Podział nadwyżki bilansowej spółdzielni mieszkaniowej

Zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych[1] (dalej uosm), a w zakresie dotyczącym spółdzielni, lecz nieuregulowanym w uosm – Prawo spółdzielcze[2] (dalej Ps). Spółdzielnię obowiązuje również uor oraz updop.

W myśl art. 75–77 Ps zysk spółdzielni, po pomniejszeniu o podatek dochodowy i inne obciążenia obowiązkowe wynikające z odrębnych ustaw, stanowi nadwyżkę bilansową. Podlega ona podziałowi na podstawie uchwały wz, przy czym co najmniej 5% nadwyżki przeznacza się na zwiększenie funduszu zasobowego, jeżeli fundusz ten nie osiąga wysokości wniesionych udziałów obowiązkowych. Pozostałą część nadwyżki bilansowej przeznacza się na cele określone w uchwale wz, a zasady podziału tej nadwyżki między członków spółdzielni określa statut.

Na sposób podziału nadwyżki bilansowej spółdzielni wpływają także postanowienia art. 5 uosm:

• bezwzględnie obowiązujące – pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej, pozostające po pokryciu kosztów jej eksploatacji i utrzymania przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej,
• stanowiące niewiążące zalecenie – pożytki i przychody z własnej działalności gospodarczej można przeznaczyć na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości obciążających członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, kulturalnej i oświatowej.

Z Ps oraz przytoczonych w pytaniu przepisów statutu spółdzielni wynika, że wz spółdzielni może podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki bilansowej na fundusz remontowy oraz na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości.

Co do funduszu zasobowego, to zgodnie z art. 78 § 1 pkt 2 Ps powstaje on z wpłat przez członków wpisowego, części nadwyżki bilansowej lub z innych źródeł określonych w odrębnych przepisach. Każdy członek spółdzielni był do 9.09.2017 r. zobowiązany wnieść wpisowe, które nie podlega zwrotowi. Fundusz zasobowy co do zasady służy przede wszystkim do pokrywania strat bilansowych (art. 90 § 1 Ps). Nie podlega on podziałowi między członków spółdzielni nawet w razie jej postawienia w stan likwidacji, o czym stanowi art. 125 § 5b Ps.

Ani Ps, ani statut spółdzielni nie przewidują przeznaczania funduszu zasobowego na pokrycie wydatków z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości.

Byłoby to również sprzeczne z uosm, zgodnie bowiem z jej art. 4 ust. 1–4 oraz art. 6 ust. 1 koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości są pokrywane z opłat lokatorów, a różnica między opłatami a kosztami za rok obrotowy (nadwyżka lub niedobór) wpływa odpowiednio na wysokość opłat w następnym roku.

W myśl art. 4 ust. 4¹ uosm spółdzielnia ma obowiązek ustalania, na podstawie ewidencji, odrębnie dla każdej nieruchomości, przychodów oraz kosztów jej eksploatacji i utrzymania, w tym nieruchomości obejmujących lokale mieszkalne i użytkowe, stanowiących mienie spółdzielni oraz nieruchomości wspólnych. Na tej podstawie dla każdej nieruchomości ustala się nadwyżkę przychodów z opłat lokatorów nad kosztami eksploatacji i utrzymania tej nieruchomości (dalej nadwyżka) lub nadwyżkę kosztów eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości nad przychodami z opłat lokatorów (dalej niedobór). Nadwyżka lub niedobór zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym (art. 6 ust. 1 uosm).

Zgodnie ze stanowiskiem Komitetu Standardów Rachunkowości w sprawie wykazywania przez spółdzielnie mieszkaniowe w sprawozdaniu finansowym funduszów własnych oraz ustalania wyniku finansowego[3] wyłączenie wyniku z eksploatacji i utrzymania nieruchomości z ogólnego wyniku spółdzielni następuje pod datą dnia bilansowego drogą przeniesienia nadwyżki na Rozliczenia międzyokresowe przychodów, zaś niedoboru – na Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe kosztów.

Wz spółdzielni nie jest również uprawnione do pokrywania niedoborów z eksploatacji i utrzymania jednych nieruchomości nadwyżkami z eksploatacji i utrzymania innych. Nie zezwala na to uosm. Dlatego nadwyżki i niedobory z eksploatacji i utrzymania nieruchomości – naszym zdaniem – wykazuje się w bilansie w „rozwiniętym szyku”. Nie są to ani straty, ani zyski, bowiem rezultat eksploatacji i utrzymania nieruchomości ma w myśl uosm być – w rachunku narastającym – zerowy.

