Zakup mieszkań – zmiany w PCC

Zwolnienie od podatku

Od 31.08.2023 r. wprowadzono zwolnienie z PCC sprzedaży (a w zasadzie zakupu, bo obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym – art. 4 pkt 1 ustawy o PCC):

• prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zmiana ta została wprowadzona poprzez dodanie pkt 17 do art. 9 ustawy o PCC. W praktyce zwolnienie dotyczy zakupu na rynku wtórnym, bo taki jest obciążony PCC (a nie VAT).

I VAT, i PCC według wyższej stawki

Nadal zasadą będzie, że nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT (art. 2 w pkt 4 lit. a ustawy o PCC). Od 1.01.2024 r. dodano jednak wyjątek dotyczący umów sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, opodatkowanego zgodnie z dodanym art. 7a ustawy o PCC.

Nowy art. 7a zakłada, że kupujący, który:

• nabywa co najmniej 6 lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub w kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych VAT, lub udziały w tych lokalach albo
• nabył już co najmniej 5 takich lokali lub udziały w nich,

zapłaci PCC według stawki 6% przy zakupie szóstego i każdego następnego takiego lokalu, w tym budynku lub w budynkach bądź udziału w takim lokalu.

To oznacza, że notariusz pobierze od tej samej transakcji dwa podatki – VAT i PCC według stawki 6%.

Jeżeli lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość kupi na współwłasność kilku nabywców, to przy zakupie szóstego lokalu i każdego następnego 6% PCC będzie się należało także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących będzie zobowiązany do uiszczenia PCC według tej stawki.

Jednocześnie przy nabyciu lokalu mieszkalnego przez kilku kupujących zobowiązanymi solidarnie do zapłaty PCC według stawki 6% będą wyłącznie kupujący spełniający warunki, o których mowa w nowym art. 7a ust. 1 ustawy o PCC.

Należy zwrócić uwagę, że 6% PCC obowiązuje tylko:

• przy zakupie co najmniej szóstego i każdego następnego lokalu w jednym lub w kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej,
• gdy lokale te (nabywane lub już nabyte, co najmniej pięć) będą opodatkowane VAT.

Nie będzie zatem 6% PCC, jeżeli kupujący:

• kupi lokale mieszkalne (lub udziały w nich) w jednym lub w kilku budynkach, ale wybudowanych na różnych nieruchomościach gruntowych, lub
• kupi lokale mieszkalne (lub udziały w nich), które nie będą opodatkowane VAT, lub
• spośród co najmniej pięciu lokali mieszkalnych (lub udziałów w nich), których jest już właścicielem (współwłaścicielem), nie wszystkie były opodatkowane VAT,
• kupi lokale użytkowe (niezależnie od ich liczby).

Przepisy przejściowe

Regulacje przejściowe ustawy nowelizującej nie odnoszą się do sytuacji, w której podatnik na dzień 1.01.2024 r. będzie już właścicielem pięciu lokali mieszkalnych w jednym lub w kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych VAT (lub udziałów w tych lokalach), a po 31.12.2023 r. kupi szósty i każdy następny taki lokal. Należy w związku z tym uznać, że do zakupu tego szóstego i każdego następnego takiego lokalu będą stosowane już nowe przepisy (tj. zmieniony art. 2 pkt 4 lit. a oraz dodane art. 5 ust. 3 i art. 7a ustawy o PCC).

Ustawa nowelizująca zakłada bowiem, że przepisy ustawy o PCC w dotychczasowym brzmieniu będą miały zastosowanie tylko do opodatkowania:

• czynności cywilnoprawnych dokonanych przed 1.01.2024 r. (art. 13 ust. 1),
• umów przedwstępnych sprzedaży, zawartych przed 1.01.2024 r. (art. 13 ust. 2).

Kiedy PCC

Podsumowując: jeżeli chodzi o obrót nieruchomościami, to od 1.01.2024 r., zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie będą opodatkowane tym podatkiem czynności cywilnoprawne:

• w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z dodanym art. 7a tej ustawy,
• jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym bądź udział w tych prawach,
• umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

• niepodlegające VAT na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy o VAT (tj. w ramach grup VAT), z wyjątkiem jak wyżej.

Co do zasady dostawa budynków, budowli lub ich części przez podatnika VAT jest zwolniona z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jeżeli:

• nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynęły co najmniej 2 lata.

Przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu lub
• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Sprzedawca i nabywca mogą zgodnie zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, czyli wybrać opodatkowanie danej dostawy (art. 43 ust. 10 i 11).

Niezależnie od tego zwolniona z VAT, na podstawie 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, jest także dostawa budynków, budowli lub ich części, jeżeli:

• w stosunku do nich nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
• dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tam, gdzie w grę będzie wchodzić PCC, stawka tego podatku wyniesie od 1.01.2024 r.:

• od umowy sprzedaży: nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
• od umów sprzedaży opodatkowanych zgodnie z nowym art. 7a ustawy o PCC – 6%.