Zamówienie-Koszyk
Dokończ - Edytuj - Anuluj

Droga Użytkowniczko, Drogi Użytkowniku, klikając AKCEPTUJĘ I PRZECHODZĘ DO SERWISU wyrazisz zgodę na to aby Rachunkowość Sp. z o.o. oraz Zaufani Partnerzy przetwarzali Twoje dane osobowe takie jak identyfikatory plików cookie, adresy IP, otwierane adresy url, dane geolokalizacyjne, informacje o urządzeniu z jakiego korzystasz. Informacje gromadzone będą w celu technicznego dostosowanie treści, badania zainteresowań tematami, dostosowania niektórych treści do lokalizacji z której jest odczytywana oraz wyświetlania reklam we własnym serwisie oraz w wykupionych przez nas przestrzeniach reklamowych w Internecie. Wyrażenie zgody jest dobrowolne.

Klikając w przycisk AKCEPTUJĘ I PRZECHODZĘ DO SERWISU wyrażasz zgodę na zapisanie i przechowywanie na Twoim urządzeniu plików cookie. W każdej chwili możesz skasować pliki cookie oraz ograniczyć możliwość zapisywania nowych za pomocą ustawień przeglądarki.

Wyrażając zgodę, pozwalasz nam na wyświetlanie spersonalizowanych treści m.in. indywidualne rabaty, informacje o wykupionych przez Ciebie usługach, pomiar reklam i treści.

AKCEPTUJĘ I PRZECHODZĘ DO SERWISU
account_circle
dehaze

Logowanie

e-mail:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą e-maila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój e-mail wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z e-maila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

e-mail:

Klikając w poniższy link, zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą e-maila

Sprawdzanie danych....

Zakup mieszkań – zmiany w PCC

Aleksander Woźniak

Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania, domu lub praw do nich i 6% stawka PCC od nabycia szóstego i każdego następnego lokalu mieszkalnego to dwie główne nowości wprowadzone nowelizacją ustawy o PCC.

Pierwsza wchodzi w życie już po upływie 30 dni od ogłoszenia nowelizacji w DzU, czyli 31.08.2023, druga – od 1.01.2024 r.

Zmiany te przynosi ustawa z 26.05.2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (DzU poz. 1463, dalej ustawa nowelizująca).

Zwolnienie od podatku

Od 31.08.2023 r. wprowadzono zwolnienie z PCC sprzedaży (a w zasadzie zakupu, bo obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym – art. 4 pkt 1 ustawy o PCC):

  • prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
  • prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zmiana ta została wprowadzona poprzez dodanie pkt 17 do art. 9 ustawy o PCC. W praktyce zwolnienie dotyczy zakupu na rynku wtórnym, bo taki jest obciążony PCC (a nie VAT).

I VAT, i PCC według wyższej stawki

Nadal zasadą będzie, że nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT (art. 2 w pkt 4 lit. a ustawy o PCC). Od 1.01.2024 r. dodano jednak wyjątek dotyczący umów sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, opodatkowanego zgodnie z dodanym art. 7a ustawy o PCC.

Nowy art. 7a zakłada, że kupujący, który:

  • nabywa co najmniej 6 lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub w kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych VAT, lub udziały w tych lokalach albo
  • nabył już co najmniej 5 takich lokali lub udziały w nich,

zapłaci PCC według stawki 6% przy zakupie szóstego i każdego następnego takiego lokalu, w tym budynku lub w budynkach bądź udziału w takim lokalu.

To oznacza, że notariusz pobierze od tej samej transakcji dwa podatki – VAT i PCC według stawki 6%.

Jeżeli lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość kupi na współwłasność kilku nabywców, to przy zakupie szóstego lokalu i każdego następnego 6% PCC będzie się należało także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących będzie zobowiązany do uiszczenia PCC według tej stawki.

Jednocześnie przy nabyciu lokalu mieszkalnego przez kilku kupujących zobowiązanymi solidarnie do zapłaty PCC według stawki 6% będą wyłącznie kupujący spełniający warunki, o których mowa w nowym art. 7a ust. 1 ustawy o PCC.

Należy zwrócić uwagę, że 6% PCC obowiązuje tylko:

  • przy zakupie co najmniej szóstego i każdego następnego lokalu w jednym lub w kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej,
  • gdy lokale te (nabywane lub już nabyte, co najmniej pięć) będą opodatkowane VAT.

