Zamówienie-Koszyk
Dokończ - Edytuj - Anuluj

Droga Użytkowniczko, Drogi Użytkowniku, klikając AKCEPTUJĘ I PRZECHODZĘ DO SERWISU wyrazisz zgodę na to aby Rachunkowość Sp. z o.o. oraz Zaufani Partnerzy przetwarzali Twoje dane osobowe takie jak identyfikatory plików cookie, adresy IP, otwierane adresy url, dane geolokalizacyjne, informacje o urządzeniu z jakiego korzystasz. Informacje gromadzone będą w celu technicznego dostosowanie treści, badania zainteresowań tematami, dostosowania niektórych treści do lokalizacji z której jest odczytywana oraz wyświetlania reklam we własnym serwisie oraz w wykupionych przez nas przestrzeniach reklamowych w Internecie. Wyrażenie zgody jest dobrowolne.

Klikając w przycisk AKCEPTUJĘ I PRZECHODZĘ DO SERWISU wyrażasz zgodę na zapisanie i przechowywanie na Twoim urządzeniu plików cookie. W każdej chwili możesz skasować pliki cookie oraz ograniczyć możliwość zapisywania nowych za pomocą ustawień przeglądarki.

Wyrażając zgodę, pozwalasz nam na wyświetlanie spersonalizowanych treści m.in. indywidualne rabaty, informacje o wykupionych przez Ciebie usługach, pomiar reklam i treści.

AKCEPTUJĘ I PRZECHODZĘ DO SERWISU

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....

Rekompensata za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu podlega VAT

Anna Koleśnik doradca podatkowy

Spółka zamierza zawrzeć z właścicielem lokalu użytkowego (przedsiębiorca, podatnik VAT) aneks do umowy najmu na czas określony, na podstawie którego za opłatą na jej rzecz nastąpi natychmiastowe rozwiązanie umowy z przyczyn dotyczących właściciela (zamiar sprzedaży lokalu).
Czy opłata ta podlega VAT i powinna być udokumentowana fakturą?

Świadczeniem usług, podlegającym opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, jest w myśl jej art. 8 ust. 1 każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Świadczeniem jest zaś każde zachowanie polegające na działaniu, zaniechaniu działania lub znoszeniu (tolerowaniu) określonej sytuacji lub stanu rzeczy. Tak rozumiane świadczenie wykonywane jest w uzgodnieniu i interesie drugiej strony. Podlega VAT, jeśli skutkuje uzyskaniem odpłatności (niekoniecznie wyrażonej w pieniądzu), a także wystąpi na terytorium kraju. Jednocześnie związek między otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

W przedstawionej sytuacji występuje taka właśnie zależność. Wynagrodzenie jest wypłacane spółce (najemcy) w zamian za wyrażenie przez nią zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy. Płynie z tego samego źródła, jakim jest łączący strony stosunek prawny, czyli z umowy najmu. Jest wynikiem rozliczenia związanego z tą umową i jeżeli najem podlega VAT, to i ta opłata także. Nie jest to odszkodowanie ani kara umowna. Strony porozumiały się co do określonego zachowania (zgoda na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu oraz zapłata określonej kwoty).

Wobec tego zachowanie właściciela zgodne z treścią porozumienia nie jest dla spółki źródłem szkody czy uszczerbku, z którym wiązałaby się konieczność wypłaty odszkodowania czy kary umownej. Nie może być bowiem mowy o odszkodowaniu za utratę możliwości korzystania z lokalu w związku z rozwiązaniem umowy najmu przed terminem, jeżeli najemca na taką sytuację się godzi.

Jak czytamy w wyroku NSA z 7.02.2014 (I FSK 1664/12), kara umowna jest związana z odpowiedzialnością odszkodowawczą za szkodę spowodowaną niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania niepieniężnego (poszczególnymi przejawami nienależytego wykonania zobowiązania). Odstąpienie od umowy nie jest ani nienależytym wykonaniem zobowiązania, ani niewykonaniem zobowiązania, lecz wykonaniem przez jedną ze stron stosunku obligacyjnego uprawnienia prawnokształtującego, realizowanego na podstawie postanowienia zawartego w umowie wzajemnej (art. 395 § 1 i art. 492 Kc) albo wynikającego z przepisów ustawy (tak też wyrok TSUE z 15.12.1993, C-63/92, uchwała SN z 18.07.2012, III CZP 39/12, wyroki NSA z 7.10.2020, I FSK 22/18, 21.06.2017, I FSK 1868/15, i 7.07.2016, I FSK 226/15).

