Minimalny podatek od przychodów z budynków w 2018 i 2019

Nowy podatek wprowadzony od 1.01.2018 (ustawą nowelizującą updop i updof z 27.10.2017, DzU poz. 2175) miał zapobiegać unikaniu opodatkowania (poprzez niewykazywanie dochodu) przez duże spółki nieruchomościowe (np. deweloperów) posiadających nieruchomości komercyjne znacznej wartości i czerpiących z nich przychody – stąd danina ta została nazwana podatkiem minimalnym. Został jednak zakwestionowany przez Komisję Europejską i od 19.07.2018 nastąpiła zmiana przepisów go regulujących (ustawa z 15.06.2018, DzU poz. 1291, dalej nowelizacja). W efekcie od 1.01.2019 podatek od przychodów z budynków stanie się dużo bardziej powszechny i będzie dotyczyć znacznie szerszego kręgu podatników oraz obiektów niż obecnie.

Budynki objęte podatkiem minimalnym

Podatnicy mają obowiązek rozliczenia podatku minimalnego, począwszy od pierwszego miesiąca roku podatkowego rozpoczętego po 31.12.2017. Objął on wszystkie budynki spełniające kryteria wskazane w updop/updof, stanowiące własność podatnika (od których dokonuje on odpisów amortyzacyjnych) wg stanu na 1.01.2018, niezależnie od tego, kiedy przyjęto je do ewidencji środków trwałych.

Obecnie danina obciąża następujące budynki, stanowiące środki trwałe o wartości początkowej przekraczającej 10 mln zł:

• handlowo-usługowe sklasyfikowane w KŚT jako: centrum handlowe, dom towarowy, samodzielny sklep i butik, pozostały budynek handlowo-usługowy,
• budynki biurowe sklasyfikowane jako takie w KŚT.

Obowiązek obliczenia podatku spoczywa wyłącznie na podatnikach, którzy faktycznie uzyskują przychody z takich budynków. Początkowo nie było istotne, z jakiego źródła. W art. 6 nowelizacji – z mocą wsteczną od 1.01.2018 – ograniczono zakres opodatkowania do budynków oddanych w całości albo części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Obowiązek podatkowy ciąży przy tym jedynie na podatniku, który dokonuje odpisów amortyzacyjnych od danego środka trwałego (art. 24b ust. 12 updop i art. 30g ust. 12 updof), a zatem także na leasingobiorcy, który zawarł z właścicielem budynku umowę leasingu finansowego i dokonuje odpisów amortyzacyjnych od budynku wziętego w leasing, a następnie go podnajmuje/poddzierżawia innemu podmiotowi.

Od 1.01.2019 podatek od przychodów z budynków obciąży przychód z każdego budynku będącego środkiem trwałym, który spełnia warunki z art. 24b ust. 1 updop i art. 30g ust. 1 updof:

• stanowi własność albo współwłasność podatnika,
• jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą,
• został oddany w całości albo części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,
• jest położony na terytorium Polski.

Wolny od podatku ma być jedynie przychód z budynku mieszkalnego oddanego do używania w ramach realizacji programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, jeżeli zwolnienie to stanowi rekompensatę spełniającą warunki określone w decyzji Komisji Europejskiej w sprawie stosowania art. 106 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy państwa w formie rekompensaty z tytułu świadczenia usług publicznych, przyznawanej przedsiębiorstwom zobowiązanym do wykonywania usług świadczonych w ogólnym interesie gospodarczym (DzUrz UE L 7 z 11.01.2012).

Podatek od przychodów z budynków stanie się więc dużo bardziej powszechny i obejmie wszelkie wynajmowane na terytorium Polski budynki będące środkami trwałymi (poza ww. wyjątkiem). Podatnikiem będzie np. właściciel hali magazynowej, który ją wynajmie (w 2018 nie płaci on z tego tytułu podatku minimalnego). W odniesieniu do budynków oddanych do użytkowania na podstawie umowy leasingu w rozumieniu przepisów podatkowych podatnikiem – tak jak w 2018 – będzie podmiot dokonujący odpisów amortyzacyjnych (art. 24b ust. 17 updop i art. 30g ust. 17 updof). Zatem w przypadku leasingu operacyjnego podatnikiem pozostanie właściciel/współwłaściciel, natomiast w przypadku leasingu finansowego będzie nim leasingobiorca.

