Sprzedaż firmowego mieszkania a limit zwolnienia podmiotowego z VAT

Tak, chyba że sprzedaż ta jest objęta zwolnieniem przedmiotowym z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT i jednocześnie może być potraktowana jako tzw. transakcja pomocnicza. Jest to skutek zakazu amortyzowania mieszkań, budynków mieszkalnych i praw do nich (art. 22c pkt 2 updof i art. 16c pkt 2a updop). Zakaz ten został wprowadzony już od 2022 r. (w ramach tzw. Polskiego Ładu), ale w 2022 r. można było jeszcze amortyzować nieruchomości mieszkalne nabyte lub wytworzone (wybudowane) przed 1.01.2022 r. (art. 71 ust. 2 ustawy z 29.10.2021 r., DzU poz. 2105 ze zm.). Od 1.01.2023 r. zakaz amortyzacji dotyczy wszystkich mieszkań, budynków mieszkalnych i praw do nich.

Zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy o VAT do wartości sprzedaży zwolnionej z podatku (200 tys. zł netto) nie wlicza się m.in. odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Jeżeli zatem towary (w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT), do których zalicza się również nieruchomości, nie podlegają amortyzacji, to ich odpłatną dostawę wlicza się do wartości sprzedaży uprawniającej do zwolnienia z VAT (o ile nie zachodzi wyłączenie na innej podstawie, o czym dalej).

Jest to szczególnie istotne dla podatników, którzy – gdyby nie sprzedaż nieruchomości mieszkalnych lub praw do nich – nie przekroczyliby rocznego limitu 200 tys. zł netto.

Dotyczy to także podatników wykonujących niemal wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT lub rozporządzeń wykonawczych. Czynności te nie są wliczane do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 pkt 3 ustawy. Wyjątek dotyczy jednak (są wliczane do limitu 200 tys. zł netto):

• transakcji związanych z nieruchomościami (dostawa nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych, może być objęta zwolnieniem przedmiotowym m.in. na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT),
• usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38–41 ustawy o VAT,
• usług ubezpieczeniowych,

jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych (patrz ramka).

Jeżeli zatem podatnik korzystający ze zwolnienia przedmiotowego z VAT (na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy lub rozporządzeń wykonawczych) wykona czynność podlegającą opodatkowaniu, to w tym zakresie przysługuje mu jeszcze prawo do drugiego rodzaju zwolnienia – podmiotowego, ze względu na roczną wartość sprzedaży nieprzekraczającą 200 tys. zł netto. Pułap ten łatwo jednak przekroczyć, sprzedając mieszkanie, budynek mieszkalny lub prawo do nich. Nawet jeśli transakcja ta jest objęta zwolnieniem przedmiotowym z VAT, przysługującym na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź 10a ustawy o VAT, to gdy nie ma ona charakteru transakcji pomocniczej, jej wartość wlicza się do limitu 200 tys. zł.

Limit 200 tys. zł netto dotyczy wartości sprzedaży w poprzednim roku podatkowym (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT). Identyczny jest ustanowiony dla sprzedaży w bieżącym roku podatkowym. Jeżeli łączna wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 przekroczy w bieżącym roku 200 tys. zł netto, to zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę (art. 113 ust. 5 ustawy).

Zwolnień ze względu na wartość sprzedaży (nieprzekraczającą 200 tys. zł) nie stosuje się do podatników wymienionych w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT.