Przerwa w wynajmie a prawo do amortyzacji całej powierzchni nieruchomości

Podatnik może amortyzować całość powierzchni przeznaczonej docelowo na wynajem. Mogłoby się wydawać, że przeszkodą jest tu art. 22f ust. 4 updof, jednak może być on interpretowany na 2 sposoby.

Wspomniany artykuł mówi, że jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana, to odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości (budynku) odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Przepis ten może być rozumiany w ten sposób (i to jest pierwsza z jego wykładni), że dotyczy on każdego podatnika, który w danej chwili – celowo lub nie – wynajmuje tylko część nieruchomości.

Druga, równie dopuszczalna interpretacja jest taka, że art. 22f ust. 4 updof dotyczy wyłącznie podatników, którzy jeszcze przed rozpoczęciem amortyzacji z góry zakładają, że do celów wynajmu przeznaczają tylko część nieruchomości, a pozostałą przeznaczają na inne cele, np. prywatne. To by oznaczało, że artykuł ten nie ma zastosowania, gdy zamiarem podatnika jest wynajem całej nieruchomości, ale z przyczyn od niego niezależnych (np. z braku najemców) wynajmuje w danym momencie tylko jej część. Taki podatnik ma więc prawo zaliczać do podatkowych kosztów odpisy amortyzacyjne od całej wartości nieruchomości przeznaczonej na wynajem – także w tej części, która czasowo pozostaje niewynajęta.

Potwierdzeniem tej drugiej wykładni są interpretacje organów podatkowych:

• z 31.10.2018 (0112-KDIL3-3.4011.347.2018.1.MC), w której KIS, zgadzając się z podatnikiem, odstąpiła od uzasadnienia,
• z 22.11.2017 (0115-KDIT3.4011.300.2017.2.MPŁ), w której KIS stwierdziła, że przesłanką powodującą niemożność dokonywania odpisów amortyzacyjnych od składników majątku trwałego jest celowa (stała lub czasowa) rezygnacja – w związku z którą następuje zaprzestanie używania tych składników – tj. sytuacja, gdy podatnik (w tym czasie) nie chce uzyskiwać przychodu z najmu. Natomiast czasowa przerwa w wynajmowaniu lokalu mieszkalnego spowodowana m.in. przerwą wakacyjną (lokal będzie wynajmowany przede wszystkim studentom) bądź wypowiedzeniem umowy najmu, w czasie której podatnik czyni starania w celu pozyskania najemców, nie jest przesłanką uzasadniającą zaprzestanie dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Reasumując, (...) odpisy amortyzacyjne dokonywane w okresie, w którym lokal mieszkalny nie będzie wynajmowany, mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów – jeżeli wnioskodawczyni nie zrezygnowała z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb,

• z 6.08.2015 (ITPB1/4511-608/15-3/PSZ), w której IS w Bydgoszczy stwierdziła, że czasowa przerwa w użytkowaniu lokalu mieszkalnego, spowodowana zakończeniem umowy najmu i poszukiwaniem najemcy, nie jest przesłanką uzasadniającą zaprzestanie dokonywania odpisów amortyzacyjnych. (...) W przypadku czasowego braku najemcy lokalu, jeżeli udowodni Pani, że czyniła starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnowała z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb, odpisy amortyzacyjne w okresie, w którym lokal mieszkalny nie będzie wynajmowany w związku z utrzymaniem tego lokalu, mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów,
• z 10.09.2013 (IPPB1/415-639/13-3/ES), w której IS w Warszawie stwierdziła, że jeżeli wnioskodawca w istocie udowodni, że czynił starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnował z najmu, odpisy amortyzacyjne dokonane w tym okresie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.