Nieruchomości inwestycyjne – wyodrębnienie, ujęcie i prezentacja według ustawy o rachunkowości

Od 2002 r. w dziale A bilansu, w ramach grupy IV „Inwestycje długoterminowe”, wyodrębniono poz. 1 „Nieruchomości”. Kolejna nowelizacja uor umożliwiła amortyzację tych obiektów, a więc usankcjonowała ich wycenę w cenie nabycia; następna zaś zmiana – która weszła w życie od 2009 r. – wprowadziła możliwość ich wyceny w wartości rynkowej bądź inaczej ustalonej wartości godziwej.

Faktem jest, że w uor nie poświęcono nieruchomościom zaliczanym do inwestycji wiele uwagi. Nie doczekały się one w ustawie artykułu, odmiennie niż różnice kursowe, odroczony podatek, niezakończone usługi itd.

Regulacje, dotyczące tego rodzaju nieruchomości, są zawarte w ogólnych zasadach ujmowania oraz wyceny aktywów i pasywów (art. 28 ust. 1 pkt 1a), a także pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych (art. 3 ust. 1 pkt 17 i 32c).

Wydawałoby się, że to trochę mało, ale z drugiej strony, jeśli nałoży się ogólne zasady rachunkowości, a w szczególności zasadę ostrożności oraz przede wszystkim wiernego i rzetelnego obrazu, to okazuje się, że przy rozwiązywaniu problemów, jakie wywołuje wyodrębnienie, ujęcie i prezentacja nieruchomości inwestycyjnych, przeważnie nie ma potrzeby korzystania z MSR, na co zezwala art. 10 ust. 3 uor (w sprawach nieuregulowanych w ustawie i KSR jednostki mogą korzystać z postanowień MSR).

Które nieruchomości kwalifikują się do inwestycji

Samo pojęcie „nieruchomości” nie powinno budzić wątpliwości. Są to grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną inwestycją lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, których przewidywany okres ekonomicznej użyteczności jest dłuższy niż rok, kompletne i zdatne do użytku (art. 3 ust. 1 pkt 15 uor).

Nieruchomości zalicza się do środków trwałych, jeżeli są przeznaczone na potrzeby jednostki. KSR 11 Środki trwałe (pkt 4.24) wyjaśnia, że środek trwały jest przeznaczony na własne potrzeby wtedy, gdy jednostka będzie go użytkowała w ramach własnej działalności operacyjnej (statutowej) o charakterze produkcyjnym, usługowym lub handlowym albo dla celów administracyjnych.

Natomiast cechy przesądzające o tym, że nieruchomość zalicza się do inwestycyjnych, należałoby wywieźć z ogólnej definicji inwestycji, a więc z analizy art. 3 ust. 1 pkt 17 uor. Przepis ten wskazuje, że inwestycje to aktywa posiadane (utrzymywane) przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych w postaci przyrostu ich wartości lub uzyskania dzięki nim przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) bądź innych pożytków, w tym z transakcji handlowej. W szczególności są to aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne (wnip), które nie są użytkowane przez jednostkę (nie służą potrzebom jednostki), lecz posiadane przez nią w celu osiągnięcia wymienionych korzyści. Nie tylko zatem rodzaj składnika aktywów, lecz także cel jego posiadania (utrzymywania przez jednostkę) decyduje o zakwalifikowaniu do środków trwałych bądź do nieruchomości inwestycyjnych.

W tym momencie pojawia się kluczowe dla kwalifikacji nieruchomości do inwestycji pytanie: Czy celem tym są korzyści wynikające z wykorzystania w ogóle tego składnika aktywów, czy z jego wykorzystywania na inne potrzeby niż obsługa działalności operacyjnej jednostki (własne potrzeby)? Jeśli główną działalnością jednostki jest np. działalność produkcyjna i jednostka wynajmuje nieruchomość, która nie służy tej produkcji – wątpliwości nie powstają. Sytuacja nie jest już tak oczywista, gdy główna działalność polega na lokowaniu środków w nieruchomości i potem ich odsprzedawaniu albo przekazywaniu w najem, a innej działalności jednostka nie prowadzi.

Uor nie zawiera wskazówek dotyczących bezpośrednio kwalifikowania nieruchomości do inwestycji, tak jak to czyni MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne, na którym się wzorowano, wprowadzając tę kategorię do uor. I być może na tym tle rodzą się problemy.

Warto przypomnieć, że MSR 40 wskazuje, że „nieruchomość inwestycyjna” to nieruchomość (grunt, budynek lub część budynku albo oba te elementy) utrzymywana przez właściciela lub leasingobiorcę jako składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania, w celu uzyskania przychodów z najmu lub ze względu na wzrost ich wartości, względnie z obu przyczyn. Nieruchomość taka nie jest przy tym:

• wykorzystywana przy produkcji, dostawach dóbr (w handlu), świadczeniu usług[1] lub czynnościach administracyjnych (zalicza się ją wtedy do środków trwałych) lub
• przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki (zalicza się ją wtedy do zapasów).

„Nieruchomość zajmowana[2] przez właściciela” to z kolei – w myśl MSR 40 – nieruchomość, którą właściciel lub leasingobiorca utrzymuje jako składnik aktywów (środek trwały) z tytułu prawa do użytkowania, ze względu na jej wykorzystanie przy produkcji, dostawach dóbr, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych (na potrzeby jednostki – stosując pojęcie użyte w uor).

