Opłaty od lokali wchodzących w skład spółdzielni mieszkaniowej, których właściciele nie są jej członkami

Spółdzielnia mieszkaniowa jest specyficzną jednostką gospodarczą, jej gospodarka finansowa opiera się bowiem na samofinansowaniu, co oznacza, że wszelkie wydatki ponoszone na eksploatację i utrzymanie nieruchomości są finansowane przez członków spółdzielni i osoby niebędące jej członkami, ale posiadające odrębną własność lokalu w nieruchomości.

Zasady gospodarki finansowej spółdzielni mieszkaniowych określają art. 4–6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych[1] (dalej uosm).

W myśl art. 4 ust. 4 uosm właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymania:

• ich lokali (temat ten jako niebudzący wątpliwości pomijamy),
• nieruchomości wspólnych,
• nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Osoby te wykonują przytoczone obowiązki, uiszczają opłaty na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali, z zastrzeżeniem art. 5 uosm. Zgodnie z tym przepisem pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków na jej eksploatację i utrzymanie, a w części przekraczającej te wydatki – przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Natomiast pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym wyłącznie członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.

Z kolei art. 6 ust. 3 uosm stanowi, że spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy zarówno członków spółdzielni, jak i właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni.

Z przytoczonych przepisów wynika, że właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są zobowiązani m.in.:

• uczestniczyć w wydatkach na eksploatację i utrzymanie:

• nieruchomości wspólnych oraz
• nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu;

• świadczyć na fundusz remontowy.

Części nieruchomości, z których mogą korzystać wszyscy mieszkańcy domów spółdzielni (budynku, osiedla), określa się jako część wspólną nieruchomości. Uosm nie definiuje tego pojęcia. Część wspólna nieruchomości ma znaczenie prawne i finansowe wówczas, gdy w danej nieruchomości została ustanowiona odrębna własność lokalu. W takim przypadku spółdzielnia – zgodnie z art. 27 ust. 1 uosm – stosuje przepisy ustawy o własności lokali. W myśl zaś art. 3 tej ustawy „nieruchomość wspólna” to grunt oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Właścicielowi lokalu, którego własność została wyodrębniona, przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu. Udział ten odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu oraz powierzchni pomieszczeń do niego przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych.

Mieniem spółdzielni, zgodnie z art. 40 uosm, są natomiast w szczególności nieruchomości:

• służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowej i kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami, technicznego uzbrojenia terenu, związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 Kc,
• niezabudowane.

Uosm nie określa zasad świadczenia na fundusz remontowy przez członków spółdzielni lub właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni. Sposób gospodarowania funduszem remontowym przez spółdzielnię ustala – co do zasady – regulamin uchwalony przez właściwy organ stanowiący spółdzielni na podstawie postanowień jej statutu. Wyznacza on przede wszystkim wysokość wpłat na fundusz remontowy (z reguły jest to opłata od 1 m² lokalu).

Odpowiadając na pytanie, trzeba przede wszystkim wskazać, że odrębnie rozpatruje się kwestię opłat wnoszonych przez właścicieli lokali/domów niebędących członkami spółdzielni, z tytułu pokrycia wydatków na eksploatację i utrzymanie nieruchomości wspólnych oraz stanowiących mienie spółdzielni, przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu, a odrębnie – obciążenie opłatami na fundusz remontowy.

Zasadniczą różnicę stanowi również istota tych opłat. Pierwsza służy pokryciu przez spółdzielnię kosztów ponoszonych na eksploatację i utrzymanie nieruchomości wspólnych i/lub stanowiących mienie spółdzielni (do których zalicza się przepompownia), druga natomiast – zgromadzeniu funduszu remontowego, z którego spółdzielnia pokrywa koszty bieżących remontów lub będzie finansować planowane remonty. Poza tym zasady obliczenia opłat na fundusz remontowy powinien określać regulamin ustalający zasady tworzenia funduszu remontowego i pokrywania z niego wydatków.

Z tego względu zapis statutu stanowiący o obciążaniu właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni dodatkowymi opłatami na fundusz remontowy przepompowni jest moim zdaniem sprzeczny z art. 4 i art. 6 ust. 3 uosm. Obecnie opłata jest pobierana niezgodnie z uosm. Spółdzielnia nie może obciążać właścicieli lokali niebędących jej członkami dodatkowymi opłatami na fundusz remontowy przepompowni. Nienależne opłaty podlegają zwrotowi na rzecz tych osób oraz zmniejszają przychody z tytułu tych opłat.

Ponadto, skoro zapis statutu jest sprzeczny z uosm, konieczne jest wprowadzenie – na najbliższym walnym zgromadzeniu członków – zmian w tym dokumencie, skreślając niezgodny z prawem zapis.