Stawka VAT przy najmie lokalu mieszkalnego, w którym najemca zorganizował bursę

Nie. Podatnik może skorzystać ze zwolnienia dla usługi najmu nieruchomości (jej części) o charakterze mieszkalnym, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, jeśli umowa najmu zawiera m.in. postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona nieruchomości (lokalu) mieszkalnej i najemca może wykorzystywać tę nieruchomość wyłącznie w celach mieszkaniowych.

Odnosi się to zarówno do umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak i zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca.

Najemca, który w wynajmowanym lokalu zorganizował bursę szkolną, nie świadczy usługi najmu lokali mieszkalnych na rzecz uczniów, lecz usługi zakwaterowania uczniów w bursie szkolnej na podstawie umów zwartych ze szkołami. Nie wykorzystuje więc najmowanego lokalu mieszkalnego „wyłącznie na cele mieszkaniowe”, ponieważ udostępnił go innym podmiotom na mocy zawartych z nimi stosownych umów, świadcząc przez to usługi innego rodzaju.

W takiej sytuacji to nie najemcy, z którym wynajmujący zawarł umowę najmu, ale osobie trzeciej, niezwiązanej z wynajmującym, można przypisać wykorzystywanie lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe. Świadczona przez podatnika (wynajmującego) usługa nie jest zatem usługą wynajmu nieruchomości mieszkalnej wyłącznie na cele mieszkaniowe, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, a w konsekwencji powinna być opodatkowana VAT.

Z art. 43 ust. 1 pkt 36 jednoznacznie wynika, że zwolniona z VAT jest usługa najmu nieruchomości (lokalu) o charakterze mieszkalnym „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Oznacza to, że aby zastosować zwolnienie, istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę). Jedynie w przypadku, gdy realizuje on własne cele mieszkaniowe, można stwierdzić, że wynajmujący (usługodawca) wynajął nieruchomość na taki właśnie cel.

W opisanym przypadku wynajmujący nie wynajął budynku mieszkalnego na cele mieszkalne, ponieważ najemca wykorzystuje go na potrzeby dalszego wynajmu, stanowiącego przy tym usługę odrębnie skalsyfikowaną na gruncie ustawy o VAT, jako „usługa zakwaterowania”.

W art. 43 ust. 20 tej ustawy poprzez odesłanie do poz. 163 zał. nr 3 wyłączono zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 dla usług związanych z zakwaterowaniem, do których należą usługi świadczone przez bursy szkolne. Wiążąc to z odrębnym zwolnieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 30 lit. a ustawy o VAT, obejmującym usługi zakwaterowania w bursach i internatach świadczone na rzecz uczniów i wychowanków szkół prowadzących te bursy i internaty – nie można uznać, że najemca, prowadząc bursę szkolną, realizuje „wyłącznie cele mieszkaniowe”, a w konsekwencji – że podatnik wynajął lokal na taki właśnie cel.

Prowadzenie bursy szkolnej przez najemcę służy celom gospodarczym, a nie zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych. Takie stanowisko zajął również NSA w wyroku z 10.01.2018 (I FSK 1576/16).