W praktyce dość chętnie korzysta się ze wskazówek zawartych w MSR 40, brak bowiem w przepisach i polskojęzycznej literaturze z dziedziny rachunkowości bliższych wyjaśnień nt. nieruchomości inwestycyjnych. Ale czy jest to potrzebne?

Wydaje się, że uor i MSR reprezentują zbieżne podejście – w obu przypadkach nieruchomość ma przynieść korzyści ekonomiczne. Uor wskazuje tu na przyrost wartości tych aktywów i inne pożytki, w tym z transakcji handlowej. Pożytkami mogą być zatem przychody ze sprzedaży bądź czynsze z tytułu najmu, o których wprost mówi MSR 40. W obu przypadkach (uor, MSR 40) wskazuje się, że nieruchomość zaliczona do inwestycji nie powinna być użytkowana przez samą jednostkę, lecz utrzymywana (posiadana) przez nią w celu osiągnięcia wymienionych korzyści.

MSR 40 dokładniej wskazuje, że nieruchomość inwestycyjna:

• nie powinna być wykorzystywana przy produkcji, dostawach dóbr, świadczeniu usług lub do czynności administracyjnych,
• jest utrzymywana (posiadana) ze względu na przychody z czynszów, wzrost jej wartości lub obie korzyści jednocześnie.

Korzyści (przepływy środków pieniężnych[3]) uzyskiwane dzięki nieruchomości inwestycyjnej są w dużej mierze niezależne od wykorzystania pozostałych składników aktywów trwałych będących w posiadaniu jednostki. To właśnie – zgodnie z MSR 40 – odróżnia nieruchomość inwestycyjną od nieruchomości zajmowanej przez właściciela (zaliczanej do środków trwałych).

W uor sposób uzyskiwania korzyści (przepływów pieniężnych) nie stanowi dotychczas głównego kryterium klasyfikowania aktywów i wyodrębniania ich spośród innych zasobów. Z punktu widzenia uor istotne dla zakwalifikowania nieruchomości może być spojrzenie na nie przez pryzmat „modelu biznesu”, a więc działalności operacyjnej prowadzonej przez jednostkę. Czy bowiem prowadzenie działalności polegającej w szczególności na udostępnianiu innym podmiotom prawa do korzystania z nieruchomości (powierzchni mieszkalnych, użytkowych – handlowych, biurowych, magazynowych) pozwala uznać tę nieruchomość za używaną na potrzeby jednostki (środki trwałe), czy też jako niewykorzystywaną przy świadczeniu usług (nieruchomości inwestycyjne)?

Jeżeli świadczenie usług wynajmu[4] jest głównym albo istotnym przedmiotem działalności operacyjnej (modelu biznesu) jednostki, to czy można uznać za słuszne twierdzenie, że świadczenie usługi polegającej na udostępnieniu pożytków z nieruchomości nie stanowi ich użytko‑

wania (wykorzystywania) przez jednostkę na jej potrzeby, lecz jedynie utrzymywanie (posiadanie) w celu osiągnięcia tych korzyści? Chyba nie.

Warto też zwrócić uwagę na nieruchomości, które w danym okresie sprawozdawczym, jako nieużytkowane przez jednostkę, zostały oddane w najem, gdyż są zbędne do prowadzenia „podstawowej” działalności. Jeżeli czerpanie w ten sposób pożytków jest traktowane jako uzupełnienie głównej działalności (z punktu widzenia celów biznesowych), to takie nieruchomości, jako niesłużące własnym potrzebom, stanowią inwestycje. Są to przecież aktywa posiadane (nie nabyte) w celu osiągnięcia określonych korzyści. Nawet wtedy, gdy np. ze względu na trwające w danym okresie postępowanie restrukturyzacyjne jest to główne źródło przychodów czy wpływów. Ale kierownictwo jednostki z założenia traktuje taką sytuację jako przejściową, choć – jak pokazuje doświadczenie – może ona trwać kilka lat. Celem restrukturyzacji nie jest przecież zmiana modelu biznesowego.

Wykorzystanie nieruchomości drogą najmu czy pobierania innych pożytków ma za zadanie optymalizację zasobów. Jeśli np. po zakończeniu restrukturyzacji nieruchomość będzie ponownie użytkowana na potrzeby jednostki, stanie się znowu środkiem trwałym. W takim przypadku praktyczne problemy może stwarzać wycena takiego składnika aktywów, w chwili przekwalifikowania go do inwestycji, jak i z powrotem do środków trwałych.

Natomiast nieruchomości, które są zbędne i jednostka ma zamiar je sprzedać „jak najszybciej”, nie powinny tylko z tego powodu być przekwalifikowywane ze środków trwałych do inwestycji. Zamiar sprzedaży nie jest tożsamy z zamiarem osiągania korzyści.

Gdzie zakwalifikować korzyści z utrzymywania nieruchomości inwestycyjnych i związane z tym koszty

Pojawia się kolejne pytanie: czy przychody z najmu, jeżeli stanowią główne przychody jednostki uzyskiwane w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej (operacyjnej), mogą być kwalifikowane i prezentowane jako pozostałe przychody operacyjne? Art. 3 ust. 1 pkt 17 lit. c uor wskazuje bowiem, że przychody i koszty powstające w związku z utrzymywaniem, obsługą czy wreszcie rozliczeniem rozchodu lub wyceną nieruchomości zaliczanych do inwestycji zalicza się do pozostałych przychodów/kosztów operacyjnych.

