Moment powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 12 ust. 3a updop i art. 14 ust. 1c updof datą powstania przychodu należnego z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 12 ust. 3 updop i art. 14 ust. 1 updof, tj. z odpłatnej dostawy towarów, odpłatnego świadczenia usług oraz odpłatnego zbycia prawa majątkowego, jest – co do zasady – dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później jednak niż dzień:

• wystawienia faktury albo
• uregulowania należności.

Każde z ww. zdarzeń, w zależności od tego, które wystąpi pierwsze, spowoduje powstanie przychodu podatkowego. Są od siebie niezależne, nie warunkują się wzajemnie, a po spełnieniu jednego z nich pozostałe nie mają wpływu na datę powstania przychodu (wyrok NSA z 9.10.2015, II FSK 848/14).

W przypadku zbycia praw majątkowych obowiązek podatkowy powstaje – co do zasady – z datą zbycia prawa, nie później niż w dniu wystawienia faktury lub uregulowania należności (wyrok WSA w Łodzi z 28.06.2017, I SA/Łd 560/17).

Jednak w razie odpłatnego zbycia nieruchomości (gruntów, budynków, budowli, lokali, prawa wieczystego użytkowania gruntów, spółdzielczych praw do lokalu), które wymaga zawarcia umowy w formie notarialnej (art. 158 Kc), datą uzyskania przychodu jest dzień zawarcia umowy notarialnej przenoszącej prawo do nieruchomości (zob. wyroki NSA z 10.03.2016, II FSK 3991/13, i WSA w Gliwicach z 7.02.2017, I SA/Gl 1042/16, oraz interpretacja KIS z 6.10.2017, 0111-KDIB2-1.4010.177.2017.1.BJ).

WSA w Poznaniu w wyroku z 22.06.2017 (I SA/Po 96/17) potwierdził, że dopóki zatem nie dojdzie do podpisania aktu notarialnego, nie mamy do czynienia ze zdarzeniem gospodarczym wywołującym skutki w CIT, jakim jest dostawa (przeniesienie własności) nieruchomości. Inne zdarzenia faktyczne, jak zapłata części ceny sprzedaży, nie mają żadnego wpływu na przeprowadzenie powyższej operacji gospodarczej skutkującej przeniesieniem prawa władztwa nad nieruchomością, a co za tym idzie – nie mogą skutkować powstaniem przychodu podatkowego po stronie sprzedającego.

Z kolei z pisma KIS z 12.10.2018 (0114-KDIP2-2.4010.383.2018.1.AZ) jednoznacznie wynika, że na moment powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w żaden sposób nie wpływa wystawienie faktury końcowej przed datą zawarcia aktu notarialnego: Nie można zgodzić się z wnioskodawcą, że przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych powstaje także w momencie, gdy zostanie wystawiona faktura VAT końcowa, która jest następstwem przekazania kluczy do mieszkania. Jak wskazał bowiem wnioskodawca, zdarzają się przypadki, że przed zawarciem aktu notarialnego wnioskodawca wydaje kupującemu klucze do lokali, co jednak nie oznacza, że lokale te stały się własnością kupujących.

Tym samym nie można zaaprobować stanowiska wnioskodawcy, że momentem powstania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych jest rok, w którym dojdzie do zawarcia aktu notarialnego, lub rok, w którym zostanie wystawiona faktura VAT końcowa. Momentu powstania tego rodzaju przychodu nie można określać w sposób alternatywny, jak przedstawia wnioskodawca – bowiem jednoznacznym momentem jest data podpisania aktu notarialnego.

W tym samym momencie (zawarcia umowy przenoszącej własność) powstaje przychód z tytułu zbycia udziału w nieruchomości, co potwierdza interpretacja KIS z 13.09.2018 (0114-KDIP2-2.4010.327.2018.1.JG).