• ustala się przychody (wpływy) z nieruchomości za poszczególne kolejne n lata i pomniejsza o koszty (wydatki) jej eksploatacji i utrzymania w poszczególnych, kolejnych n latach,
• różnicę, tj. dochody z nieruchomości za poszczególne kolejne n lata, mnoży się przez stopę dyskontową właściwą dla danego roku, co pozwala obliczyć zdyskontowany dochód z nieruchomości za dany rok,
• wyprowadza się sumę zdyskontowanych dochodów z nieruchomości za kolejne n lata,
• zwiększa się ją o zdyskontowaną końcową wartość sprzedażną nieruchomości po upływie n lat,
• w wyniku uzyskuje się wartość godziwą nieruchomości.

Wycena każdej odrębnej nieruchomości następuje przy uwzględnieniu dostępnych informacji płynących z rynku. Ze względu na nieprzenoszalność nieruchomości pod uwagę bierze się przede wszystkim informacje o sprzedażach nieruchomości, jakie nastąpiły w miejscowości, w której nieruchomość się znajduje, lub w bliskiej okolicy.

Przy wycenie uwzględnia się:

• fizycznie możliwe wykorzystanie nieruchomości z uwagi na wielkość i funkcje, stan techniczny, standard użytkowy,
• prawne ograniczenia przy sprzedaży lub użytkowaniu nieruchomości,
• inne czynniki jak np. lokalizacja, warunki umów najmu danej nieruchomości, wiarygodność najemców.

W zasadzie dla ustalenia wartości godziwej nieruchomości następuje ustalenie przepływów pieniężnych netto, a więc nadwyżki wpływów nad wydatkami. W dłuższym okresie można przepływy pieniężne netto zastąpić dochodem. Jeżeli bowiem zaległości w zapłacie czynszów (przychodów) nie są znaczne i nie wykazują tendencji wzrostu, zastąpienie przepływów pieniężnych dochodem daje prawie taki sam rezultat, a ułatwia szacunek wartości godziwej nieruchomości.

Do wyceny nieruchomości – jak widać – przyjmowane są następujące, niżej opisane dane liczbowe:

1. Liczba kolejnych lat (n), dla których następuje szacunek przychodów i kosztów; nie może to być okres zbyt długi, np. przekraczający 5–7 lat, bo przy takim horyzoncie czasowym brak dla końcowych lat wystarczająco wiarygodnych danych nt. przyszłości.

2. Przychód stanowiący iloczyn powierzchni użytkowej lub innej miary zdolności użytkowej nieruchomości, przeciętnie w roku wykorzystanej przez użytkowników (stopień obłożenia) oraz stawek czynszu, powiększony o przychody inne niż z czynszów. Do rozważenia jest, czy do powierzchni użytkowej wliczać lokale zajmowane przez właścicieli lub inne zwolnione z czynszu. Stawki czynszu uwzględniane przy szacowaniu przychodów (obłożona powierzchnia użytkowa × roczna stawka czynszu lub liczba obłożonych lokali × roczny czynsz za nie) zależą od atrakcyjności (dogodności) położenia i nowoczesności (standardu, komfortu) budynku lub budowli, zmienności bądź stabilizacji czynszów w okresie objętym prognozą. Prognozę ułatwia okoliczność, że umowy najmu są z reguły podpisywane na okresy wieloletnie i w zasadzie określają one terminy zakończenia najmu, stawki oraz warunki ew. corocznej aktualizacji (indeksacji), jeśli taką uwzględniono. Uwzględnienia wymagają pustostany, okresy bezczynszowe, następujące przy zmianie najemców lub w przypadku, gdy zgodnie z umową najemca płaci przez pewien czas czynsz preferencyjny bądź nie płaci go wcale. Podobnie postępuje się, jeżeli zaległości w zapłacie czynszu są znaczne. Zmniejsza to przychody, wpływając tym samym na wartość nieruchomości wycenianej przy użyciu podejścia dochodowego. Przychody inne niż czynsze to przychody z zamieszczania na ścianach budynku/budowli bilbordów, murali, zamontowania anten telefonii lub telewizji, wbudowania bankomatów itp. Punkt wyjścia (dane wyjściowe) szacunku przychodów stanowią wiążące na dzień wyceny umowy najmu zawarte na czas określony lub bezterminowo. Jeżeli zapewniają one wynajem całej powierzchni i są bezterminowe, prognoza przychodów nie jest kłopotliwa. Inaczej jest w przypadku, gdy podpisane umowy nie zapewniają wynajmu pełnej powierzchni lub zostały zawarte na czas określony i wygasają w okresie objętym szacunkiem. Możliwe są wtedy różne podejścia. Jedno z nich przewiduje uwzględnienie tylko tych przychodów, których uzyskanie zgodnie z podpisanymi umowami w objętym prognozą okresie jest wielce prawdopodobne. Jest to podejście ostrożne, bazujące na aktualnym na dzień wyceny stanie. Jego wadą jest, że nieczęsto się zdarza, aby na dzień wyceny powierzchnia przeznaczona na najem była w pełni obłożona, a przecież właściciel nieruchomości będzie dążył do pełnego obłożenia. Stąd może przyjąć, że wysiłki służące pozyskaniu najemców się powiodą, choć może się z tym wiązać obniżenie stawek czynszu. Istnieje też ryzyko, że część powierzchni nie będzie wynajęta przez dłuższy okres i trzeba to również uwzględnić. Z reguły jest ona szacowana jako udział powierzchni niezajętej w powierzchni użytkowej ogółem.

