Przerwa w wynajmie a stawka podatku od nieruchomości

Z treści pytania możemy się domyślić, że chodzi o lokale użytkowe. Nie ma możliwości zapłaty niższego podatku od nieruchomości w czasie, gdy lokal użytkowy czeka na najemcę. Niższa stawka podatku obowiązuje tylko wtedy, gdy organ nadzoru budowlanego nakaże rozbiórkę lub organ nadzoru górniczego trwale wyłączy budynek lub jego część z użytkowania.

Zasadą jest, że wyższa stawka podatku dotyczy budynków lub ich części „związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej” oraz budynków mieszkalnych lub ich części „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej” (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b upol).

Wystarczy posiadać

Przez budynki (tak samo grunty i budowle) „związane z prowadzeniem działalności gospodarczej” należy rozumieć budynki (grunty i budowle) będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą (art. 1a ust. 1 pkt 3 upol). O opodatkowaniu według wyższej stawki decyduje więc samo „posiadanie” budynku przez przedsiębiorcę.

Co prawda w wyroku z 12.12.2017 (SK 13/15) TK to zakwestionował, ale tylko w odniesieniu do gruntów, których osoba prowadząca działalność gospodarczą jest współposiadaczem. TK orzekł, że jeżeli przedsiębiorca posiada grunt, to nie można żądać od niego podatku od nieruchomości według najwyższej stawki, gdy nieruchomość ta w żaden sposób nie służy prowadzeniu działalności gospodarczej (wchodzi do majątku prywatnego), a drugi współposiadacz w ogóle nie jest przedsiębiorcą. W tym zakresie art. 1a ust. 1 pkt 3 utracił moc 20.12.2017.

Zakładamy jednak, że problem występowania w obrocie w dwojakim charakterze – raz jako osoba prywatna (a więc w zakresie majątku osobistego), raz jako przedsiębiorca – Czytelnika nie dotyczy.

W jego sytuacji ma zastosowanie zasada ogólna, czyli obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości według najwyższej stawki, gdy budynek lub jego części są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nie ma znaczenia, czy w danym momencie są wykorzystywane do tego celu.

W wyroku z 1.02.2019 (II FSK 3432/17) NSA orzekł, że czasowe niewykorzystywanie nieruchomości przez przedsiębiorcę lub nawet wykorzystywanie na inne rodzaje działalności niż gospodarcza nie zwalnia przedsiębiorcy z płacenia podatku od nieruchomości według stawek przewidzianych dla gruntów i budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

NSA zgodził się z WSA w Rzeszowie (I SA/Rz 72/17), że podstawowym kryterium związku z działalnością gospodarczą jest samo posiadanie danej nieruchomości przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a związek danej nieruchomości z prowadzeniem działalności gospodarczej oznacza także związek pośredni, służący prowadzonej działalności i nie może być utożsamiany jedynie z działalnością faktyczną.

Tym samym o tym, czy dana nieruchomość pozostaje związana z działalnością gospodarczą, nie przesądza to, czy działalność gospodarcza jest w danym obiekcie rzeczywiście prowadzona, ale to, czy jest w posiadaniu przedsiębiorcy. Natomiast przejściowe niewykorzystywanie przez podmiot gospodarczy części nieruchomości do wykonywania działalności gospodarczej nie daje podstaw do tego, by do wymiaru podatku od nieruchomości nie miały zastosowania stawki przewidziane dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą.

W tej kwestii linia orzecznicza sądów administracyjnych jest ukształtowana. Tak samo orzekł NSA m.in. w wyrokach z 21.01.2016 (II FSK 3337/13) i 14.11.2014 (II FSK 3049/12).

W orzeczeniach z 13.09.2018 (II FSK 479/18) i 9.12.2009 (II FSK 1031/09) sąd zwrócił uwagę na samą konstrukcję podatku od nieruchomości, który jest podatkiem majątkowym – od posiadania, a nie od dochodu. Co prawda stawki określone dla budynków i gruntów związanych z działalnością gospodarczą są wyższe, ale nie zmienia to charakteru tej daniny co do zasady, gdyż uzależnia się obowiązek płacenia podatku według wyższej stawki tylko od potencjalnych możliwości osiągania przychodów z budynku (gruntu), a nie stawek zróżnicowanych według wielkości rzeczywistych przychodów.

O tym, że nieruchomość wchodzi w skład przedsiębiorstwa, świadczyć może już sama treść aktu notarialnego, jak również wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych, dokonywanie odpisów amortyzacyjnych, zaliczanie wydatków na utrzymanie nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów.

Kiedy związany, kiedy zajęty

Z pytania wnioskuję, że chodzi o budynek niemieszkalny. W odniesieniu do takich budynków art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b upol posługuje się pojęciem „związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

Gdyby był to budynek mieszkalny, to sytuacja byłaby inna, bo art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b upol mówi o „zajęciu na prowadzenie działalności gospodarczej”.

W prawomocnym wyroku z 31.08.2016 (I SA/Go 209/16) dotyczącym lokali niemieszkalnych, ale znajdujących się budynku mieszkalnym, WSA w Gorzowie Wielkopolskim orzekł: okoliczność, że skarżąca w zakresie swojej działalności ma sprzedaż, kupno nieruchomości na własny rachunek, a także wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jest niewystarczająca do przyjęcia, że lokale te są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Opodatkowanie nieruchomości stawkami podatkowymi w najwyższej wysokości może nastąpić tylko wtedy, gdy stwierdzi się, iż budynek mieszkalny (lub jego część) jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego (...) burmistrz miasta dokonał błędnej interpretacji przepisu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b w zw. z art. 1a ust. 1 pkt 3 upol, uznając, że już sam fakt posiadania przez przedsiębiorcę lokalu niemieszkalnego [w budynku mieszkalnym – przyp. red.] powoduje, iż nieruchomość ta podlega opodatkowaniu stawkami podatkowymi w najwyższej wysokości (związanej z działalnością gospodarczą).

Decyzją właściwego organu

Istnieje jednak wyjątek pozwalający na nieuznanie budynku za związany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jest on przewidziany w art. 1a ust. 2a upol dla budynków lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru:

• budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego lub
• górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.

Art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego stanowi, że jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.

Wspomniany wyjątek jest dużo węższy niż obowiązujący do 31.12.2015. Przed tą datą stawka podatku mogła być niższa, gdy przedmiot opodatkowania nie był i nie mógł być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej „ze względów technicznych”.

Skłaniało to do nadużyć, a samo pojęcie „względów technicznych” było przedmiotem licznych sporów z organami podatkowymi. Od 1.01.2016 zostało więc ono usunięte z art. 1a ust. 2a upol i zastąpione wymogiem uzyskania odpowiedniej decyzji organu nadzoru budowlanego lub organu nadzoru górniczego.