Sposób opodatkowania najmu zależy tylko od podatnika

Rozstrzygająca wola podatnika

NSA wskazał, że z samej wielkości osiąganego przychodu, jak również liczby wynajmowanych nieruchomości nie da się (…) wyprowadzić wniosku, że nie jest to już przychód z najmu, a z działalności gospodarczej. To zatem podatnik decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

W niektórych przypadkach o tego rodzaju związaniu świadczyć będą obiektywne okoliczności, jak np. amortyzowanie danego składnika majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej, (co) wskazuje, że przychody z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od stanowiska samego podatnika (por. wyrok NSA z 23.10.2013 r., II FSK 2832/11). Jak jednak wskazano w wyroku NSA z 5.04.2016 r. (II FSK 379/14), w większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu przypisać należy samemu podatnikowi, który może „powiązać” posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też „pozostawić” je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą.

Brak wyodrębnienia majątku firmy

Sąd podkreślił, że czynność polegająca na wycofaniu składnika majątku (np. nieruchomości) z działalności gospodarczej i przekazaniu go na potrzeby osobiste nie rodzi, na gruncie updof, dla osoby fizycznej żadnych skutków podatkowych w tym podatku. Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku niezwiązanego z tą działalnością („prywatnego” lub „osobistego”), dlatego też przekazanie składnika majątku z firmy na inne własne potrzeby, w tym zarobkowe, przez oddanie go w najem, nie może być postrzegane jako bezskuteczne na gruncie podatkowym. W takim przypadku nastąpi wyłącznie przesunięcie rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku niezwiązanego z taką działalnością, lecz nadal pozostaje ona mieniem tej samej osoby.

Ryczałtowe opodatkowanie najmu

Z problemem przyporządkowania najmu do właściwego źródła przychodów borykali się zwłaszcza podatnicy chcący opodatkować przychody z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W zakresie dotyczącym prawa do ryczałtu uchwała ma znaczenie dla stanu prawnego obowiązującego do końca 2020.

Od 1.01.2021 ta forma opodatkowania jest dostępna zarówno dla podatników uzyskujących przychody z najmu prywatnego, jak i wynajmujących majątek w ramach działalności gospodarczej (to samo dotyczy podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze). W obu przypadkach stawka ryczałtu wynosi 8,5%, a od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł – 12,5%.

Różnica dotyczy dwóch kwestii. Po pierwsze podatników uzyskujący przychody z działalności gospodarczej (w tym także z najmu w jej ramach) obowiązuje limit przychodów z tej działalności za rok poprzedzający rok podatkowy – 2 mln euro (za 2020 – 9 030 600 zł), zgodnie z art. 6 ust. 4 uzpd. Przy najmie prywatnym takiego limitu nie ma.

Po drugie przedsiębiorcy muszą odczekać ze sprzedażą składników firmowego majątku 6 lat od wycofania ich z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 2 pkt 3 updof). W przeciwnym razie uzyskają przychód ze zbycia. Przy sprzedaży majątku prywatnego wystarczy, w celu uniknięcia opodatkowania, odczekać 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 updof).