3. Koszty utrzymania i eksploatacji nieruchomości, w części, w której obciążają jednostkę – właściciela. Z reguły na najemcę przenoszone są koszty wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej (jeżeli najemca nie ponosi ich bezpośrednio). Często dotyczy to również podatku od nieruchomości. Natomiast właściwe koszty utrzymania i eksploatacji nieruchomości, jak np. ubezpieczenia, remontów, ochrony, utrzymania w czystości i sprawności, zarządzania nieruchomością, obciążają właściciela. Ich pokryciu służy część przychodu z czynszu. Koszty dostosowania najmowanej powierzchni do potrzeb użytkownika ponoszą z reguły najemcy, jeżeli umowa nie stanowi inaczej. Do kosztów wlicza się także koszty okresowych ulepszeń, ale pomija amortyzację jako koszt niepieniężny. Jeżeli wynagrodzenia obciążają jednostkę, uwzględnienia wymaga wyższy od inflacji wzrost w kolejnych latach wynagrodzeń personelu obsługującego nieruchomość; ew. różnice w wysokości przychodów lub kosztów w kolejnych, objętych szacunkiem latach, mogą wynikać z prognoz dotyczących obłożenia powierzchni użytkowej.

4. Roczna stopa dyskontowa, za pomocą której nastąpi zdyskontowanie dochodów za poszczególne lata oraz wartości końcowej nieruchomości; stanowi ona sumę:

• stopy oprocentowania, służącej uwzględnieniu wartości pieniądza w czasie; jest to zazwyczaj stopa oprocentowania wolnych od ryzyka papierów wartościowych (np. obligacji skarbowych) o terminach wykupu odpowiadających dochodom za poszczególne lata,
• stopy inflacji, odzwierciedlającej spadek siły nabywczej pieniądza w kolejnych latach, spowodowany wzrostem cen; niekiedy stopa oprocentowania uwzględnia już stopę inflacji. W MSSF 13 (pkt B14c) wskazuje się, że założenia przyjęte do obliczania przychodów i kosztów oraz stosowania stopy dyskontowej powinny być spójne; np. jeżeli dochody z nieruchomości (różnica między przychodami a kosztami) obejmują wpływ inflacji, wówczas stopa dyskontowa powinna również uwzględniać inflację. Jeżeli dochody nie uwzględniają wpływu inflacji, ich zdyskontowanie następuje za pomocą stopy wolnej od wpływu inflacji,
• premii za ryzyko wyceny; uwzględnia ona, że podstawą ustalenia stopy dyskontowej była stopa dyskonta stosowana do wyceny papierów wartościowych wolnych od ryzyka (cechy takiej nie mają nieruchomości), a dalej, że założenia przyjęte do wyceny nieruchomości (ustalania dochodów i wartości końcowej) mogą się nie sprawdzić; jest to rekompensata za ryzyko nietrafności wyceny przepływów (przychodów, kosztów) i wartości końcowej; jak o tym mowa w pkt B16 MSSF 13, niekiedy ustalenie premii z tytułu ryzyka może być trudne, ale sam stopień trudności nie jest dostatecznym powodem do jej pominięcia przy szacunku wartości godziwej inwestycji w nieruchomości.

5. Końcowa wartość sprzedażna nieruchomości; wymaga ona oszacowania w cenie z dnia wyceny, a następnie ulega zdyskontowaniu. Przeważnie składać się na nią będą wartość gruntu (która na ogół pozostanie niezmieniona lub wzrośnie) oraz wartość budynku, zależna od jego wieku, jakości materiałów zużytych do budowy, standardu wyposażenia, gospodarki remontowej itp. Uwagi dotyczące szacowania utraty wartości przez nieruchomość, której wartość ustalono za pomocą podejścia kosztowego, mają również zastosowanie przy ocenie wartości końcowej obiektu nieruchomości. Wydaje się, że najbardziej wrażliwe na subiektywizm, a zarazem decydujące o wartości nieruchomości są stopa dyskontowa, wartość końcowa i okres (n) ustalenia dochodu.

Jak widać, ustalenie wartości godziwej za pomocą podejścia kosztowego lub dochodowego nie jest proste. Wymaga dużej znajomości rzeczy, obserwacji transakcji na rynku nieruchomości, analiz poszczególnych danych wejściowych, umiejętności realistycznego prognozowania. Potwierdza to wyrażony uprzednio pogląd, że szacunki ceny nieruchomości powinny być powierzane fachowcom, najlepiej o sprawdzonych kwalifikacjach i niezależnych od jednostki.

