Rozliczanie VAT od usług pośrednictwa w wynajmie

Tak. W tym przypadku na wynajmującym ciąży obowiązek rozliczania należnego VAT z tytułu importu usług, według stawki 23%, i składania deklaracji VAT‑9M. Nie ma znaczenia, że jest on podmiotowo zwolniony z VAT.

Na mocy art. 2 pkt 9 ustawy o VAT import usług to świadczenie usług, z tytułu wykonania których podatnikiem jest usługobiorca, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4 tej ustawy. Ten ostatni przepis wskazuje, kiedy usługobiorca może się stać podatnikiem (zamiast usługodawcy, na zasadzie odwrotnego obciążenia). Ma on zastosowanie, gdy miejscem świadczenia, a tym samym opodatkowania, ustalonym na podstawie przepisów o VAT, jest terytorium Polski.

Jest tak m.in. w przypadku, gdy usługodawca niemający w Polsce siedziby ani stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej świadczy na rzecz usługobiorcy – będącego zarejestrowanym (lub zobowiązanym do zarejestrowania się) podatnikiem VAT – usługi, do których stosuje się art. 28b ustawy o VAT.

Usługi pośrednictwa w wynajmie nabywane przez polskiego podatnika VAT od zagranicznych portali rezerwacyjnych podlegają opodatkowaniu w Polsce w myśl art. 28b ust. 1 ustawy o VAT.

Ponieważ platformy te działają jako pośrednik w imieniu i na rzecz osoby trzeciej, to nabywana od nich usługa nie jest usługą związaną z nieruchomościami, dla której miejsce świadczenia i opodatkowania ustala się na podstawie art. 28e ustawy o VAT (co wynika z art. 31a ust. 3 lit. d rozporządzenia wykonawczego Rady (UE) nr 282/2011 z 15.03.2011 r. ustanawiającego środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, DzUrz UE L 77 z 23.03.2011 r.).

W przypadku importu wskazanych usług pośrednictwa podatek – zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 4 ustawy o VAT – ma zatem obowiązek naliczyć usługobiorca (także gdy korzysta ze zwolnienia podmiotowego z VAT na podstawie art. 113 ust. 1). Jest on również zobowiązany zarejestrować się jako podatnik VAT UE (na mocy art. 97 ust. 3 pkt 1).

Reasumując: mimo że wynajmujący jest podatnikiem zwolnionym podmiotowo, powinien:

• złożyć zgłoszenie rejestracyjne,
• zapłacić VAT z tytułu importu usług pośrednictwa,
• wykazać je w deklaracjach VAT‑9M (składanych do US w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy).

Rejestracja do VAT UE jest przy tym konieczna przed dokonaniem pierwszej czynności opodatkowanej, a więc przed pierwszym importem usług. Jeśli podatnik się z tym spóźnił, nie zwalnia go to z obowiązku rozliczenia VAT od importu usług. Musi wówczas zarejestrować się z datą wsteczną, wykazując w zgłoszeniu rejestracyjnym jako datę rozpoczęcia wykonywania czynności opodatkowanych datę, w której faktycznie doszło do pierwszego importu usługi, i ew. złożyć zaległe deklaracje VAT‑9M oraz zapłacić zaległy podatek.

Podstawę opodatkowania stanowią zarówno prowizja, jak i opłata za transakcję, będące wynagrodzeniem należnym firmie za usługi pośrednictwa w sprzedaży usług najmu krótkoterminowego. Potwierdzają to interpretacje KIS z 8.05.2025 r. (0114-KDIP1-2.4012.134.2025.2.GK) i 2.03.2025 r. (0114- KDIP1-2.4012.669.2024.4.RD).