Prowadzenie biura rachunkowego w mieszkaniu nie musi skutkować zwrotem przyznanej bonifikaty

Tak stwierdził Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie w orzeczeniu z 30.10.2020 (I C 1258/19).

Wyrok (nieprawomocny) dotyczył właścicielki biura rachunkowego, która kupiła mieszkanie od gminy z bonifikatą udzieloną na podstawie art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Gdy gmina zorientowała się, że lokal jest wykorzystywany do prowadzenia biura rachunkowego, zażądała zwrotu części bonifikaty, proporcjonalnie do powierzchni wykorzystywanej na cele gospodarcze.

Zgodnie z art. 68 ust. 2 ww. ustawy, jeżeli nabywca nieruchomości zbył ją lub wykorzystał na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od jej nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.

Sąd wydał nakaz zapłaty, lecz właścicielka lokalu złożyła sprzeciw. Argumentowała, że kupując mieszkanie od gminy, pytała, czy będzie mogła prowadzić w nim działalność gospodarczą. Otrzymała odpowiedź twierdzącą, dlatego w dniu zakupu lokalu zarejestrowała działalność, wskazując, że na jej cele przeznacza jeden pokój – 13 m2 (pokój ten wymagał remontu).

Od takiej powierzchni został naliczony podatek od nieruchomości, według stawki właściwej dla działalności gospodarczej.

Ostatecznie jednak właścicielka nie korzystała z tego pokoju, bo nie miała środków na remont. Działalność wykonywała w drugim pokoju – w którym prowadziła codzienne życie. Wykorzystywała na te cele powierzchnię ok. 5 m2. Było tam biurko, komputer i drukarka, a w szafie dokumenty.

Po pewnym czasie wystąpiła więc do gminy o zmianę powierzchni zajmowanej na działalność gospodarczą z 13 m2 na 5 m2. Dostała pozytywną decyzję, w wyniku czego – jak wyliczyła – powstała nadpłata w podatku od nieruchomości za 4 lata (944 zł).

Właścicielka uważała, że nie powinna zwracać bonifikaty, bo – jak twierdziła – lokal, który kupiła, nadal wykorzystywała zgodnie z umową, tj. na cele mieszkalne. Tłumaczyła, że nie zmieniła przeznaczenia żadnego z pomieszczeń. Owszem, prowadziła biuro, ale w pokoju, z którego korzystała głównie w celach mieszkalnych.

Komputer, drukarkę i szafę wykorzystywała nie tylko na potrzeby biura, lecz także prywatnie. W komputerze miała prywatne dokumenty i zdjęcia. Klienci przychodzili sporadycznie i tylko w celu przekazania dokumentacji księgowej.

Miała trzech klientów: dwie osoby fizyczne, dla których prowadziła pkpir, oraz spółkę z o.o., dla której prowadziła listę płac, rozliczała podatek dochodowy, VAT i ZUS. W sumie, jak wyliczyła, na sprawy jednego klienta osoby fizycznej przeznaczała w miesiącu po godzinie, a na spółkę – około tygodnia.

Sąd odrzucił powództwo gminy. Stwierdził, że właścicielka musiałaby zwrócić bonifikatę, gdyby zmieniła przeznaczenie całego lokalu z mieszkalnego na użytkowy, a więc gdyby zaczęła wykorzystywać mieszkanie wyłącznie na cele działalności gospodarczej. Tak się jednak nie stało.

Sąd przyznał, że w doktrynie ścierają się dwa stanowiska co do interpretacji art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z pierwszym obowiązek zwrotu bonifikaty istnieje, gdy nabywca zmieni przeznaczenie całego lokalu. Zgodnie z drugim wystarczy, by taka zmiana dotyczyła choćby jednego pomieszczenia. Konieczne jest jednak – jak podkreślił Sąd Rejonowy – wyłączenie go z funkcji mieszkalnej, a w tej sprawie tak się nie stało.

Sąd zwrócił uwagę, że właścicielka nigdy nie zmieniła przeznaczenia choćby jednego pomieszczenia. Wszystkie, które nadawały się do użytku, wykorzystywała na cele mieszkaniowe. Jedynie dwa pokoje, które wymagały remontu, nie były w ogóle wykorzystywane. Właścicielka nie miała funduszy na remont, a w rezultacie musiała prowadzić biuro w pokoju, w którym realizowała swoje potrzeby mieszkaniowe.

Co prawda część tego pomieszczenia wykorzystywała na cele firmy, ale w tak ograniczonym zakresie, że – jak stwierdził sąd – nie miało to wpływu na główne przeznaczenie całego lokalu i tego konkretnego pomieszczenia. Ani ten pokój, ani cały lokal nie utraciły swoich funkcji mieszkalnych – orzekł sąd, a twierdzenia gminy uznał za gołosłowne.

Zgodził się ze stanowiskiem doktryny (przeważającym), że jeżeli działalność jest prowadzona w mieszkaniu, które nadal pełni funkcję mieszkalną, jest ona dominująca i działalność nie jest prowadzona w wydzielonym pomieszczeniu, lecz służy ono jednocześnie celom mieszkalnym, to nie ma obowiązku zwrotu bonifikaty. Lokal taki nie traci charakteru mieszkalnego i nadal jest w całości wykorzystywany zgodnie z celem udzielonej bonifikaty.

Gmina jako podstawę swoich roszczeń wskazała umowę, w której właścicielka mieszkania zgodziła się na rozłożenie na raty zadłużenia z tytułu obowiązku zwrotu bonifikaty. Według gminy oznaczało to uznanie wierzytelności.

Innego zdania był sąd. Stwierdził, że gmina wymusiła na właścicielce mieszkania podpisanie niekorzystnej dla niej umowy. Z ustaleń sądu wynikało, że początkowo odmówiła złożenia podpisu i prosiła o spotkanie z kierownikiem wydziału, który poinformował ją, że musi podpisać umowę. Doszło do spotkania z dyrektorem wydziału. Ten miał przy sobie umowę podpisaną już przez zastępcę prezydenta miasta. Właścicielka usłyszała wtedy, że jeśli jej nie podpisze, to zostanie przeciwko niej wszczęta egzekucja komornicza. Ostatecznie więc złożyła podpis.

Zdaniem sądu jednak uznała – wbrew swojej woli i nie mając żadnego wpływu na treść umowy – wierzytelność, która w ogóle nie istnieje. Uznanie nieistniejącego długu nie kreuje zobowiązania, nie powoduje, że powstaje roszczenie – stwierdził sąd, przywołując wyrok SN z 4.02.2004, I CK 178/03.

Podkreślił, że powoływanie się przez gminę na „umowę” jest nadużyciem prawa. Umowa polega na konsensusie, a nie na wykorzystaniu braku znajomości prawa, słabszej pozycji i trudnej sytuacji finansowej.