Jak przy tym stanowi art. 3 ust. 1 pkt 32 uor, przez „pozostałe koszty i przychody operacyjne” rozumie się koszty i przychody związane pośrednio z działalnością operacyjną jednostki. W szczególności są to m.in. koszty i przychody związane:

• ze zbyciem nieruchomości oraz wnip zaliczonych do inwestycji (lit. b),
• z utrzymywaniem nieruchomości oraz wnip zaliczonych do inwestycji, w tym z aktualizacją wartości tych inwestycji, a także z ich przekwalifikowaniem odpowiednio do środków trwałych oraz wnip, jeżeli do wyceny inwestycji przyjęto cenę rynkową bądź inaczej określoną wartość godziwą (lit. c).

Jeżeli cechą przychodów i kosztów z tytułu inwestycji w nieruchomości jest spełnienie warunku pośredniego powiązania z działalnością operacyjną, to wskazanie takie jednoznacznie rozstrzyga, na jakich kontach i w której pozycji rachunku zysków i strat powinny być ujmowane przychody i koszty spowodowane utrzymywaniem nieruchomości zaliczonych do aktywów inwestycyjnych. Są to pozostałe przychody i koszty operacyjne. Jeśli np. jednostka posiada budynek niesłużący jej celom administracyjnym czy działalności produkcyjnej bądź usługowej i go wynajmuje, to przychody z najmu powinny być ujmowane jako pozostałe przychody operacyjne.

Gdy jednak model biznesowy jednostki przewiduje prowadzenie działalności produkcyjnej, handlowej lub świadczenie innych usług niż najem, wówczas takie ujęcie i prezentacja są spójne ze stwierdzeniem, że są to przychody (i koszty) „związane pośrednio z działalnością operacyjną jednostki”. Natomiast w przypadku jednostek, u których wynajmowanie powierzchni handlowych, biurowych, magazynowych, mieszkalnych czy innych stanowi przedmiot działalności operacyjnej (biznesu), taka prezentacja byłaby niewłaściwa, gdyż wprowadzałaby czytelnika sprawozdania finansowego (sf) w błąd.

Nieuważny czytelnik uor mógłby odnieść wrażenie, że ustawa, regulując sposób zakwalifikowania przychodów i kosztów związanych z utrzymywaniem nieruchomości inwestycyjnych, przesądza o ich pośrednim związku z działalnością operacyjną. Nie wydaje się, aby pogląd taki był słuszny. Ustawodawca nie określa bowiem, którą działalność uznaje za operacyjną, a którą za tylko pośrednio związaną z działalnością operacyjną (zależy to od modelu biznesowego jednostki). Przesądza jedynie, że nieruchomości służące działalności operacyjnej – a więc własnym potrzebom jednostki – kwalifikują się do środków trwałych, nie do inwestycyjnych. Prawdą jest natomiast, że uor nie definiuje działalności operacyjnej ani modelu biznesu, o którym mówi się przy okazji oświadczenia nt. informacji niefinansowych (art. 49b ust. 2 pkt 1).

Warto zauważyć, że w przypadku MSR, do których tak chętnie zaglądamy w razie braku jednoznacznych wskazań w uor, problem taki nie powstaje. MSR 40 nie określa bowiem kategorii przychodów, do których należy zaliczać pożytki z nieruchomości inwestycyjnych. Mogą to być zarówno przychody ze sprzedaży, jak i pozostałe. W myśl MSR przychody ze sprzedaży są traktowane jako te przychody, które przesądzają o wyniku operacyjnym – w praktyce o pierwszym poziomie wyniku wykazywanego i ocenianego w sprawozdaniu z zysku lub straty oraz innych składników całkowitego dochodu. MSR nie zawierają wprost podziału na przychody z podstawowej działalności operacyjnej i pozostałej. Natomiast uor taki podział przewiduje. Zał. nr 1 i 5 do uor wyraźnie wskazują, że w rachunku zysków i strat, sporządzanym zgodnie z tymi załącznikami, wyodrębnia się poziom „Zysk (strata) ze sprzedaży”, który dopiero potem jest korygowany o pozostałe przychody/koszty operacyjne. Te ostatnie są kategoriami[5] uzupełniającymi wynik podstawowej działalności operacyjnej do – łącznie – wyniku działalności operacyjnej (por. zał. nr 1). W pozycjach tych nie powinny zatem się znajdować kwoty, które powstają jako efekt jednej z podstawowych aktywności jednostki.

W podobny sposób należałoby spojrzeć na koszty. Koszty utrzymywania (w tym ew. amortyzacji) nieruchomości inwestycyjnych, pośrednio związanych z działalnością operacyjną jednostki, powinny – podobnie jak przychody z nieruchomości inwestycyjnych – być zaliczane (zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c uor) do pozostałych kosztów operacyjnych. Są one na tym poziomie wyniku operacyjnego konfrontowane z przychodami z najmu i innymi pożytkami uzyskiwanymi z takich nieruchomości, co zapewnia tzw. poziomą współmierność wyniku finansowego.

