Kiedy nieruchomość komercyjną można nabyć bez VAT

Obszerne objaśnienia podatkowe (wraz z przykładami) dotyczące zbycia tzw. nieruchomości komercyjnych zostały wydane 11.12.2018 (są zamieszczone na stronie internetowej www.mf.gov.pl). Zastosowanie się do nich chroni podatnika przed negatywnymi konsekwencjami zajęcia odmiennego stanowiska przez organy podatkowe.

Wg MF dostawa ww. nieruchomości co do zasady podlega VAT (jako dostawa towarów). Tylko w wyjątkowych okolicznościach może być uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (zcp). Istotne są tu:

• zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
• faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

To, czy zachodzą powyższe przesłanki, należy oceniać na moment przeprowadzenia transakcji. Jeżeli dla kontynuowania działalności gospodarczej konieczne jest:

• angażowanie przez nabywcę innych składników majątku lub
• podejmowanie dodatkowych działań (faktycznych lub prawnych, np. zawarcia umów o zarządzanie nieruchomością, zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły te usługi na rzecz zbywcy),

nie można uznać, że zbywany zespół składników majątkowych jest przedsiębiorstwem lub zcp.

Istotne elementy transakcji

Dla oceny, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, istotne jest, czy oprócz przeniesienia elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, takich jak:

• grunt, budynek (budynki), budowle,
• infrastruktura techniczna oraz przynależności,
• prawa i obowiązki z umów najmu, przechodzące na kupującego z mocy prawa,

na nabywcę zostały przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

• prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów,
• umowy o zarządzanie nieruchomością,
• umowy zarządzania aktywami,
• należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Niemniej nie w każdym przypadku konieczne jest przeniesienie wszystkich ww. elementów. Jak wyjaśnił MF, w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych wystarczające jest przeniesienie na nabywcę minimum środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej.

Na brak kontynuacji działalności zbywcy nie wskazuje zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna itp.). Umowy tego typu zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach zbycia nieruchomości komercyjnej. Zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia czy to na cele wynajmu, czy też inne. W związku z powyższym kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub zcp – czytamy w objaśnieniach.

Jak ocenić zamiar

Zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności zbywcy powinny potwierdzać dowody np. w postaci korespondencji elektronicznej/e-mailowej. MF dopuszcza przy tym, że – po pewnym czasie – zamiar ten może ulec zmianie, np. ze względu na zmianę sytuacji gospodarczej nabywcy.

Wynajem nieruchomości komercyjnej przez pewien okres po zawarciu transakcji nie musi potwierdzać zamiaru kontynuowania działalności zbywcy, jeżeli z obiektywnych okoliczności wynika, że zamiarem nabywcy – na moment zawarcia transakcji – było wykorzystanie nieruchomości dla własnych celów gospodarczych niepolegających na wynajmie.

O braku zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności gospodarczej zbywcy może świadczyć:

• zlecenie opracowania koncepcji nowego zagospodarowania nieruchomości, planów architektonicznych i budowlanych dotyczących przeprowadzenia nowej inwestycji, innych analiz dotyczących planowanej inwestycji (np. prawnych, podatkowych, geodezyjnych, wodnoprawnych, geologicznych, środowiskowych),
• wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy,
• wystąpienie o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Elementy nieistotne

Wg MF dla oceny skutków podatkowych transakcji nie jest istotne, czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów, w szczególności takich jak:

• ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,
• prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),
• prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac budowlanych/remontowych prowadzonych w budynku,
• prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. o świadczenie usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości,
• prawa autorskie na wskazanych w umowach polach eksploatacji, w tym autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe,
• prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,
• prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,
• dokumentacja techniczna dotycząca budynku (m.in. książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich),
• dokumentacja prawna dotycząca budynku, np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

Wskazane elementy są przydatne do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem, niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę. Korzystanie ze świadczeń wynikających z umów serwisowych jest z kolei konieczne, by utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie (także w okresie, gdy nie jest wykorzystywana do celów komercyjnych).