Rozliczenie niedoboru/nadwyżki z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości w spółdzielni mieszkaniowej

W myśl art. 4 ust. 4¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych[1] (dalej uosm) spółdzielnia ma obowiązek ustalania, na podstawie ewidencji, odrębnie dla każdej nieruchomości, przychodów oraz kosztów jej eksploatacji i utrzymania. Dotyczy to nieruchomości obejmujących lokale mieszkalne i użytkowe członków spółdzielni i osób niebędących członkami, stanowiących mienie spółdzielni oraz nieruchomości wspólnych (art. 4 ust. 1, 2 i 4 uosm).

Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię a przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2 i 4 uosm, zwiększa – zgodnie z art. 6 ust. 1 uosm – odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym.

Nadwyżka roku bieżącego wpływa w roku następnym na przychody z opłat za lokale znajdujące się w danej nieruchomości (opłaty wnoszone przez lokatorów zostają obniżone albo – częściej – nadwyżka pokrywa ew. wzrost kosztów, a wysokość opłat pozostaje niezmieniona). Natomiast niedobór zwiększa w następnym roku koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości (wnoszone przez lokatorów opłaty ulegają podwyższeniu).

Wynik finansowy netto spółdzielni za rok obrotowy (poz. A.VI pasywów bilansu) nie może obejmować ani niedoboru, ani nadwyżki przychodów nad kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości.

Dlatego pod datą dnia bilansowego następuje – zgodnie ze stanowiskiem Komitetu Standardów Rachunkowości[2] – wyłączenie tego niedoboru lub nadwyżki z ogólnego wyniku spółdzielni i ujęcie w bilansie jako rozliczenia międzyokresowego (Wn/Ma konto 86 „Wynik finansowy” – nadwyżka Ma konto 84 „Rozliczenia międzyokresowe przychodów”, poz. B.IV.2 pasywów bilansu, zaś niedobór – Wn konto 65 „Pozostałe rozliczenia międzyokresowe”, poz. B.IV aktywów bilansu).

Nadwyżka bilansowa spółdzielni przeznaczona uchwałą walnego zgromadzenia na pokrycie niedoborów z tytułu eksploatacji i utrzymania poszczególnych nieruchomości pomniejsza pod datą uchwały te niedobory drogą zmniejszenia salda niedoboru wykazanego w bilansie otwarcia.

Uosm w art. 6 ust. 1 przewiduje, że różnica między przychodami a kosztami eksploatacji i utrzymania tej nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości w roku następnym. Uosm nie zawiera przepisu, że odpisaniu niedoboru lub nadwyżki w koszty bądź przychody roku następnego musi towarzyszyć zmiana wysokości opłat obciążających lokatorów. W art. 4 ustala jedynie ogólną zasadę, że lokatorzy – zarówno będący, jak i niebędący członkami spółdzielni – są zobowiązani uczestniczyć w pokrywaniu tej części kosztów eksploatacji i utrzymania, która przypada na ich lokale.

Można więc reprezentować pogląd, że jeżeli sytuacja finansowa spółdzielni na to pozwala i istnieją realne przesłanki, że w przyszłości niedobór zostanie pokryty, to właściwe władze spółdzielni mogą podjąć decyzję o niedokonywaniu zmiany opłat. Nie należałoby natomiast pozostawiać niedoboru na koncie rozliczeń międzyokresowych. Byłoby to bowiem sprzeczne z art. 6 ust. 1 uosm.

Zasadność założenia możliwości pokrycia niedoboru bez podwyższania opłat wymaga jednak corocznej weryfikacji. Błędem byłoby nieprzyjmowanie do wiadomości skutków wzrostu płac, cen usług komunalnych itp. oraz dopuszczenie do corocznego wzrostu niedoboru z eksploatacji i utrzymania nieruchomości.