Inne ujmowanie kosztów utrzymania nieruchomości inwestycyjnych, np. zaliczenie ich do kosztów według rodzaju, byłoby naruszeniem przepisów uor. I nie jest zasadne – moim zdaniem – powoływanie się w takim przypadku na art. 4 ust. 1b uor, przewidujący możliwość odstąpienia w wyjątkowych przypadkach od stosowania określonego przepisu ustawy, jeśli nie pozwoliłoby to na rzetelne i jasne przedstawienie sytuacji majątkowej i finansowej oraz wyniku finansowego jednostki. Jednostka ma bowiem możliwość świadomego wyboru sposobu zakwalifikowania nieruchomości, zależnie od tego, co uznaje za swoją podstawową działalność operacyjną, co zaś za działania ją uzupełniające lub uboczne.

Przytaczane zatem w literaturze, za MSR 40, wskazówki dotyczące tego, kiedy nieruchomość zaliczyć do nieruchomości zajmowanych przez właściciela (środków trwałych służących potrzebom jednostki), a kiedy do inwestycji, nie w pełni przystają do przepisów uor.

Obiekty nieruchomości inwestycyjnych

Kolejny problem, jaki rodzi zakwalifikowanie składnika aktywów do nieruchomości inwestycyjnych, to określenie, co stanowi obiekt takiej inwestycji.

Obiektem nieruchomości inwestycyjnej jest grunt lub budynek wraz z gruntem, na którym jest posadowiony, przy czym budynek obejmuje wszystkie jego przynależności. Traktowanie jako odrębnych, samodzielnych obiektów gruntu lub obsługujących nieruchomość wind, instalacji elektrycznych, kanalizacyjnych czy klimatyzacyjnych (a takie „pomysły” pojawiają się w praktyce) nie jest zasadne. Gdyby osiąganie pożytków z nieruchomości inwestycyjnej miało polegać na wzroście jej wartości, wówczas ustalenie takiego wzrostu np. dla wind pokazuje absurd takiego podejścia.

Także podział obiektu (np. na piętra) może rodzić problemy z ujmowaniem infrastruktury nieruchomości. W jaki sposób należałoby przypisać grunt, na którym stoi taki budynek? Czy część gruntu przypisywać do środków trwałych, a część do nieruchomości zaliczanych do inwestycji? Jaki klucz zastosować? Więcej tu pytań niż odpowiedzi podbudowanych regulacjami prawnymi. Podobnie byłoby, gdyby jednostka dzieliła inne obiekty o pomocniczym charakterze, ale przypisane do jednego budynku, np. parkingi, ogrodzenia, podjazdy.

Inną kwestią jest lokal, do którego jednostka posiada odrębne prawa własności. Taki lokal jako samodzielny (przede wszystkim prawnie) obiekt może stanowić odrębną nieruchomość zaliczaną do inwestycji.

Dodatkowe wątpliwości budzi sytuacja, gdy część budynku ma być ujęta jako środek trwały, a część jako inwestycja. W praktyce często przywoływany jest pkt 10 MSR 40, wskazujący na możliwość takiej kwalifikacji. Mówi on wprost, że niektóre nieruchomości w części służą uzyskiwaniu przychodów z najmu lub są utrzymywane ze względu na wzrost ich wartości, w pozostałej zaś części są wykorzystywane przy produkcji, dostawach dóbr, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych, a więc jako środki trwałe. W księgach części te należy traktować rozdzielnie, jeżeli można je oddzielnie sprzedać (lub oddzielnie oddać w leasing finansowy). Gdyby części nieruchomości nie mogły być oddzielnie sprzedane, wówczas nieruchomość można – w myśl MSR 40 – uznać za inwestycyjną, pod warunkiem że jedynie nieznaczna jej część jest wykorzystywana w charakterze środka trwałego.

W uor nie ma takiego zapisu i wskazania. Czy oznacza to zatem, że kierując się możliwością wynikającą z art. 10

ust. 3 uor (w razie braku polskich regulacji można korzystać z postanowień MSR), należy takie podejście zastosować? Nie jest to oczywiste. Po pierwsze, z zawartej w art. 3 ust. 1 pkt 15 uor definicji „środka trwałego” (a więc także nieruchomości, która miałaby być uszczuplona przez wydzielenie z niej części o charakterze inwestycyjnym) wynika, że obiekt ma być kompletny. Objaśnienie tego pojęcia zawiera KSR 11 Środki trwałe, w którym wyjaśnia się m.in., że:

• środek trwały jest kompletny, jeżeli może realizować przypisane mu funkcje, co oznacza, że spełnia wszystkie warunki techniczne (pod względem konstrukcyjnym) i prawne przewidziane dla danej kategorii środków trwałych, a w szczególności zawiera wszystkie części składowe (pkt 4.16),
• w przypadku niektórych kategorii środków trwałych regulacje prawne określają wykaz części składowych, które muszą one posiadać, aby można było je uznać za kompletne, a w konsekwencji dopuścić do użytkowania (pkt 4.17); np. rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[6] zawiera wykaz części składowych, bez których budynek nie jest kompletny, a przez to nie jest zdatny do użytkowania.

Na tym tle powstaje pytanie, czy budynek, z którego wydzielono np. jedno piętro lub kilka pomieszczeń, nadal spełnia ustawowe kryterium kompletności? Co więcej, inne istotne dla praktyki przepisy KŚT także odwołują się do definicji środka trwałego, zawierającej m.in. warunek kompletności. Na marginesie: MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe ani w definicji środka trwałego, ani w dalszych postanowieniach nie zawiera warunku kompletności. Dlatego z punktu widzenia MSR 40 nie ma przeszkód do podziału (np. budynku) na części.

Drugą wątpliwość budzą przepisy o klasyfikacji obiektów budowlanych. Rozporządzenie RM w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB)[7] wskazuje, że przez „obiekty budowlane” rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Z kolei „budynki” to przede wszystkim zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane na stałe potrzeby. Są przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Jak wskazują objaśnienia, za jednostkę klasyfikacyjną przyjmuje się zwykle pojedynczy obiekt budowlany (np. budynek, drogę, linie przesyłowe). W niektórych przypadkach jednostkę klasyfikacyjną stanowi nieruchomość rozpatrywana jako kompleks obiektów budowlanych. W odniesieniu do kompleksu obiektów budowlanych, składającego się z kilku budynków, każdy budynek powinien być klasyfikowany jako samodzielna jednostka.

Wskazano też, że obiekty budowlane użytkowane lub przeznaczone do wielu celów (np. budynek mieszkalny będący jednocześnie hotelem i biurem) klasyfikuje się w jednej pozycji, zgodnie z ich głównym sposobem użytkowania, który określa się następująco:

ustala się, jaki procent całkowitej powierzchni użytkowej budynku jest przeznaczony na poszczególne cele, zgodnie z grupowaniami klasyfikacji – na najbardziej szczegółowym poziomie,

następnie obiekt budowlany klasyfikuje się zgodnie z metodą „góra – dół”: najpierw określa się sekcję – 1 cyfra (budynek lub obiekt inżynierii lądowej i wodnej), dalej dział na poziomie 2 cyfr (budynek mieszkalny, budynek niemieszkalny, infrastruktura transportu itp.) – najbardziej znaczący w ramach sekcji, i potem grupę (3 cyfry) najważniejszą w ramach działu i klasę (4 cyfry) mającą największy udział w powierzchni użytkowej w ramach grupy.

W tym przypadku trzeba zatem zastosować podejście całościowe.

Nie bronię poglądu, że zasady klasyfikacji przyjęte w przepisach prawa budowlanego są wiążące dla rachunkowości, ale wprowadzanie „na siłę” rozbieżności między rozwiązaniami rachunkowości i klasyfikacjami statystycznymi może utrudniać nie tylko właściwą prezentację nieruchomości w rachunkowości, lecz także ustalenie podatku dochodowego czy podatku od nieruchomości. Zastanawiając się zatem nad ew. możliwością lub potrzebą podziału obiektu na części służące działalności operacyjnej i inwestycyjnej, trzeba zdawać sobie sprawę, jakie konsekwencje może rodzić nieprawidłowe przyporządkowanie do obiektu poszczególnych jego części czy infrastruktury towarzyszącej. Problemem będzie też wyodrębnienie przychodów i kosztów przypadających na poszczególne części obiektu.

Na koniec warto przywołać zasadę istotności, która w tym przypadku mogłaby wskazywać, że jeśli istotna część obiektu jest np. środkiem trwałym, to wiedza nt. nieistotnej części nie przyniesie dodatkowych, przydatnych dla podjęcia decyzji informacji, a koszt uzyskania takiej informacji będzie zapewne wyższy od korzyści, jakie mogłaby ona przynieść.

Wycena inwestycji w nieruchomości

Punkt wyjścia wyceny[8] nieruchomości inwestycyjnych stanowi ich wartość początkowa, określana również jako wartość brutto.

W przypadku nabycia nieruchomości, gruntu i/lub nowych bądź używanych budynków wartością początkową jest cena ich nabycia, która obejmuje kwotę należną sprzedającemu, bez podlegającego odliczeniu VAT, powiększoną zarówno o koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem nieruchomości do stanu zdatnego do używania, jak i koszty obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu sfinansowania zakupu (w tym związane z nimi ujemne różnice kursowe, pomniejszone o dodatnie różnice kursowe).

Jeżeli natomiast nieruchomość została wybudowana we własnym zakresie, wartością początkową jest koszt jej wytworzenia, obejmujący poniesione do dnia przyjęcia obiektu do użytkowania koszty bezpośrednie oraz uzasadnioną część kosztów pośrednich związanych z wytworzeniem budynku. Również koszt wytworzenia zwiększają koszty obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu finansowania budowy we własnym zakresie (także związane z tym ujemne różnice kursowe, pomniejszone o dodatnie różnice kursowe). Mówiąc krótko: stosuje się zasady wyceny przyjęte dla środków trwałych, wyjaśnione szerzej w rozdz. 6 KSR 11.

Na kolejne dni bilansowe wycena nieruchomości inwestycyjnych może nastąpić alternatywnie, według dwóch rodzajów (modeli) cen (por. art. 28 ust. 1 pkt 1a uor).

