Czy fundusz zasobowy spółdzielni mieszkaniowej można wykorzystać na pokrycie niedoboru z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości

W myśl art. 1 ust. 9 uosm[1], znowelizowanej ustawą z 20.07.2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze[2], od 9.09.2017 r. do spółdzielni mieszkaniowych nie mają zastosowania przepisy ustawy prawa spółdzielczego dotyczące m.in. wpisowego.

Dokonując tej zmiany, ustawodawca nie określił jednak, co ma się stać z dotychczas wniesionym wpisowym, zasilającym fundusz zasobowy. Ustawa ani nie nakazuje, ani nie zakazuje zwrotu tych środków; nie określa też sposobu postępowania w tej sprawie.

Spółdzielnie mieszkaniowe obowiązuje jednak nadal art. 78 Prawa spółdzielczego[3] (dalej Ps) dotyczący funduszu udziałowego i zasobowego. Fundusze te działają zatem na dotychczasowych zasadach, ale nie są już zasilane nowymi wpłatami udziałów i wpisowego.

Fundusz zasobowy, zgodnie z art. 78 § 1 pkt 2 Ps, to fundusz powstający z wpłat wpisowego przez członków, części nadwyżki bilansowej oraz innych źródeł określonych w odrębnych przepisach. Każdy członek spółdzielni – do 8.09.2017 r. – był obowiązany wnieść wpisowe, które nie podlegało zwrotowi. Wysokość wpisowego oraz zasady i terminy jego wnoszenia określał statut spółdzielni. Fundusz zasobowy, co do zasady, służy przede wszystkim pokryciu strat bilansowych (art. 90 ust. 1 Ps).

Ustawa z 20.07.2017 r. co prawda w bardzo ograniczonym zakresie zmienia te postanowienia, jednak – naszym zdaniem – przesunięć składowych funduszu zasobowego spółdzielni można dokonywać wyłącznie na podstawie przepisów Ps, uosm lub innych ustaw. Takim wyjątkowym rozwiązaniem prawnym była ustawa o waloryzacji udziałów członkowskich w spółdzielniach i zmianie niektórych ustaw[4], która pozwalała na powiększenie funduszu udziałowego kosztem funduszu zasobowego, przy czym decyzja o dokonaniu waloryzacji mogła być podjęta tylko do 31.12.1992 r.

Oznacza to, że obowiązujące przepisy nie przewidują możliwości wykorzystania funduszu zasobowego na inne cele niż pokrycie straty bilansowej spółdzielni. Naszym zdaniem zmiany ustawy nie działają wstecz i nie uzasadniają zmniejszenia określonej części funduszu zasobowego w celu zwiększenia pozostałych przychodów operacyjnych i tą drogą pokrycia niedoboru z eksploatacji oraz utrzymania nieruchomości.

Pogląd ten podzielił Roman Dziczek w komentarzu do art. 1 uosm[5], stwierdzając, że brak przepisów przejściowych, odnoszących się do już wniesionego wpisowego i udziałów, nakazuje, aby do oceny skutków prawnych stosować dotychczasowe przepisy (art. 3 Kc). Oznacza to, że wpisowe wniesione stało się częścią funduszu zasobowego spółdzielni mieszkaniowej i nie podlega zwrotowi. Udziały zaś podlegają zwrotowi na warunkach art. 26 Ps i zgodnie z postanowieniami statutu, tj. wówczas, gdy ustanie członkostwo danej osoby. Brak podstaw, aby uznawać, wobec braku przepisów przejściowych, że istnieją podstawy do wcześniejszego zwrotu udziałów, skoro ustawodawca nie przewidział takiego uprawnienia ani nie nałożył takiego obowiązku na spółdzielnię. (...) W żadnym wypadku nie ma podstaw do uznania, że wpisowe i udziały, wniesione pod rządami dotychczasowych przepisów, stały się świadczeniem nienależnym.

Potwierdzeniem prawidłowości tego poglądu jest też wyrok SN z 19.05.2016 r. (IV CSK 586/16), w myśl którego, zgodnie (…) ze stosowaną w drodze analogii ogólną regułą międzyczasową, zamieszczoną w art. XXVI ustawy przepisy wprowadzające Kodeks cywilny, do stosunków prawnych powstałych przed wejściem w życie ustaw nowelizujących ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych stosuje się prawo dotychczasowe, tj. ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych w jej pierwotnym brzmieniu.

A zatem: zasada w interpretowaniu poprawek dokonanych w prawie materialnym jest taka, że jeśli przepis przejściowy nie reguluje, jak postępować z dotychczasowymi prawami, to obowiązują przepisy dotychczasowe, które regulowały wpisowe i udziały[6].

Skoro więc wpisowe nie podlega zwrotowi, a nowelizacja ustawy z 20.07.2017 r. nie zawiera żadnych uregulowań, jak postępować z dotychczas wniesionym wpisowym, w odniesieniu do wpłat wpisowego stosuje się przepisy obowiązujące przed nowelizacją, a wpisowe jest elementem funduszu zasobowego.

Z kolei kwestię opłat wnoszonych przez członków spółdzielni oraz właścicieli lokali niebędących członkami z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości, w których znajduje się lokal, reguluje art. 4 uosm.

W myśl tych przepisów członkowie spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni drogą uiszczania opłat ustalonych zgodnie z postanowieniami statutu. Natomiast właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub na osiedlu.

Jak z tego wynika, obowiązek pokrycia kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości spoczywa na członkach spółdzielni oraz właścicielach lokali niebędących członkami. Z kolei art. 6 uosm stanowi, że różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości a przychodami z opłat zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym.

Jako możliwe dodatkowe źródło pokrycia kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości art. 5 uosm wskazuje pożytki i inne przychody z:

• nieruchomości wspólnej (dotyczy to jednak nieruchomości, w której ta część wspólna się znajduje) oraz
• własnej działalności gospodarczej (jedynie w zakresie obciążającym członków).

Reasumując: Ps, regulujące zasady tworzenia i wykorzystania funduszu zasobowego, nie daje walnemu zgromadzeniu podstaw do podjęcia uchwały o przeznaczeniu – w sposób bezpośredni lub pośredni – funduszu zasobowego, w tym jego części powstałej z wpłat wpisowego, na pokrycie niedoboru z eksploatacji i utrzymania nieruchomości.