Ustalenie przychodu w 2018

Przychodem podlegającym opodatkowaniu jest ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca wartość początkowa budynku, wynikająca z prowadzonej ewidencji środków trwałych. W miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji, przychodem jest wartość początkowa ustalona na dzień wprowadzenia go do ewidencji (art. 24b ust. 3 updop i art. 30g ust. 3 updof). Wysokość podstawy opodatkowania ustala się więc na początek każdego miesiąca roku podatkowego i może ona podlegać zmianie w trakcie roku – jeżeli zmieni się wartość początkowa obiektu (np. na skutek ulepszenia).

W 2018 opodatkowane są wyłącznie budynki o wartości początkowej przekraczającej 10 mln zł. Limit ten dotyczy każdego budynku z osobna. Obiekty o wartości nieprzekraczającej 10 mln zł nie są w ogóle opodatkowane.

Podstawą opodatkowania budynków będących przedmiotem współwłasności jest wartość wynikająca z ewidencji podatnika (art. 24b ust. 5 pkt 1 updop i art. 30g ust. 5 pkt 1 updof). Przy obliczaniu wartości początkowej obiektów stanowiących współwłasność albo własność spółki niebędącej osobą prawną – przypadającej na wspólnika – odpowiednie zastosowanie mają zasady przypisywania przychodów i kosztów poszczególnym wspólnikom będącym podatnikami CIT/PIT (art. 24b ust. 5 pkt 2 updop i art. 30g ust. 5 pkt 2 updof). Oznacza to, że limit 10 mln zł odnosi się do każdego współwłaściciela albo wspólnika odrębnie.

W razie zbycia budynku albo oddania go do używania na podstawie umowy leasingu finansowego w miesiącu, w którym transakcja doszła do skutku, przychód ustala się wyłącznie u podatnika, który zbył budynek lub oddał go do używania na mocy umowy leasingu (tak też w przypadku zbycia udziału we współwłasności obiektu). Przychód nie powstaje natomiast u nabywcy/leasingobiorcy.

Ustalenie przychodu w 2019

Podstawą opodatkowania w 2019 będzie suma wartości początkowej poszczególnych budynków należących do podatnika, pomniejszona o 10 mln zł. Limit 10 mln zł będzie więc dotyczyć łącznie wszystkich budynków wynajmowanych przez podatnika, a nie – jak dotychczas – każdego z osobna.

Ustalenie przychodu u podmiotów powiązanych

W 2018, jeżeli środek trwały stanowi współwłasność podatnika i podmiotu z nim powiązanego (albo spółki osobowej, w której wspólnikami są podmioty powiązane), przy obliczaniu wartości początkowej przyjmuje się całkowitą wartość początkową tego środka trwałego. Obowiązek zapłaty podatku powstanie zatem zawsze, jeżeli całkowita wartość początkowa przekroczy 10 mln zł. Natomiast obliczając daninę, podatnik uwzględnia kwotę nadwyżki wartości początkowej ponad 10 mln zł, ustaloną w takiej proporcji, w jakiej wartość początkowa środka trwałego, wynikająca z prowadzonej przez niego ewidencji, pozostaje do całkowitej wartości początkowej tego środka trwałego. Podatek płacony jest więc proporcjonalnie do udziału posiadanego przez podatnika.

W 2019 u podatnika, który posiada udział w kapitale innego podmiotu (w rozumieniu art. 11 updop i art. 25 updof), kwota pomniejszająca podstawę opodatkowania (10 mln zł) będzie ustalana w proporcji, w jakiej przychód pozostaje do ogólnej kwoty takich przychodów podatnika oraz podmiotów z nim powiązanych. Rozwiązanie to ma na celu przeciwdziałanie ew. przenoszeniu własności (współwłasności) budynków między podmiotami powiązanymi, w celu uniknięcia opodatkowania podatkiem minimalnym. Podatnik będzie więc musiał najpierw ustalić wartość swojego przychodu, następnie wartość przychodu podmiotów powiązanych, a dopiero mając te informacje, będzie mógł ustalić swoją podstawę opodatkowania.