Pierwszy model – tradycyjny – historycznej ceny nabycia, wynikający z art. 31 i art. 32 ust. 1–5 uor, zakłada kontynuację stosowania wartości początkowej, ustalonej zgodnie z art. 28, po jej powiększeniu o koszty ulepszenia i pomniejszeniu o systematycznie dokonywane odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Wartość obiektu może – na podstawie odrębnych przepisów – ulegać aktualizacji (na co się jednak nie zanosi). Nie ma możliwości dokonywania jednorazowych ani grupowych odpisów amortyzacyjnych. Odpisy amortyzacyjne, zgodnie z przywołanym już art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c uor, obciążają w zasadzie pozostałe koszty operacyjne. Podobnie odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

Jest to model wyceny stosowany do środków trwałych, szczegółowo wyjaśniony w KSR 11. Wydaje się, że jego zastosowanie ma uzasadnienie w przypadkach, gdy brak aktywnego rynku nieruchomości i trudno ustalić ich wartość rynkową. Jest to podejście zbieżne z regulacjami prawa podatkowego (choć nie identyczne w szczegółach). Zgodnie z updop oraz updof nieruchomości służące jakiejkolwiek działalności gospodarczej podlegają amortyzacji podatkowej, jako środki trwałe.

Wadą tego modelu wyceny jest systematyczne zaniżanie wartości dłużej utrzymywanych przez jednostkę nieruchomości inwestycyjnych (na skutek stałej inflacji, a zarazem długiego okresu użytkowania budynków), co wypacza obraz sytuacji finansowej i majątkowej jednostki. Szczególnie dotyczy to nieruchomości nabytych przed laty, znajdujących się w dużych miastach, gdzie ceny nieruchomości szybko drożeją. Utrudniona staje się też ocena trafności decyzji inwestycyjnych, gdyż główny efekt lokowania wolnych środków pieniężnych, jakim jest wzrost wartości nieruchomości, nie podlega wykazaniu w księgach rachunkowych i sf. Wymaga on pozaksięgowego ustalenia.

Drugi model wyceny nieruchomości inwestycyjnych to wycena w cenie rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej, z czym wiąże się zaniechanie dokonywania amortyzacji nieruchomości inwestycyjnych i traktowanie ulepszeń jak bieżących remontów, których koszty wpływają na wynik finansowy w okresie ich poniesienia. Model ten zakłada okresowe przeszacowywanie wartości rynkowej nieruchomości (którą można zastosować, jeśli jest ona znana i wiarygodna) lub inaczej określonej wartości godziwej, do aktualnej wartości, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, na warunkach transakcji rynkowej, między zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami.

Cenę rynkową można niekiedy ustalić dla gruntu. Natomiast dla budynków na ogół konieczne jest oszacowanie wartości godziwej, gdyż każdy jest inny, a o wartości decydują nie tylko cechy budynku, lecz także jego lokalizacja.

Uor nie określa sposobu ustalania wartości godziwej, a tym bardziej nie zawiera rozbudowanych wskazań (tak jak MSR 40 i MSSF 13 Wycena w wartości godziwej) dotyczących sposobu ustalania tej wartości zależnie od okoliczności. Jest to wartość, która w przypadku budynków musi być oparta na profesjonalnym osądzie i być obliczona przy zastosowaniu odpowiedniej metody szacunku. Kierownik jednostki, jako osoba odpowiedzialna za jej rachunkowość, powinien wybrać te rozwiązania i metody, które zapewniają rzetelność i prawidłowość ustalonych danych.

Uor mówi o wycenie na dzień bilansowy, co oznacza, że nie można wartości rynkowych (godziwych) nieruchomości inwestycyjnych ustalać raz na kilka lat. Nie rzadziej niż na dzień bilansowy, a więc – w zasadzie – co roku należy zweryfikować aktualność wartości godziwej, po jakiej figuruje w księgach rachunkowych nieruchomość inwestycyjna, i w razie potrzeby ustalić ją na nowo, tak aby stanowiła wiarygodną podstawę podejmowania decyzji przez czytelników sf.

Skutki przeceny odnosi się, jako pośrednio związane z działalnością operacyjną, odpowiednio na pozostałe przychody operacyjne lub pozostałe koszty operacyjne i prezentuje w rachunku zysków i strat, jako pozostałe przychody (koszty) operacyjne. Powstaje jednak pytanie, czy w pozycji „Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych” (co powoduje brak przeciwwagi dla nienaliczanych kosztów amortyzacji lub nierozliczanych w czasie kosztów ulepszeń), czy w pozycji, w której wykazuje się przychody i koszty z tytułu nieruchomości inwestycyjnych?

Uor nie zawiera wymogu, aby wyceny w wartości godziwej dokonywali specjaliści, rzeczoznawcy. Przewiduje jedynie (w art. 28 ust. 9), że w przypadku zakładów ubezpieczeń wartość godziwą nieruchomości stanowiących lokaty, których ryzyko ponosi ubezpieczający, określa – co najmniej raz na 5 lat – rzeczoznawca majątkowy.

Niezawarcie w uor wymogu ustalania przez specjalistę (co roku lub co kilka lat) wartości godziwej z jednej strony stanowi udogodnienie – nie naraża jednostek na dodatkowe koszty przeprowadzania takich wycen; pozwala na stosowanie metod uproszczonych, przy założeniu że ustalane w ten sposób wartości są rzetelne i wiarygodne.

Z drugiej strony konieczne wydaje się uświadomienie osób odpowiadających w jednostce za jej sprawozdawczość finansową, jak wielka odpowiedzialność ciąży na nich, jeśli nieruchomości inwestycyjne są wyceniane w wartości godziwej, a więc oszacowanej. Założenia przyjmowane do ustalenia wartości godziwej powinny być uzasadnione i sprawdzalne, sposób przeprowadzenia szacunku jasny, a najważniejsze założenia ujawniane. Jest to bowiem obszar narażony na błędy i manipulacje[9].

Dlatego jednostki, sporządzające sf zgodnie z zał. nr 1 do uor, są zobowiązane ujawnić – w przypadku gdy składniki aktywów niebędące instrumentami finansowymi wycenia się w wartości godziwej – istotne założenia przyjęte do jej ustalenia (o ile dane przyjęte do ustalenia wartości godziwej nie pochodzą z aktywnego rynku).

Model wartości godziwej, podobnie jak model ceny nabycia (kosztu wytworzenia), ma zalety i wady. Istotną zaletą jest to, że dzięki wycenie nieruchomości inwestycyjnych w wartości rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej w sf prezentowana jest realna wartość tych aktywów. Ma to szczególne znaczenie, gdy cena historyczna znacznie odbiega od wartości rynkowej. Stosowanie tego modelu umożliwia „poprawę wizerunku” majątku jednostki, co jest ważne w przypadku analiz dokonywanych przez inwestorów, kredytodawców czy kontrahentów. Jednocześnie, co trzeba podkreślić, może stwarzać dodatkowe ryzyko wynikające z założeń przyjmowanych dla ustalenia wartości rynkowej lub godziwej.

Model ten ma także wady, do których zalicza się przede wszystkim konieczność systematycznej aktualizacji wartości godziwej wszystkich nieruchomości inwestycyjnych jednostki przez cały okres ich posiadania, co rodzi trudności przy corocznej wycenie bilansowej. Biorąc pod uwagę, że każdy obiekt jest inny i wymaga indywidualnego podejścia, może się to wiązać z dodatkowymi kosztami wyceny. Konieczne jest też, w przypadku budynków, prowadzenie podwójnej ewidencji obiektów nieruchomości inwestycyjnych – jednej w wartości godziwej, a drugiej w wartości początkowej (ew. powiększonej o ulepszenia i pomniejszonej o amortyzację), w celu ustalenia amortyzacji podatkowej.

Na przedstawionym tle pojawia się wątpliwość, czy można jednocześnie do różnych obiektów stosować różne modele wyceny (np. do gruntów – wartość rynkową, a do budynków – cenę nabycia), czy też należy stosować tylko jeden model wyceny. Może się wydawać, że uor milczy na ten temat. Tymczasem w myśl MSR 40 (pkt 30): jednostka wybiera, jako zasadę rachunkowości, jedną z metod wyceny: model wartości godziwej (…) lub model oparty na cenie nabycia lub koszcie wytworzenia (…), a następnie stosuje wybraną metodę wyceny do wszystkich swoich nieruchomości inwestycyjnych.

Moim zdaniem także uor jednoznacznie wskazuje, że należy stosować jeden model wyceny. Art. 28 ust. 1 pkt 1a uor stanowi bowiem, że nieruchomości oraz wnip zaliczane do inwestycji wycenia się według zasad stosowanych do środków trwałych oraz wnip, określonych w pkt 1 oraz w art. 31, art. 32 ust. 1–5 i art. 33 ust. 1, lub według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej. Przepis ten odnosi się do „nieruchomości”, a nie wybranych nieruchomości. Jego konstrukcja oraz zasada, że do określonej grupy aktywów stosuje się te same zasady ujmowania i wyceny, uprawniają do stwierdzenia, iż ustalając zasady (politykę) rachunkowości, kierownik jednostki powinien wybrać jeden model wyceny i konsekwentnie go stosować do wszystkich obiektów inwestycji w nieruchomości.

Przekwalifikowanie nieruchomości

Pozorny wydaje się brak w uor regulacji dla przypadku, gdyby doszło do zmiany przeznaczenia składnika aktywów – nieruchomości, z zaliczanej do środków trwałych do zaliczanej do inwestycji, lub na odwrót.

Treść art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c uor wskazuje, że do pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych zalicza się m.in. skutki przekwalifikowania nieruchomości ze środków trwałych (oraz wnip), jeżeli do wyceny inwestycji przyjęto cenę rynkową bądź inaczej określoną wartość godziwą. Oznacza to, że w razie przekwalifikowania środka trwałego do inwestycji w nieruchomości, wycenianych według modelu ceny nabycia, różnice wyceny się nie pojawią. Natomiast w przypadku przekwalifikowania nieruchomości i zmiany jej wartości na cenę rynkową albo inaczej określoną wartość godziwą, różnice między wartością godziwą a wartością nieruchomości według ceny nabycia, pomniejszoną o umorzenie i odpisy z tytułu trwałej utraty wartości, odnosi się odpowiednio do pozostałych przychodów lub kosztów operacyjnych[10].

