Sprzedaż prywatnych nieruchomości – kiedy bez podatku

Pomiędzy podatnikami i fiskusem od wielu lat toczyły się spory dotyczące tego, od jakiego momentu należy liczyć 5-letni termin, po upływie którego nieruchomość można sprzedać bez PIT, jeżeli podatnik najpierw był jej współwłaścicielem w ramach wspólnoty majątkowej małżeńskiej, a następnie stał się jedynym właścicielem na skutek otrzymania spadku po zmarłym małżonku.

Organy podatkowe upierały się, że przekształcenie małżeńskiej współwłasności w pełną własność jednego z małżonków wyznacza moment nabycia połowy majątku wspólnego, a więc 5 lat należy liczyć od końca roku, w którym to nabycie nastąpiło. Podatnicy utrzymywali natomiast, że termin ten płynie od końca roku, w którym nastąpiło nabycie do majątku wspólnego.

Spory w sądach kończyły się różnie. Sytuację zmieniła dopiero uchwała NSA z 15.05.2017 (II FPS 2/17), w której sędziowie przyznali rację podatnikom i stwierdzili, że przejęcie pełnej własności majątku wspólnego na skutek śmierci drugiego małżonka nie stanowi nabycia w rozumieniu updof, a zatem 5-letni termin do wyłączenia sprzedaży spod opodatkowania PIT należy liczyć od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego.

Po tym wyroku MF ustąpił i wydał interpretację ogólną z 6.02.2018 (DD2.8201.3.2017.KBF), o treści zbliżonej do powołanej uchwały NSA. Od tego czasu organy podatkowe zmieniły swoją praktykę na korzyść podatników, generalnie przyjmując, że nabywają oni nieruchomość w momencie nabycia własności lub współwłasności (łącznej) – por. m.in. interpretacje KIS z 27.09.2018 (0112-KDIL3-3.4011.273.2018.2.DS) i 25.09.2018 (0115-KDIT2-1.4011.267.2018.2.AS).

Moment nabycia nieruchomości

Zmiany wchodzące w życie od 2019 (wprowadzone ustawą z 23.10.2018 o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, DzU poz. 2159) są jeszcze dalej idące. Ustawodawca wyraźnie wskazał moment nabycia nieruchomości – zgodny z przywołaną uchwałą NSA i interpretacją ogólną MF (nabycie do majątku wspólnego lub wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej – art. 10 ust. 6 updof).

Przyjął ponadto, że obliczając 5-letni termin, spadkobierca (jakikolwiek) uwzględnia także czas, w jakim nieruchomość należała do spadkodawcy (wymagany okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę – art. 10 ust. 5 updof).

Z nowych przepisów jednoznacznie wynika też, że nie stanowi nabycia ani odpłatnego zbycia odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie nieruchomości w drodze działu spadku – do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku (art. 10 ust. 7 updof).

Jeżeli sprzedaż odziedziczonej nieruchomości będzie generowała przychód, to w myśl art. 22 ust. 6d updof podatnik przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży może uwzględnić:

• koszty (nabycia lub wytworzenia) poniesione na nieruchomość przez spadkodawcę,
• przypadające na niego ciężary spadkowe (w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa odpowiada łącznej wartości nabytych w spadku rzeczy i praw majątkowych) i to zarówno te poniesione przed, jak i po uzyskaniu przychodu, a nawet po złożeniu zeznania (PIT-39).

Przez ciężary spadkowe rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia.

Ulga mieszkaniowa

Nowelizacja wydłużyła – z dwóch do trzech lat – okres, w którym dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być przez podatnika wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, aby mógł on skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli zwolnienia tego dochodu z opodatkowania (art. 21 ust. 1 pkt. 131 updof). Ponadto doprecyzowano, że w 3-letnim terminie powinno dojść do nabycia prawa własności nieruchomości (lub prawa majątkowego), by wydatki na własne cele mieszkaniowe były uwzględnione w ramach ulgi (art. 21 ust. 25a updof).

Umożliwiono też zaliczenie do wydatków na własne cele mieszkaniowe wydatków na przebudowę i remont budynku, lokalu lub pomieszczenia niemieszkalnego, poniesionych jeszcze zanim podatnik stał się ich właścicielem, o ile nabędzie je na własność/współwłasność przed upływem 3-letniego terminu (art. 21 ust. 26 updof).