Wycena nieruchomości zaliczanych do inwestycji

Zabierając głos w dyskusji nt. nieruchomości zaliczanych do inwestycji (inwestycji w nieruchomości), chcielibyśmy się skupić na problematyce ich wyceny.

Przed tym jednak wskazane wydaje się przypomnienie wiążących przepisów dotyczących inwestycji w nieruchomości, a następnie określenie przypuszczalnego (brak bowiem oficjalnego wskazania) celu ich wyodrębniania w księgach rachunkowych i sprawozdaniach finansowych (sf). Od tego zależy preferowany sposób wyceny inwestycji w nieruchomości.

Przepisy dotyczące inwestycji w nieruchomości

Uor – choć posługuje się pojęciem „nieruchomości zaliczanych do inwestycji” (np. art. 3 ust. 1 pkt 17 oraz pkt 32 lit. b i c, art. 26 ust. 1 pkt 1, ust. 3 pkt 3, art. 28 ust. 1 pkt 1a) – nie zawiera ich definicji. Przyjmując jednak założenie, że w tym samym akcie prawnym te same pojęcia są rozumiane jednakowo, należałoby uznać, że:

1. Nieruchomości to w szczególności grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego (art. 3 ust. 1 pkt 15 uor). Ani rodzaj nieruchomości (np. budynki produkcyjne, handlowe, magazynowe, biurowe, mieszkalne), ani sposób ich pozyskania (nabyte, wytworzone własnymi siłami, wniesione w postaci aportu, przeklasyfikowane ze środków trwałych lub zapasów) nie wpływa na ich klasyfikację. Nieruchomości zaliczane do inwestycji na pewno różnią się od nieruchomości zaliczanych do środków trwałych tym, że nie są przeznaczone na potrzeby jednostki, co oznacza, że nie służą realizacji zadań wynikających z jej modelu biznesowego. Otwarta pozostaje jednak kwestia, czy jest to jedyna cecha rozróżniająca obie kategorie nieruchomości. Czy zakres obiektu uznanego za pojedynczą nieruchomość w obu przypadkach jest taki sam? Jak dalej wyjaśniono, zachodzą tu istotne różnice. Czy od nieruchomości zaliczanych do inwestycji też wymaga się, aby były kompletne i zdatne do użytku? Jeżeli nie, oznaczałoby to, że do inwestycji w nieruchomości zalicza się również nieruchomości w budowie, przeznaczone na inwestycje. Wydaje się, że obie kategorie nieruchomości wymagają spełnienia warunku dłuższego niż rok przewidywanego okresu ekonomicznej użyteczności. Wskazuje na to ich wykazywanie w bilansie w dziale A Aktywa trwałe.

2. Inwestycje to aktywa posiadane przez jednostkę w celu czerpania z nich korzyści ekonomicznych, wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności te nieruchomości, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści (art. 3 ust. 1 pkt 17 uor).

Na podstawie przytoczonych przepisów można by sformułować następującą definicję: Inwestycje w nieruchomości to nieruchomości nieużytkowane na potrzeby jednostki, posiadane przez nią w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu ich wartości bądź uzyskania przychodów w formie innych pożytków, w tym również transakcji handlowych.

W świetle powyższej definicji nie kwalifikują się do inwestycji nieruchomości:

• użytkowane przez jednostkę, w toku jej zwykłej działalności gospodarczej; są to środki trwałe,
• wynajmowane, użyczane lub wydzierżawiane przez jednostkę (np. lokale biurowe, handlowe czy magazynowe), przy czym usługom tym towarzyszą usługi dodatkowe na rzecz użytkowników lokali np. zarządzanie, administracja – budynki takie również zalicza się do środków trwałych,
• przeznaczone do sprzedaży – np. grunty, prawa wieczystego użytkowania gruntu i wzniesione na nich budowle, budynki lub lokale, jeśli przedmiotem działalności jednostki jest działalność deweloperska lub handel nieruchomościami; są to towary lub produkty, względnie produkcja w toku,
• oddane w leasing finansowy; są to należności.

Nieruchomości zaliczane do inwestycji można wyceniać dwojako – po cenie historycznej, według zasad stosowanych do środków trwałych lub według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej, a więc ceny bieżącej (art. 28 ust. 1 pkt 1a uor).

Wycena w cenie historycznej powoduje jej niezmienność przez cały czas posiadania nieruchomości, wyjąwszy uwzględnienie skutków zmiany zakresu obiektu (ulepszenie, częściowa likwidacja) i utraty wartości wywołanej starzeniem się (amortyzacją) lub zdarzeniami nadzwyczajnymi (trwała utrata wartości). Natomiast wycena w cenie bieżącej (cenie rynkowej) oznacza stałą aktualizację wartości nieruchomości stosownie do zmian warunków rynkowych i cech obiektu.

Zasady wyceny nieruchomości zaliczanych do środków trwałych (następuje ona w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia, powiększonych o koszt obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu finansowania ich zakupu lub budowy oraz ulepszeń, a pomniejszonych o odpisy z tytułu amortyzacji i trwałej utraty wartości) określa art. 28 ust. 1 pkt 1 i ust. 8 oraz art. 31 i art. 32 ust. 1–5 uor, a szeroko rozwija KSR 11 Środki trwałe. Zasady te są powszechnie znane i dlatego uważamy ich omawianie za zbędne. Dalsze rozważania dotyczą wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji po cenie rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej.

Uor nie zawiera definicji ceny rynkowej, stąd nie wiadomo, czy ma to być cena zakupu, czy sprzedaży netto (art. 28 ust. 6 uor). Natomiast w uor mówi się o możliwej do uzyskania na dzień bilansowy cenie sprzedaży netto danego składnika aktywów, nieobejmującej podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego, pomniejszonej o rabaty, opusty i inne podobne zmniejszenia oraz koszty związane z przystosowaniem składnika aktywów do sprzedaży i dokonania tej sprzedaży (art. 28 ust. 5 uor). Można sądzić, że cena sprzedaży netto, a więc po jej zmniejszeniu o podatki od obrotu, opusty udzielone nabywcy i koszty sprzedaży (np. wyceny, prowizji pośrednika, promocji) jest tożsama z ceną lub wartością rynkową.