Sprzedaż mieszkania nabytego na rynku wtórnym a utrata prawa do zwolnienia podmiotowego z VAT

Zwolniona od VAT jest sprzedaż dokonywana przez podatników:

• u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 tys. zł (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT),
• rozpoczynających w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu, jeżeli przewidywana przez nich wartość sprzedaży nie przekracza, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, 200 tys. zł.

Jest to tzw. zwolnienie podmiotowe, uregulowane w art. 113 ust. 9 ustawy o VAT.

Przy ustalaniu prawa do niego nie uwzględnia się, co do zasady, wartości sprzedaży zwolnionej od VAT (zob. art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy o VAT). Istnieją jednak wyjątki, z których jeden dotyczy transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Z orzecznictwa TSUE wynika przy tym, że transakcjami pomocniczymi/mającymi charakter pomocniczy są transakcje występujące niekoniecznie rzadko, lecz ubocznie do działalności podstawowej, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny (zob. wyroki z 11.07.1996, C-306/94, i 29.04.2004, C-77/01).

Jak czytamy w wyroku NSA z 7.05.2021 (I FSK 943/18), transakcje pomocnicze nie mogą stanowić podstawowej, głównej działalności podatnika, lecz muszą mieć charakter poboczny, uzupełniający tę działalność. Nie mogą więc stanowić bezpośredniego, stałego i koniecznego rozszerzenia lub uzupełnienia zasadniczej działalności podatnika. Ponadto przy bardzo nieostrych granicach podlegającego wykładni pojęcia „incydentalnych (pomocniczych) transakcji finansowych” o kwalifikacji danej czynności jako pomocniczej nie powinien decydować jeden wskaźnik, punkt odniesienia czy też jedno tylko kryterium, ale ich całokształt wyznaczający miejsce, znaczenie i zakres danych transakcji w całokształcie działalności gospodarczej podatnika.

Chodzi więc zasadniczo o to, aby tego rodzaju transakcje (przy obliczaniu proporcji stosowanej do odliczenia podatku naliczonego) nie zniekształcały obrazu i istoty działalności danego podmiotu (czynności opodatkowane i czynności zwolnione) rzutujących na zakres prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Najprawdopodobniej sprzedaż mieszkania, o którym mowa w pytaniu, będzie zwolniona przedmiotowo od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. jako dostawa części budynku dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT (z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej).

Oznaczałoby to, że odpowiedź na pytanie zależy od tego, czy sprzedaż mieszkania stanowiła dla spółki transakcję pomocniczą, czy nie:

• jeżeli tak – wartości tej sprzedaży spółka nie uwzględnia przy ustalaniu prawa do zwolnienia podmiotowego, a w konsekwencji zachowuje prawo do korzystania ze zwolnienia i nie ma obowiązku rejestrować się jako czynny podatnik VAT,
• jeżeli nie – wartość tej sprzedaży spółka musi uwzględnić przy ustalaniu prawa do zwolnienia podmiotowego; najprawdopodobniej oznacza to, że utraciła – ze względu na przekroczenie limitu 200 tys. zł – prawo do korzystania z tego zwolnienia, a w konsekwencji jest obowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT.

Ponieważ w pytaniu nie podano szczegółów, trudno jednoznacznie przesądzić, z którym z tych scenariuszy mamy do czynienia. Niemniej według mnie, jeżeli celem zakupu lokalu mieszkalnego była jego odsprzedaż, to zrealizował się scenariusz drugi. Uważam bowiem, że trudno uznać sprzedaż mieszkania nabytego w celu odsprzedaży za transakcję pomocniczą.