To kontrowersyjne rozwiązanie znajdzie zastosowanie nawet w przypadku, gdy podatnik nie przenosił własności budynków celem uniknięcia podatku. Poza tym, wbrew intencjom MF wyrażonym w projekcie nowelizacji, literalnie rzecz biorąc, do obniżenia kwoty zmniejszającej (10 mln zł) będzie zobowiązany wyłącznie podatnik, który posiada udziały w innym podmiocie. Natomiast ten inny podmiot powiązany nie będzie mieć takiego obowiązku. Może to prowadzić do wątpliwości interpretacyjnych.

Obiekty wykorzystywane głównie na potrzeby podatnika

Przepisy przed nowelizacją przewidywały wyłączenie z opodatkowania podatkiem minimalnym budynków biurowych wykorzystywanych głównie albo w przeważającym stopniu na potrzeby własne podatnika. Nie określono w nich jednak, co to oznacza. W uzasadnieniu do projektu ustawy wprowadzającej minimalny podatek wskazano jedynie, że przez „potrzeby własne podatnika” należy rozumieć wykorzystywanie danego budynku przez niego samego (jego przedsiębiorstwo) np. jako siedzibę zarządu, korzystanie z biur przez pracowników danej jednostki itp. Omawiany wyjątek obejmie m.in. budynki urzędów publicznych (np. gminnych, ministerstw), sądów itp. Wyłączenie to znajdzie również zastosowanie do budynków stowarzyszeń, fundacji i innych podmiotów prowadzących działalność społecznie użyteczną, wykorzystywanych na cele statutowe takiej organizacji.

Moim zdaniem należałoby przyjąć, że jeżeli właściciel wykorzystuje większość budynku (np. 70% powierzchni) na własne potrzeby, to nie musi płacić podatku minimalnego. Jeżeli większość budynku jest wynajęta, podatek powinien być opłacany od całej wartości początkowej.

Na mocy nowelizacji opisany wyjątek stał się – z mocą wsteczną (art. 7) – regułą w odniesieniu do wszystkich budynków (nie tylko biurowych) objętych w 2018 minimalnym podatkiem. Jeżeli są wykorzystywane głównie albo w przeważającym stopniu na potrzeby własne podatnika, nie podlegają opodatkowaniu.

Niestety, brak doprecyzowania, kiedy budynek można uznać za wykorzystywany głównie albo w przeważającym stopniu na potrzeby własne podatnika, może prowadzić do sporów z organami podatkowymi. O tym, że mogą one inaczej interpretować tę przesłankę, świadczy pismo KIS z 31.05.2018 (0111-KDIB1-1.4010.68.2018.3.BS). Dotyczyło ono spółki, która wynajęła 30% budynku biurowego podmiotom z nią współpracującym (świadczącym na jej rzecz usługi lub kupującym jej produkty), a pozostałą sama zajmowała na własne biura. IS stwierdziła, że wyłączenie z opodatkowania nie ma tu zastosowania.

Spółka odwołała się do wykładni celowościowej, wskazując, że za budynki biurowe wykorzystywane w głównym stopniu na własne potrzeby można uznać tylko takie budynki, których nieistotna (marginalna) część powierzchni nie jest wykorzystywana na własne potrzeby podatnika, wtedy bowiem tylko ma miejsce w istocie nieuzyskiwanie przychodów z nieruchomości. Powołując się na wyżej przywołane uzasadnienie do projektu ustawy, KIS stwierdziła, że założeniem ustawodawcy było wyłączenie z zakresu przedmiotowego regulacji budynków biurowych wykorzystywanych tylko na własne potrzeby podatnika, np. na siedzibę, czyli przypadki, z którymi nie wiąże się uzyskiwanie faktycznych przychodów przez podatnika w związku z posiadaniem danej nieruchomości. Skoro zatem, jak wynika z wniosku, wnioskodawca wynajmuje innym podmiotom część powierzchni posiadanych budynków – (...) nie więcej niż 30%, to (...) uzyskuje z tego tytułu faktyczne przychody, zatem nie można uznać, że budynki te wykorzystywane są przez niego w głównym stopniu na własne potrzeby.

Budynki wynajęte częściowo – opodatkowanie proporcjonalne

Przepisy w brzmieniu nadanym od 1.01.2018 zakładały, że w przypadku budynków wynajętych jedynie w części podstawę opodatkowania stanowi cała wartość początkowa takiego obiektu. W wyniku nowelizacji (art. 6) w stosunku do wszystkich obiektów, które zostały oddane do używania jedynie w części, przychód ustala się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku. To oznacza, że już w roku podatkowym rozpoczętym po 31.12.2017 częściowo wynajęte budynki nie podlegają opodatkowaniu w całości, lecz proporcjonalnie do udziału powierzchni wynajętej w powierzchni całkowitej.

Opodatkowanie proporcjonalne w 2019

Również w 2019 obowiązywać będzie opodatkowanie proporcjonalne w przypadku oddania budynku do używania w ramach najmu, dzierżawy lub podobnej umowy jedynie w części – przychód będzie opodatkowany proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania w całkowitej powierzchni użytkowej budynku.

Ponadto nie będzie już przepisów umożliwiających niepłacenie podatku w stosunku do obiektu, który jest wykorzystywany głównie albo w przeważającym stopniu na potrzeby podatnika. Przychodu nie trzeba będzie obliczać jedynie w przypadku, gdy ustalony na pierwszy dzień danego miesiąca łączny udział oddanej do używania powierzchni użytkowej budynku nie przekroczy 5% całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku (art. 24b ust. 7 updop i art. 30g ust. 7 updof).

Od 2019, jeśli w budynku znajdują się lokale mieszkalne oddane do używania w ramach realizacji programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, przychód pomniejsza się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej tych lokali mieszkalnych w całkowitej powierzchni użytkowej budynku (art. 24b ust. 8 updop i art. 30g ust. 8 updof).

Stawka podatku i termin zapłaty

Stawka podatku od przychodów z budynków wynosi w 2018 (i ma wynosić w 2019) 0,035% podstawy opodatkowania. Podatek jest obliczany za każdy miesiąc i podlega wpłacie na rachunek US w terminie do 20. dnia miesiąca następnego po miesiącu, za który jest płacony. Jeżeli podatnik złoży zeznanie roczne przed upływem terminu zapłaty podatku za ostatni miesiąc roku podatkowego, podatek od przychodów z budynków za ten miesiąc wpłaca nie później niż w terminie złożenia tego zeznania (art. 24b ust. 11 updop i art. 30g ust. 11 updof).

Kwota podatku od przychodów z budynków za dany miesiąc może być odliczona od zaliczki na podatek dochodowy (art. 24b ust. 12 updop i art. 30g ust. 12 updof). Jeżeli wpłacane są zaliczki kwartalne, odliczeniu podlega podatek od przychodów z budynków zapłacony za miesiące przypadające na dany kwartał.

W przepisach obowiązujących od 1.01.2019 doprecyzowano, że od zaliczki na CIT/PIT odlicza się kwotę podatku „zapłaconego” za dany miesiąc (za miesiące przypadające na dany kwartał). Przepisy, w brzmieniu do końca 2018, mówią o kwocie podatku „obliczonego”, co przy ich literalnej wykładni mogłoby prowadzić do niepłacenia podatku w trakcie roku.

Podatnik może nie wpłacać podatku minimalnego, jeżeli będzie on niższy od kwoty zaliczki na CIT/PIT za dany miesiąc (art. 24b ust. 10 updop i art. 30g ust. 10 updof). Jeżeli więc kwota zaliczki za dany miesiąc przewyższy kwotę podatku od przychodów z nieruchomości, to podatnik może zapłacić jedynie zaliczkę na podatek dochodowy. Jeśli jednak kwota zaliczki na CIT/PIT będzie równa bądź niższa od kwoty podatku od przychodów z nieruchomości, podatnik ma obowiązek wpłacić podatek, natomiast pomniejszy wówczas o tę kwotę zaliczkę.