Nie będzie zatem 6% PCC, jeżeli kupujący:

  • kupi lokale mieszkalne (lub udziały w nich) w jednym lub w kilku budynkach, ale wybudowanych na różnych nieruchomościach gruntowych, lub
  • kupi lokale mieszkalne (lub udziały w nich), które nie będą opodatkowane VAT, lub
  • spośród co najmniej pięciu lokali mieszkalnych (lub udziałów w nich), których jest już właścicielem (współwłaścicielem), nie wszystkie były opodatkowane VAT,
  • kupi lokale użytkowe (niezależnie od ich liczby).

Przykład

Podatnik jest już właścicielem pięciu mieszkań. Kupił je z VAT. Trzy z nich znajdują się w budynku wybudowanym na jednej nieruchomości gruntowej (A), a dwa – w budynku wzniesionym na innej nieruchomości gruntowej (B).

Zamierza kupić szóste mieszkanie, przy czym będzie to jego czwarty lokal mieszkalny w budynku wzniesionym na nieruchomości gruntowej A. Jego sprzedaż jest opodatkowana VAT, natomiast nie jest w ogóle objęta PCC, tj. ani według stawki 6% (ponieważ jest to dopiero czwarty lokal mieszkalny w budynku wzniesionym na tej samej nieruchomości gruntowej), ani według żadnej innej stawki (nie podlegają PCC umowy sprzedaży w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT).

Przykład

Podatnik jest już właścicielem pięciu mieszkań w kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. Cztery z nich kupił z VAT, natomiast piąty bez VAT, ponieważ deweloper sprzedał go dopiero po pierwszym zasiedleniu (przez 2 lata deweloper prowadził w nim swoje biuro sprzedaży i traktował go jako lokal pokazowy).

Na tej samej nieruchomości gruntowej deweloper wzniósł kolejny budynek, a podatnik kupił w nim swój szósty lokal mieszkalny. Kupił go z VAT, ale bez PCC – nie wchodziło tu w grę opodatkowanie stawką 6%, ponieważ jest to dopiero piąty lokal mieszkalny opodatkowany VAT, ani żadną inną stawką, bo PCC nie podlegają umowy sprzedaży w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.

Przykład

Podatnik jest już właścicielem pięciu mieszkań w kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. Wszystkie kupił z VAT.

Na tej samej nieruchomości gruntowej deweloper wzniósł kolejny budynek, a podatnik kupił w nim swój szósty lokal, tyle że użytkowy. Jego sprzedaż będzie opodatkowana VAT, natomiast nie będzie objęta PCC – ani według stawki 6% (ponieważ jest to lokal użytkowy), ani według żadnej innej (PCC nie podlegają umowy sprzedaży w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT).

Przepisy przejściowe

Regulacje przejściowe ustawy nowelizującej nie odnoszą się do sytuacji, w której podatnik na dzień 1.01.2024 r. będzie już właścicielem pięciu lokali mieszkalnych w jednym lub w kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych VAT (lub udziałów w tych lokalach), a po 31.12.2023 r. kupi szósty i każdy następny taki lokal. Należy w związku z tym uznać, że do zakupu tego szóstego i każdego następnego takiego lokalu będą stosowane już nowe przepisy (tj. zmieniony art. 2 pkt 4 lit. a oraz dodane art. 5 ust. 3 i art. 7a ustawy o PCC).

Ustawa nowelizująca zakłada bowiem, że przepisy ustawy o PCC w dotychczasowym brzmieniu będą miały zastosowanie tylko do opodatkowania:

  • czynności cywilnoprawnych dokonanych przed 1.01.2024 r. (art. 13 ust. 1),
  • umów przedwstępnych sprzedaży, zawartych przed 1.01.2024 r. (art. 13 ust. 2).

Kiedy PCC

Podsumowując: jeżeli chodzi o obrót nieruchomościami, to od 1.01.2024 r., zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie będą opodatkowane tym podatkiem czynności cywilnoprawne:

  • w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z dodanym art. 7a tej ustawy,
  • jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym bądź udział w tych prawach,
    • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,
  • niepodlegające VAT na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy o VAT (tj. w ramach grup VAT), z wyjątkiem jak wyżej.

Co do zasady dostawa budynków, budowli lub ich części przez podatnika VAT jest zwolniona z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jeżeli:

  • nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynęły co najmniej 2 lata.

Przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Sprzedawca i nabywca mogą zgodnie zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, czyli wybrać opodatkowanie danej dostawy (art. 43 ust. 10 i 11).

