Kwalifikacja opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności

Podstawą prawną wspomnianego przekształcenia są przepisy ustawy z 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jedn. DzU z 2024 r. poz. 386 i 1635, dalej ustawa z 20.07.2018 r.). Z jej art. 1 ust. 1 wynika, że z dniem 1.01.2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Charakter opłaty przekształceniowej

Jedną z cech ustawy z 20.07.2018 r. jest jej przymusowość. Ustawodawca zdecydował o przekształceniu działającym z mocy samego prawa (ex lege), niepotwierdzonym decyzją administracyjną, lecz zaświadczeniem wydanym przez stosowne organy administracyjne. Zgodnie z art. 4 ust. 1 tej ustawy zaświadczenie potwierdzające przekształcenie stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków. W zaświadczeniu potwierdza się przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty jednorazowej.

Samo zaświadczenie nie tworzy nowej sytuacji prawnej, a jedynie potwierdza istnienie określonego stanu prawnego, tj. fakt przekształcenia prawa do gruntu, które nastąpiło z mocy prawa z dniem 1.01.2019 r.

Zaświadczenie jest podstawą wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę przekształceniową, w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości (art. 4 ust. 4 i 5 ustawy z 20.07.2018 r.). W myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela opłatę przekształceniową. Należy ją wnieść w terminie do 31 marca każdego roku. Jest wnoszona przez 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Opłata może podlegać waloryzacji, nie częściej niż raz na 3 lata od dnia ostatniej waloryzacji (art. 10 ww. ustawy).

Właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jej jednorazowego wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty (opłata jednorazowa). Po wniesieniu wszystkich opłat/opłaty jednorazowej właściwy organ wydaje z urzędu, w terminie 30 dni od dnia ich wniesienia, zaświadczenie o wniesieniu opłat/opłaty jednorazowej, które właściciel gruntu załącza do wniosku o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę (art. 7 ust. 5–7 i 9 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy obowiązek wnoszenia opłaty przez 20 lat, licząc od dnia przekształcenia, obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę, począwszy od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Nabywca nieruchomości występuje do właściwego organu w terminie 30 dni od dnia nabycia nieruchomości o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty. Właściwy organ może wydać to zaświadczenie z urzędu. Opłatę należną za 2019 r. należało wnieść – zgodnie z art. 20 ust. 1 ww. ustawy – w terminie do 29.02.2020 r.

Ustalenie wartości początkowej gruntu jako środka trwałego

Z § 2 pkt 5 rozporządzenia z 13.09.2017 r. wynika, że „środkami trwałymi” są środki, o których mowa w art. 3 ust. 1 pkt 15 uor, w tym środki trwałe stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, otrzymane w zarząd bądź użytkowanie i przeznaczone na potrzeby jednostki.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 12 uor przez „aktywa” rozumie się kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych. „Środki trwałe” zaś to – zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 lit. a uor – rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki, w szczególności m.in. nieruchomości – w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.

Art. 31 ust. 2 uor określa, że wartość początkową środków trwałych – z wyjątkiem gruntów niesłużących wydobyciu kopalin metodą odkrywkową – zmniejszają odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe dokonywane w celu uwzględnienia utraty ich wartości, na skutek używania bądź upływu czasu. „Cena nabycia” to – zgodnie z art. 28 ust. 2 uor – cena zakupu składnika aktywów, obejmująca kwotę należną sprzedającemu, bez podlegających odliczeniu podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego, a w przypadku importu powiększona o obciążenia o charakterze publicznoprawnym oraz powiększona o koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu, łącznie z kosztami transportu, załadunku, wyładunku, składowania lub wprowadzenia do obrotu, a obniżona o rabaty, opusty, inne podobne zmniejszenia i odzyski.

Cena nabycia i koszt wytworzenia środków trwałych w budowie, środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych obejmuje ogół ich kosztów poniesionych przez jednostkę za okres budowy, montażu i przystosowania, do dnia bilansowego lub przyjęcia do używania, w tym niepodlegający odliczeniu podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, a także koszt obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu ich finansowania i związane z nimi różnice kursowe, pomniejszony o przychody z tego tytułu (art. 28 ust. 8 uor).

Podkreślenia wymaga, że nie mają w tym przypadku zastosowania postanowienia zawarte w pkt 6.32 i 6.34 KSR 11. Dotyczą one bowiem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności w rozumieniu ustawy z 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tekst jedn. DzU z 2024 r. poz. 900). Natomiast w omawianej sytuacji mamy do czynienia z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności gruntu, z dniem 1.01.2019 r., z mocy prawa, tj. na podstawie ustawy z 20.07.2018 r., nie zaś na podstawie decyzji, o której mowa w ustawie z 29.07.2005 r.

Zanim udzielę odpowiedzi na pytanie, czy opłata przekształceniowa może zwiększyć wartość początkową gruntu, odniosę się do informacji o niedokonywaniu przez jednostkę odpisów amortyzacyjnych od ujętych w księgach rachunkowych środków trwałych (tj. budynku i prawa wieczystego użytkowania gruntu). Skoro jednostka kupiła nieruchomość (budynek) wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów, to do jej ksiąg rachunkowych powinny zostać wprowadzone środki trwałe w postaci budynku oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu. Zarówno budynek, jak i prawo podlegają odpisom amortyzacyjnym zgodnie z uor.

Gdy z mocy prawa 1.01.2019 r. nastąpiło przekształcenie tego prawa w prawo własności gruntu, należało z tym dniem wyksięgować prawo użytkowania wieczystego gruntów wraz z jego dotychczasowym umorzeniem i wprowadzić do ksiąg rachunkowych grunt jako składnik środków trwałych jednostki.

Jak już o tym była mowa, w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności na mocy ustawy z 20.07.2018 r., jednostki są zobowiązane do wnoszenia opłaty przekształceniowej, co do zasady, przez 20 lat. W związku z tym wartość opłaty przekształceniowej (w tym należnej za 2019 r., płatnej do 29.02.2020 r.) powinna obciążać koszty działalności jednostki na ogólnych zasadach wynikających z przepisów o rachunkowości.