Stanowisko to podzielają organy podatkowe (por. interpretacje KIS z 29.06.2021, 0111-KDIB3-1.4012.274.2021.2.ASY, 4.03.2021, 0111-KDIB3-1.4012.897.2020.2.KO, 31.10.2019, 0111-KDIB3-1.4012.518.2019.2.ICz).

O kwalifikacji prawnopodatkowej świadczenia nie decyduje jego nazwa. Jak czytamy w wyroku WSA w Krakowie z 3.12.2015 (I SA/Kr 1583/15), nazwanie przez strony wynagrodzenia należnego za wyrażenie zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy karą umowną nie może mieć decydującego znaczenia dla określenia konsekwencji podatkowych tego zdarzenia. Nie jest bowiem istotna nazwa, lecz rzeczywisty charakter świadczenia; ponadto strony poprzez czynności cywilnoprawne nie mogą decydować o zakresie opodatkowania.

Podobnie w wyroku TSUE z 22.11.2018 (C-295/17) wskazano, że sposób nazewnictwa pobieranej opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umowy nie ma znaczenia; na zasady rozliczenia VAT nie wpływa, czy kwota ta stanowi w świetle prawa cywilnego roszczenie o odszkodowanie, karę umowną ani czy jest określona jako odszkodowanie, rekompensata lub wynagrodzenie. Przykładowo więc opłata z tytułu przedterminowego rozwiązania umowy (zaprzestania korzystania z usług o charakterze ciągłym, opłacanych w formie abonamentu) ma charakter nie tyle sankcyjny, co zabezpieczający dochód.

Reasumując: spółka powinna wystawić właścicielowi lokalu fakturę ze stawką 23%, dokumentującą odpłatne świadczenie usługi wyrażenia zgody na wcześniejsze (przed upływem okresu najmu) odstąpienie od umowy najmu. Wynajmujący ma prawo odliczyć VAT z takiej faktury, na zasadach ogólnych, co potwierdza interpretacja KIS z 3.09.2021 (0111-KDIB3-2.4012.409.2021.4.SR).

Kara za przedterminowe rozwiązanie umowy z winy kontrahenta

Na marginesie: od wynagrodzenia za przedterminowe rozwiązanie umowy za obopólną zgodą stron należy odróżnić opłaty (kary) za przedterminowe rozwiązanie umowy z winy najemcy. W takim bowiem przypadku – jak potwierdziła KIS w interpretacji z 28.04.2021 (2461-IBPP2.4512.735.2016.14.KO) – dochodzi do rozwiązania umowy na skutek decyzji jednej ze stron, która stwierdza naruszenie przez kontrahenta warunków umowy. W efekcie podjęcia takiej decyzji pobiera od klienta dodatkową opłatę, która nie jest wynagrodzeniem za żadną usługę, lecz ma charakter odszkodowawczy, która ma zrekompensować utracone korzyści, jakie uzyskałaby wskutek dalszego obowiązywania umowy najmu, a których nie uzyska ze względu na konieczność jej wcześniejszego rozwiązania z uwagi na naruszenie warunków umowy.

W takim przypadku nie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną (świadczenie w zamian za wynagrodzenie), co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podatnika, więc nie podlega VAT (tak też wyroki NSA z 5.10.2017, I FSK 182/16, i 22.05.2012, I FSK 1413/11, interpretacje KIS z 31.08.2020, 0114-KDIP4-1.4012.268.2020.1.RMA, oraz IS w Katowicach z 22.12.2016, 2461-IBPP2.4512.735.2016.2.EJu, Warszawie z 10.03.2016, IPPP 1/4512-1283/15-2/BS, i Bydgoszczy z 29.03.2012, ITPPl/443-1685a/11/MN). Wynajmujący nie powinien z tego tytułu wystawiać faktury, tylko np. notę obciążeniową.


LinkedIn

Spis treści artykułu
Spis treści: