Sposób rozliczenia VAT przy najmie wspólnego lokalu przez jednego małżonka
Tak wynika z interpretacji KIS z 28.09.2026 r. (0112-KDIL1-2.4012.377.2026.4.AK). KIS potwierdziła przy tym, że korekta rozliczeń PIT od najmu nie powoduje automatycznie obowiązku korygowania faktur i deklaracji VAT.
Z wnioskiem wystąpiła przedsiębiorczyni wykonująca jednoosobową działalność gospodarczą, opodatkowaną ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, która była również czynnym podatnikiem VAT. Wraz z mężem nabyła w 2009 r. lokal użytkowy do wspólnego majątku (wspólność majątkowa małżeńska). Początkowo prowadziła w nim sklep, a następnie działalność handlową wykonywał mąż. Później lokal wynajęto innemu przedsiębiorcy.
Od września 2022 r. do końca lipca 2023 r. wynajmującym był mąż, który wystawiał faktury i rozliczał VAT od czynszu. W sierpniu 2023 r. zawiesił on, a następnie zlikwidował działalność. Wyłączną stroną umowy najmu została żona, która samodzielnie wykonywała usługę, wystawiała faktury obejmujące 100% czynszu, naliczała VAT według stawki 23% oraz wykazywała całość sprzedaży w ewidencji i plikach JPK_V7. Lokal nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych jej działalności gospodarczej, nie był przez nią amortyzowany ani wykorzystywany w ramach działalności.
Korekta PIT i podział przychodów między małżonków
Przedsiębiorczyni pierwotnie wykazywała cały czynsz jako przychód z działalności gospodarczej, opodatkowany ryczałtem według stawki 8,5%. Po czasie uznała jednak, że powinien on być rozliczany w ramach najmu prywatnego, stanowiącego odrębne źródło przychodów w rozumieniu updof.
Ponieważ małżonkowie nie złożyli oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z nich, zamierzała skorygować zeznania PIT-28 za lata 2023–2025 i wykazać w nich jedynie 50% przychodów z najmu wspólnego lokalu. Pozostałe 50% miało przypaść mężowi. Powstała jednak wątpliwość, czy taki podział przychodów dla celów PIT powinien skutkować zmniejszeniem podstawy opodatkowania VAT do połowy czynszu i czy tym samym przedsiębiorczyni musi wystawić faktury korygujące, zmniejszyć należny VAT oraz skorygować ewidencje i pliki JPK_V7 za wcześniejsze okresy.
VAT rozlicza ten, kto faktycznie wykonuje usługę
KIS potwierdziła, że korekta rozliczeń PIT nie powoduje konieczności zmiany rozliczeń VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT podatnikiem jest bowiem podmiot samodzielnie wykonujący działalność gospodarczą. Działalnością taką jest również wykorzystywanie majątku w sposób ciągły dla celów zarobkowych, w tym poprzez odpłatny najem. Nie ma znaczenia, czy dla celów podatku dochodowego przychody z najmu są zaliczane do działalności gospodarczej, czy do odrębnego źródła przychodów.
Istotne jest natomiast ustalenie, kto faktycznie świadczy usługę najmu we własnym imieniu. W przypadku nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków podatnikiem VAT jest ten małżonek, który występuje jako wynajmujący, zawiera umowę i rozlicza czynsz. Jeżeli oboje małżonkowie wspólnie wykonują czynności najmu, każdy z nich może występować jako odrębny podatnik VAT. Jednak sama wspólność majątkowa nie oznacza, że oboje automatycznie muszą rozliczać po połowie podatek od świadczonej usługi.
W rozpatrywanej sprawie jedynym wynajmującym była żona. To ona wykonywała usługę we własnym imieniu i na własny rachunek, dlatego była zobowiązana do rozliczenia VAT od pełnej wartości czynszu.
Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub należną usługodawcy z tytułu sprzedaży. Przedsiębiorczyni otrzymywała całość wynagrodzenia wynikającego z umowy najmu.
Planowana korekta zeznań PIT-28 nie wpłynęła na wysokość czynszu, strony umowy ani zakres świadczonej usługi. Nie przewidywano również zwrotu części wynagrodzenia, udzielenia rabatu ani zmiany stawki VAT. Nie występowała zatem żadna okoliczność uzasadniająca zmianę podstawy opodatkowania lub kwotę podatku należnego. Przypisanie każdemu z małżonków po 50% przychodów dla celów podatku dochodowego nie oznacza – według KIS – konieczności analogicznego podziału wartości sprzedaży opodatkowanej VAT. Nie trzeba więc obniżać podstawy opodatkowania VAT do połowy czynszu ani sporządzać korekt faktur i JPK_V7.
Należy tu zaznaczyć, że omawiana interpretacja rozstrzyga wyłącznie skutki na gruncie VAT planowanej korekty PIT. Nie przesądza natomiast o prawidłowości zakwalifikowania przychodów do najmu prywatnego i ich podziału między małżonków. Kwestia ta miała być przedmiotem odrębnego rozpatrzenia.