Niezależnie od tego zwolniona z VAT, na podstawie 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, jest także dostawa budynków, budowli lub ich części, jeżeli:

  • w stosunku do nich nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  • dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tam, gdzie w grę będzie wchodzić PCC, stawka tego podatku wyniesie od 1.01.2024 r.:

  • od umowy sprzedaży: nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
  • od umów sprzedaży opodatkowanych zgodnie z nowym art. 7a ustawy o PCC – 6%.

Zamknij

Skróty w artykułach

akty prawne, standardy i interpretacje:
  • dyrektywa 112 – dyrektywa Rady 2006/112/WE z 28.11.2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (DzUrz UE L 347 z 11.12.2006 r.)
  • dyrektywa 2013/34/UE – dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2013/34/UE z 26.06.2013 r. w sprawie rocznych sprawozdań finansowych, skonsolidowanych sprawozdań finansowych i powiązanych sprawozdań niektórych rodzajów jednostek (...) (DzUrz UE L 182 z 29.06.2013 r.)
  • Kc – ustawa z 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (DzU z 2023 r. poz. 1610)
  • KIMSF – interpretacje Komitetu ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej
  • Kks – ustawa z 10.09.1999 r. Kodeks karny skarbowy (DzU z 2023 r. poz. 654)
  • Kp – ustawa z 26.06.1974 r. Kodeks pracy (DzU z 2023 r. poz. 1465)
  • Kpc – ustawa z 17.11.1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (DzU z 2023 r. poz. 1550)
  • Ksh – ustawa z 15.09.2000 r. Kodeks spółek handlowych (DzU z 2022 r. poz. 1467)
  • KSR – Krajowe Standardy Rachunkowości
  • MSR – Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (ang. International Accounting Standards) wydawane od 2002 r. jako MSSF
  • MSSF – Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej (ang. International Financial Reporting Standards)
  • Op – ustawa z 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa (DzU z 2023 r. poz. 2383)
  • Ppsa – ustawa z 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (DzU z 2023 r. poz. 1634)
  • rozporządzenie o instrumentach finansowych – rozporządzenie Ministra Finansów z 12.12.2001 r. w sprawie szczegółowych zasad uznawania, metod wyceny, zakresu ujawniania i sposobu prezentacji instrumentów finansowych (DzU z 2017 r. poz. 277)
  • rozporządzenie o konsolidacji – rozporządzenie Ministra Finansów z 25.09.2009 r. w sprawie szczegółowych zasad sporządzania przez jednostki inne niż banki, zakłady ubezpieczeń i zakłady reasekuracji skonsolidowanych sprawozdań finansowych grup kapitałowych (DzU z 2017 r. poz. 676)
  • rozporządzenie składkowe – rozporządzenie Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z 18.12.1998 r. w sprawie szczegółowych zasad ustalania podstawy wymiaru składek na ubezpieczenia emerytalne i rentowe (DzU z 2023 r. poz. 728)
  • rozporządzenie z 13.09.2017 r. – rozporządzenie Ministra Rozwoju i Finansów w sprawie rachunkowości oraz planów kont dla budżetu państwa, budżetów jednostek samorządu terytorialnego, jednostek budżetowych, samorządowych zakładów budżetowych, państwowych funduszy celowych oraz państwowych jednostek budżetowych mających siedzibę poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej (DzU z 2020 r. poz. 342)
  • specustawa – ustawa z 2.03.2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tekst jedn. DzU z 2023 r. poz. 1327)
  • uobr – ustawa z 11.05.2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (DzU z 2023 r. poz. 1015)
  • uor – ustawa z 29.09.1994 r. o rachunkowości (DzU z 2023 r. poz. 120)
  • updof – ustawa z 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (DzU z 2022 r. poz. 2647)
  • updop – ustawa z 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (DzU z 2022 r. poz. 2587)
  • upol – ustawa z 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (DzU z 2023 r. poz. 70)
  • US GAAP – Amerykańskie Standardy Rachunkowości (ang. Generally Accepted Accounting Principles)
  • ustawa akcyzowa – ustawa z 6.12.2008 r. o podatku akcyzowym (DzU z 2023 r. poz. 1542)
  • ustawa emerytalna – ustawa z 17.12.1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych (DzU z 2023 r. poz. 1251)