W odwrotnym przypadku, tj. przekwalifikowania nieruchomości inwestycyjnej do środków trwałych, sposób postępowania objaśnia KSR 11 Środki trwałe. Wskazuje on w § 6.26, że w razie pozyskania środka trwałego na skutek przekwalifikowania z nieruchomości inwestycyjnej, wartość początkową takiego środka trwałego stanowi:

• wartość księgowa netto nieruchomości na dzień przekwalifikowania – jeżeli zgodnie z przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości jednostka wycenia nieruchomości inwestycyjne według zasad określonych dla środków trwałych; w księgach rachunkowych jednostka ujmuje na kontach „Środki trwałe” i „Umorzenie środków trwałych” odrębnie wartość księgową brutto i umorzenie oraz ew. odpisy z tytułu utraty wartości, figurujące dotychczas na kontach „Nieruchomości inwestycyjne” i „Umorzenie nieruchomości inwestycyjnych”;
• wartość księgowa netto nieruchomości na dzień przekwalifikowania, ustalona w wartości godziwej, figurująca dotychczas na koncie „Nieruchomości inwestycyjne” – jeżeli nieruchomość była od początku ujmowana w jednostce jako nieruchomość inwestycyjna i wyceniana w wartości godziwej; na dzień przekwalifikowania nieruchomości jednostka wycenia ją w aktualnej wartości godziwej, a różnice z tytułu zmiany wartości rozlicza zgodnie z zasadami właściwymi dla nieruchomości inwestycyjnych, tzn. odnosi na pozostałe przychody/koszty operacyjne; tak ustalona wartość księgowa netto stanowi wartość początkową nieruchomości przyjętej do środków trwałych w wyniku przekwalifikowania;
• wartość księgowa brutto nieruchomości ustalona w momencie jej pozyskania przez jednostkę, pomniejszona o umorzenie za okres od pozyskania nieruchomości do dnia przekwalifikowania oraz o odpisy aktualizujące –jeżeli kiedykolwiek w okresach wcześniejszych składnik majątku był ujęty jako środek trwały i jednostka, zgodnie z przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości, wycenia nieruchomości inwestycyjne w cenie rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej; jeśli nie jest możliwe ustalenie ceny nabycia, w której pierwotnie ujęto nieruchomość na koncie „Środki trwałe” (historycznej wartości początkowej), to wartość początkową przekwalifikowywanej nieruchomości na dzień przekwalifikowania stanowi cena sprzedaży takiego samego lub podobnego przedmiotu; jednocześnie na dzień przekwalifikowania przeprowadza się – zgodnie z KSR 4 Utrata wartości aktywów – test na utratę wartości środka trwałego, dokonując ew. odpisu aktualizującego w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych.

Różnice między nowo ustaloną wartością netto nieruchomości przekwalifikowanej do środków trwałych a wartością, w której figurowała na koncie „Nieruchomości inwestycyjne”, odnosi się na pozostałe przychody lub koszty operacyjne.

W przypadku „odwrotnego” przekwalifikowania postępuje się zatem w sposób wskazany w KSR 11, a powstałe różnice wyceny odnosi na pozostałe przychody i koszty operacyjne.

Nieruchomości inwestycyjne w sprawozdaniu finansowym

Czytając, sporządzone zgodne z zał. nr 1 do uor, sf spółek, które zajmują się wynajmowaniem powierzchni biurowych, handlowych czy magazynowych, z jednej strony jestem w stanie zrozumieć motywy, jakimi kierują się ich kierownicy podejmujący w ramach przyjętych zasad (polityki) rachunkowości decyzję o zakwalifikowaniu takich nieruchomości do inwestycji. Przede wszystkim jest to chęć odzwierciedlenia potencjału wzrostowego takich inwestycji, szczególnie położonych w dużych miastach i na ich przedmieściach. Z drugiej jednak strony, wczytując się w zapisy uor, a w szczególności przedstawione na początku opracowania wymogi dotyczące prezentacji przychodów i kosztów, mam wątpliwości, czy takie rozwiązania nie są „naciąganiem” postanowień uor. Obowiązujące prawo bilansowe pozwala przecież na zawarcie w informacji dodatkowej wszelkich dodatkowych wyjaśnień, nawet gdy ich ujawnienie nie jest – w myśl zał. nr 1 do uor – wymagane.

Zagadnienia ujmowania i wyceny nieruchomości zaliczonych do inwestycji nie są często prezentowane w sf sporządzanych zgodnie z uor. Nieco uogólniając, można postawić tezę, że najczęściej nieruchomości inwestycyjne pojawiają się wtedy, gdy zachodzi konieczność zidentyfikowania tych składników aktywów wobec przygotowania pakietów konsolidacyjnych w celu sporządzenia skonsolidowanego sf zgodnie z MSSF. W pozostałych jednostkach inwestycje w nieruchomości są zwykle – dla wygody – prezentowane jako środki trwałe. Nie wynika to na ogół z pogłębionej analizy modelu działalności operacyjnej czy potencjalnych korzyści, jakie może przynieść ich ujawnienie. Przeważnie kierownictwo jednostek (szczególnie mniejszych) nie zadaje sobie pytania, jakich informacji w zakresie inwestycji niefinansowych, a więc głównie w nieruchomości, oczekują użytkownicy sf, do czego te informacje byłyby im potrzebne.

Główne powody ucieczki od nieruchomości inwestycyjnych w ogóle, a wycenianych w wartości godziwej w szczególe, są bardziej przyziemne – chodzi o przepisy podatkowe, które tej kategorii nie uznają, i kłopoty z odroczonym podatkiem dochodowym, które to tematy celowo pominięto w niniejszym opracowaniu. Warto się zastanowić, czy opisany stan rzeczy jest zasadny, a praktykowane rozwiązania sprzyjają prezentowaniu rzeczywistego obrazu sytuacji majątkowej, finansowej i wyniku finansowego (oraz jego składowych) jednostki.