Każda uchwała wz, która rodzi skutki prawne, podlega – jako czynność prawna – odpowiednim przepisom prawa. Nie może ona naruszać bezwzględnie obowiązujących przepisów. Uchwała wz w sprawie pokrycia nadwyżki kosztów z eksploatacji i utrzymania nieruchomości z funduszu zasobowego jest zaś niezgodna z art. 78 i art. 90 Ps oraz § 90 ust. 2 statutu spółdzielni. Uchwała sprzeczna z ustawą jest w myśl art. 42 § 2 Ps nieważna.

Nieważność czynności prawnej to wada czynności prawnej, która polega na niewywołaniu przez czynność zamierzonych skutków prawnych związanych z jej dokonaniem. Natomiast uchwała sprzeczna z postanowieniami statutu bądź dobrymi obyczajami lub godząca w interesy spółdzielni albo mająca na celu pokrzywdzenie jej członka może być zaskarżona do sądu (42 § 2 Ps).

W przypadku zbiegu przepisów art. 42 § 2 i 3 Ps (który zachodziłby w rozpatrywanym przypadku), zdaniem Adama Stefaniaka, autora komentarza do prawa spółdzielczego, pierwszeństwo ma nieważność bezwzględna, będąca wynikiem sprzeczności uchwały z ustawą. Oznacza to, że sprzeczność uchwały ze statutem może stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy nie jest ona równocześnie sprzeczna z ustawą (wyrok SA w Krakowie z 14.09.2012 r., I ACa 784/12).

Reasumując: skoro uchwala wz w sprawie pokrycia niedoboru (nadwyżki kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości nad opłatami) z funduszu zasobowego byłaby sprzeczna z Ps, to nie może ona wywoływać skutków prawnych przewidzianych w uchwale. Zatem – nawet bez wniesienia powództwa do sądu o stwierdzenie nieważności uchwały – nie podlega ona naszym zdaniem wykonaniu, tj. ujęciu w księgach rachunkowych.

W celu jednak zachowania poszanowania dla praw członków spółdzielni wskazane byłoby wniesienie powództwa do sądu o stwierdzenie nieważności uchwały.

Trzeba zarazem mieć świadomość, że dobrowolne zasilenie w przeszłości funduszu zasobowego z nadwyżki bilansowej (w części przewyższającej obowiązkowy odpis) stanowiło wyraz woli członków spółdzielni. Mogą oni w odniesieniu do odpisów nieobowiązkowych zmienić zdanie co do ich przeznaczenia, co wymagałoby zmiany podjętej w poprzednich latach uchwały wz. W sprawie podziału nadwyżki bilansowej Ps nie przesądza, że fundusz zasobowy może być wyłączenie przeznaczany na pokrycie strat bilansowych spółdzielni.

Elementem sprawozdania biegłego rewidenta z badania jest w myśl ust. 3 art. 83 ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym[4] (dalej uobr) m.in. opinia biegłego rewidenta, czy sprawozdanie finansowe przedstawia rzetelny i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej oraz wyniku finansowego badanej jednostki zgodnie z mającymi zastosowanie przepisami dotyczącymi rachunkowości i sprawozdawczości finansowej, przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości, a także opinie, czy jest ono zgodne co do formy i treści z przepisami prawa, statutem lub umową.

Opinia może być bez zastrzeżeń, z zastrzeżeniami lub negatywna. Jeżeli biegły rewident nie może wyrazić opinii o badanym rocznym sprawozdaniu finansowym (rsf), sprawozdanie z badania zawiera odmowę wydania opinii, a w razie wydania opinii z zastrzeżeniami w sprawozdaniu z badania podaje się jej uzasadnienie.

W każdym przypadku rodzaj wydanej opinii i jej uzasadnienie zależy od kluczowego biegłego rewidenta przeprowadzającego badanie.

Informację o stwierdzonym podczas badania istotnym naruszeniu prawa lub statutu zamieszcza się w sprawozdaniu z badania wtedy, gdy ma ono wpływ na rsf (art. 83 ust. 6 pkt 4 uobr). W rozpatrywanym przypadku tak nie było. Naszym zdaniem podział nadwyżki bilansowej za 2017 r. dokonany w 2018 r. nie ma wpływu na opinię biegłego rewidenta, bowiem podział tej nadwyżki nastąpi po badaniu rsf za 2018 r.

Gdyby biegły rewident badał rsf za 2018 r., a w sprawozdaniu tym uwzględniono by skutki uchwały wz, o której była tu mowa, to zależnie od oceny wpływu uchwały na sytuację majątkową i finansową spółdzielni oraz obraz jej działalności, biegły rewident powinien w sprawozdaniu z badania wyrazić opinię z zastrzeżeniem albo wskazać na stan faktyczny w objaśnieniu (art. 83 § 3 pkt 13 uobr).