  • ustawa KAS – ustawa z 16.11.2016 r. o Krajowej Administracji Skarbowej (DzU z 2023 r. poz. 615)
  • ustawa o KRS – ustawa z 20.08.1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (DzU z 2023 r. poz. 685)
  • ustawa o PCC – ustawa z 9.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (DzU z z 2023 r. poz. 170)
  • ustawa o VAT – ustawa z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (DzU z 2023 r. poz. 1570)
  • ustawa o zfśs – ustawa z 4.03.1994 r. o zakładowym funduszu świadczeń socjalnych (DzU z 2023 r. poz. 998)
  • ustawa zasiłkowa – ustawa z 25.06.1999 r. o świadczeniach pieniężnych z ubezpieczenia społecznego w razie choroby i macierzyństwa (DzU z 2022 r. poz. 1732)
  • ustawa zdrowotna – ustawa z 27.08.2004 r. o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych (DzU z 2022 r. poz. 2561)
  • usus – ustawa z 13.10.1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (DzU z 2023 r. poz. 1230)
  • uzpd – ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
  • Założenia koncepcyjne MSSF Założenia koncepcyjne sprawozdawczości finansowej (Conceptual Framework for Financial Reporting)
pozostałe skróty:
  • CEIDG – Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej
  • EOG – Europejski Obszar Gospodarczy
  • FEP – Fundusz Emerytur Pomostowych
  • FGŚP – Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych
  • FP – Fundusz Pracy
  • FS – Fundusz Solidarnościowy
  • IASB – Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości
  • IS – izba skarbowa
  • KAS – Krajowa Administracja Skarbowa
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa
  • KNF – Komisja Nadzoru Finansowego
  • KRBR – Krajowa Rada Biegłych Rewidentów
  • KRS – Krajowy Rejestr Sądowy
  • KSB – Krajowe Standardy Badania
  • MF – Minister Finansów
  • MPiPS – Minister Pracy i Polityki Społecznej
  • MRiF – Minister Rozwoju i Finansów
  • MRiPS – Minister Rodziny i Polityki Społecznej
  • MSiG – Monitor Sądowy i Gospodarczy
  • NSA – Naczelny Sąd Administracyjny
  • PANA – Polska Agencja Nadzoru Audytowego
  • PIBR – Polska Izba Biegłych Rewidentów
  • PKD – Polska Klasyfikacja Działalności
  • pkpir – podatkowa księga przychodów i rozchodów
  • PPK – pracownicze plany kapitałowe
  • RM – Rada Ministrów
  • SA – sąd apelacyjny
  • sf – sprawozdanie finansowe
  • skok – spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa
  • SN – Sąd Najwyższy
  • SO – sąd okręgowy
  • TK – Trybunał Konstytucyjny
  • TSUE – Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej
  • UCS – urząd celno-skarbowy
  • UE – Unia Europejska
  • US – urząd skarbowy
  • WDT – wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów
  • WNT – wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów
  • WSA – wojewódzki sąd administracyjny
  • zfśs – zakładowy fundusz świadczeń socjalnych
Skróty
Spis treści artykułu
Spis treści:
Stowarzyszenie
Księgowych w Polsce
Najbliższe szkolenia on-line
28.02.2024 CIT „estoński” – działanie mechanizmu i sposób jego wykorzystania przy planowaniu podatkowym z uwzględnieniem aktualnych stanowisk prezentowanych przez organy podatkowe SKwP Warszawa
28.02.2024 Dokumentacja pracownicza od A do Z SKwP Katowice
28.02.2024 Krajowy System e-faktur podatkowo i w praktyce SKwP Kielce
28.02.2024 NKUP-y w małej i dużej firmie – czyli wszystko o wydatkach, których nie można zaliczać do kosztów w 2024 r SKwP Poznań
28.02.2024 Płatnik od podstaw – nowy program obsługi programu Płatnik ZUS SKwP Wrocław
28.02.2024 Podatek VAT – uchwalone i planowane zmiany na 2024 rok. KSeF w praktyce - jak się przygotować do wdrożenia SKwP Kraków
28.02.2024 Potrącenia z wynagrodzenia za pracę, zasiłków i innych świadczeń – warsztat na kazusach SKwP Poznań
28.02.2024 Składki ZUS i zasiłki chorobowe SKwP Częstochowa, SKwP Gdańsk, SKwP Olsztyn, SKwP Zielona Góra
28.02.2024 Sporządzanie list płac pracowników od podstaw w ujęciu praktycznym SKwP Bydgoszcz, SKwP Gorzów Wielkopolski, SKwP Katowice, SKwP Kielce, SKwP Łódź, SKwP Lublin
28.02.2024 Analiza finansowa – poziom zaawansowany SKwP Warszawa
Jak Sztuczna Inteligencja (AI) usprawni pracę księgowych