Prezentacja informacji o wartości inwestycji w nieruchomości

W rozdz. „Kryteria wyboru sposobu wyceny inwestycji w nieruchomości” tego artykułu przestawiono hipotezę, że celem wyodrębnienia inwestycji w nieruchomości jest poinformowanie czytelnika sf o tym, jakimi zasobami, stosunkowo łatwo spieniężalnymi, bez uszczerbku dla podstawowej działalności, dysponuje jednostka, jaka jest ich wartość rynkowa oraz jakie dochody (korzyści) przynoszą.

Aby odpowiedzieć na pytanie, czy cel ten jest realizowany, przyjrzyjmy się danym wymagającym obowiązkowej prezentacji w sf. Zgodnie z uor wszelkie przychody (w tym przyrost wartości) uzyskane z posiadania lub ze sprzedaży inwestycji w nieruchomości i poniesione w związku z tym koszty zalicza się w okresie ich powstania do pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych (art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c).

W przypadku jzp i dużych jednostek sporządzających sf według zał. nr 1 do uor inwestycje w nieruchomości wykazuje się następująco:

• w bilansie – w dziale Aktywa trwałe, w poz. IV.1. Inwestycje długoterminowe, stan na początek i koniec okresu,
• w dodatkowych informacjach i objaśnieniach (poz. I.1) – przyczyny zmian wartości m.in. inwestycji długoterminowych (stan początkowy, zmniejszenia i zwiększenia z tytułu aktualizacji wartości, rozchody oraz stan końcowy),
• w rachunku zysków i strat – przychody i koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem, aktualizacją i zbyciem inwestycji w nieruchomości (ale bez ich wyodrębniania):

• przychody i koszty eksploatacji i utrzymania inwestycji w nieruchomości – w poz. inne przychody/koszty operacyjne, jeżeli jednostka ich nie wykazała w dodatkowej pozycji (por. dalej),
• zmiany wartości inwestycji w nieruchomości spowodowane zmianą cen rynkowych lub inaczej określonej wartości godziwej – w poz. aktualizacja wartości aktywów niefinansowych,
• zbycie i likwidacja nieruchomości (łącznie ze zbyciem i likwidacją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych) w poz. zysk/strata z tytułu rozchodu niefinansowych aktywów trwałych.

Jak z tego wynika, rachunek zysków i strat nie zapewnia informacji o rentowności lokat w nieruchomości zaliczanych do inwestycji.

O tym, czy inwestycje w nieruchomości są wykazane w sf w cenie historycznej, czy rynkowej, powinno informować wprowadzenie (poz. 7). Nie są natomiast wymagane informacje, kto i kiedy ustalił ceny rynkowe lub inaczej określoną wartość godziwą inwestycji w nieruchomości.

Są to ułomności obowiązujących przepisów, którym jednostka może zaradzić:

• wprowadzając do rachunku zysków i strat (zgodnie z uprawnieniem określonym w art. 50 ust. 1 uor) dodatkową pozycję – wynik z inwestycji w nieruchomości (po poz. H.3 – wariant kalkulacyjny lub po poz. E.3 – wariant porównawczy), uwzględnioną w ustrukturyzowanej postaci sf,
• zamieszczając odpowiednie wyjaśnienia w dodatkowych informacjach i objaśnieniach, w poz. 10 Inne informacje, jeżeli mogłyby w istotny sposób wpłynąć na ocenę sytuacji majątkowej, finansowej oraz wynik finansowy jednostki.

W przypadku jednostek małych, sporządzających sf zgodnie z zał. nr 5 do uor, wymogi dotyczące prezentacji inwestycji w nieruchomości w bilansie, wprowadzeniu i dodatkowych informacjach i objaśnieniach nie odbiegają od opisanych. Natomiast informacje zawarte w rachunku zysków i strat są jeszcze uboższe niż wykazywane zgodnie z zał. nr 1 do uor.

Wnioski

Wnioski płynące z opracowania – jak się wydaje – nasuwają się same:

• ustawodawca powinien przy najbliższej okazji znowelizować przepisy dotyczące inwestycji w nieruchomości dla realizacji celu, w imię którego nastąpiło wyodrębnienie tej kategorii ze środków trwałych,
• po nowelizacji uor pożądane byłoby opracowanie przez Komitet Standardów Rachunkowości standardu poświęconego inwestycjom w nieruchomości, zwłaszcza wycenianym w cenie rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej,
• jednostki wyodrębniające inwestycje w nieruchomości, decydujące się na ich wykazywanie w cenie rynkowej, powinny zapewnić ich wycenę zgodną z regułami sztuki, które staraliśmy się przybliżyć; do rozważenia jest, czy wycena inwestycji w nieruchomości w cenie rynkowej może też nastąpić pozabilansowo, przy czym odpowiednie objaśnienia byłyby ujawniane w informacji dodatkowej.