W praktyce oznacza to, że podatnik zapłaci wyższą kwotę – albo podatek od przychodów z nieruchomości, albo zaliczkę na podatek dochodowy (jeśli kwoty będą równe, zapłaci podatek od przychodów z nieruchomości, a nie zaliczkę).

Uiszczony podatek minimalny nie stanowi kosztu uzyskania przychodu (art. 16 ust. 1 pkt 74 updop i art. 23 ust. 1 pkt 65 updof).

Rozliczenie roczne

Podatek minimalny podlega wykazaniu i rozliczeniu w rocznym zeznaniu podatkowym. Kwotę podatku zapłaconego i nieodliczonego w roku podatkowym od zaliczek na podatek dochodowy odlicza się od CIT/PIT obliczonego za rok podatkowy (art. 24b ust. 14 updop i art. 30g ust. 14 updof).

Podatnicy podatku minimalnego mają obowiązek wykazać w zeznaniu rocznym środki trwałe – których wartość początkowa jest uwzględniana przy ustalaniu podstawy opodatkowania tym podatkiem – kwotę należnego i zapłaconego podatku minimalnego oraz kwotę dokonanych odliczeń.

W tym celu w zeznaniu CIT-8 podatnik wypełni odpowiednie komórki w części G (kwoty należnego i zapłaconego podatku minimalnego za poszczególne miesiące roku podatkowego), a także dołączy do tego zeznania zał. CIT/MIT Informacja o środkach trwałych oraz przychodach składana przez podatnika obowiązanego do zapłaty podatku, o którym mowa w art. 24b ustawy (w którym wykazywane są szczegółowe dane dotyczące poszczególnych środków trwałych podlegających opodatkowaniu).

Należy się spodziewać, że obowiązek ten będzie dotyczył również podatników PIT, choć obowiązujące na moment przygotowania niniejszego artykułu wzory zeznań PIT-36 i PIT-36L nie zawierały jeszcze odrębnych pozycji umożliwiających wykazanie podatku minimalnego i danych związanych z jego rozliczeniem. Nie było również załącznika do zeznania analogicznego do CIT/MIT.

Zwrot podatku od przychodów z budynków

Nowelizacja wprowadziła zasadę, że kwota podatku od przychodów z budynków, nieodliczona w rocznym zeznaniu od podatku dochodowego, podlega zwrotowi na wniosek podatnika. Dotyczy to także podatku minimalnego zapłaconego w 2018.

Podatnik może wystąpić o zwrot zarówno, gdy zapłaci podatek minimalny i nie odliczy go w zeznaniu, choć ma taką możliwość, jak i w przypadku, gdy nie dokona odliczenia, np. ze względu na to, że za dany rok wykazał stratę podatkową.

Zwrot jest przy tym możliwy tylko pod warunkiem, że organ podatkowy nie stwierdzi nieprawidłowości w:

• wysokości zobowiązania podatkowego lub straty w złożonym zeznaniu podatkowym oraz
• podatku minimalnego,

w szczególności jeżeli koszty finansowania dłużnego poniesione w związku z nabyciem lub wytworzeniem budynku, a także inne przychody i koszty ustalone zostały na warunkach rynkowych (art. 24b ust. 15 updop i art. 30g ust. 15 updof).

Jeżeli organ podatkowy określi zobowiązanie podatkowe lub stratę w innej wysokości niż wynikająca z rocznego zeznania podatkowego, podatnik ma prawo do zwrotu w wysokości (art. 24b ust. 16 updop i art. 30g ust. 16 updof):

• różnicy między kwotą zapłaconego i nieodliczonego podatku minimalnego a kwotą podatku określoną przez organ podatkowy – w przypadku określenia przez organ podatkowy zobowiązania podatkowego, albo
• zapłaconego i nieodliczonego podatku minimalnego – w przypadku określenia przez organ podatkowy straty.

Uzależnienie zwrotu zapłaconego podatku od niestwierdzenia przez organ podatkowy nieprawidłowości w wysokości zobowiązania podatkowego lub straty bądź minimalnego podatku może znacząco ograniczyć chęć do wnioskowania o taki zwrot z obawy przed skrupulatną kontrolą rozliczeń podatkowych.