Zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości – czy podlega PCC

Nie. W ustawie o PCC zamieszczono zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu. Oznacza to, że ustawodawca wyłączył od opodatkowania inne podobne czynności, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie.

PCC podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą:

• dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 ustawy o PCC) lub
• zawarcia umowy przenoszącej własność – jeżeli jej zawarcie następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności (art. 3 ust. 2 ustawy o PCC).

Czynność cywilnoprawna jest dokonana z chwilą, gdy dochodzi do zrealizowania wszystkich elementów ją konstytuujących. Na moment powstania obowiązku podatkowego nie mają wpływu umowy zobowiązujące do zawarcia w przyszłości określonej umowy objętej PCC.

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący – rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 § 1 Kc). Równocześnie – w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kc – strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący zapłaci część lub całość ceny, np. w formie zadatku. Jednak ani umowa przedwstępna, ani wpłata zaliczki czy zadatku nie przenosi własności nieruchomości.

Umowa przedwstępna sprzedaży ma jedynie charakter zobowiązujący, tzn. zobowiązuje sprzedającego do przeniesienia własności nieruchomości na kupującego, natomiast dopiero umowa przeniesienia własności, zawierana w wykonaniu umowy przedwstępnej ma charakter rozporządzający, tzn. przenosi własność nieruchomości ze sprzedającego na kupującego.

Z chwilą zawarcia umowy przedwstępnej po stronie spółki nie powstał więc obowiązek podatkowy w PCC. Zawarta została jedynie umowa zobowiązująca do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości, a nie sama umowa sprzedaży. Dopiero ta ostatnia będzie objęta PCC i z tytułu jej zawarcia powstanie – po stronie spółki – obowiązek podatkowy w PCC.

Stanowisko to podzielają organy podatkowe (zob. np. interpretacja KIS z 22.03.2019, 0111-KDIB2-2.4014.5.2018.4.MM).

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność. Zatem z chwilą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości notariusz sporządzający akt notarialny pobierze od niej PCC (zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o PCC).