Zawieszenie umowy najmu na czas awarii – skutki w VAT

VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT). Przez świadczenie usług (art. 8 ust. 1 tej ustawy) rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów (zdefiniowanej w art. 7), w tym również:

• przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
• zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji,
• świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej bądź podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Usługami są zatem wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Przez pojęcie „usługi” (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które może się składać zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie).

Aby dane świadczenie można było uznać za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny między świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi też istnieć bezpośredni związek między świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem, i to na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Do uznania czynności za usługę konieczne jest istnienie odbiorcy usługi, bezpośredniego konsumenta, odnoszącego korzyść o charakterze majątkowym.

Również w świetle orzecznictwa TSUE (zob. wyroki z 8.03.1988, C-102/86, 5.02.1981, C-154/80, i 3.03.1994, C-16/93) za podlegające VAT uważane mogą być czynności, w których:

• istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne,
• wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi na rzecz usługobiorcy,
• istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi,
• odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,
• istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego.

W przypadku spółki należy zatem rozważyć, czy istnieją ww. przesłanki pozwalające przyjąć, że pomimo zawieszenia na czas remontu umowy najmu występuje czynność podlegająca VAT.

Skoro w związku z zawieszeniem umowy najmu na okres od 1.01.2021 do 31.03.2021 usługa w tym czasie nie będzie wykonywana, a najemca nie będzie płacił czynszu najmu, to nie można mówić o wystąpieniu jakiejkolwiek czynności odpłatnej spełniającej definicję świadczenia usług z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającej opodatkowaniu.

Stanowisko to podzielają organy podatkowe (zob. interpretacja KIS z 13.10.2020, 0111-KDIB3-1.4012.549.2020.1.ASY).