Sprzedaż działki zabudowanej budynkami niekubaturowymi – zwolnienie z VAT

Przywołany przepis zwalnia od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

KIS przyjmuje, że z ww. zwolnienia korzysta dostawa nie tylko budynków, lecz także budowli, takich jak:

• parking (pismo z 4.02.2020 r., 0113-KDIPT1-1.4012.764.2019.2.RG),
• droga asfaltowa (pismo z 3.01.2020 r., 0112-KDIL4.4012.513.2019.2.JKU),
• infrastruktura wodociągowa i kanalizacyjna (budowle liniowe i obiekty inżynierii lądowej i wodnej – pismo z 28.11.2019 r., 0112-KDIL4.4012.483.2019.2.MB).

Z pytania wynika, że posadowione na gruncie obiekty niekubaturowe stanowią budowle lub części budowli w rozumieniu ustawy z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2024 r. poz. 725; definicja „budowli” jest zawarta w art. 3 pkt 3 tej ustawy).

Dla ustalenia zasad ich opodatkowania kluczowe jest stwierdzenie, kiedy nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub

ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest zatem pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Dochodzi do niego zarówno wtedy, gdy po wybudowaniu budynku oddano go np. w najem lub dzierżawę, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika (interpretacje KIS z 2.08.2024 r., 0114-KDIP1-3.4012.397.2024.2.PRM, 12.01.2022 r., 0112-KDIL1-3.4012.576.2021.2.MJ, i wyrok TSUE z 16.11.2017 r., C-308/16).

Skoro opisane obiekty niekubaturowe (budowle) zostały wybudowane w latach 2004–2008 przez poprzedniego właściciela nieruchomości, spółka od 2008 r. wykorzystuje je na potrzeby własnej działalności gospodarczej, a ponadto nie były na nie ponoszone żadne nakłady o charakterze ulepszenia (patrz ramka), to należy przyjąć, że planowana obecnie (2024 r.) sprzedaż tych obiektów przez spółkę będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Sprzedaż ta nie nastąpi bowiem w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Jeśli chodzi o działkę, na której budowle te zostały posadowione, to również stanowi ona towar w rozumieniu ustawy o VAT i jej odpłatna dostawa podlega opodatkowaniu. Jednak w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Oznacza to, że grunt dzieli stawkę podatku lub zwolnienie właściwe dla znajdujących się na nim budynków lub budowli (por. interpretacja KIS z 12.08.2024 r., 0111-KDIB3-3.4012.183.2024.4.AW, i wiążąca informacja stawkowa z 15.03.2024 r., 0111-KDSB1-2.440.405.2023.3.DK).

Skoro zatem dostawa budowli jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnienie to obejmuje także dostawę gruntu, z którym te budowle są trwale związane.

Na marginesie: jeśli obie strony transakcji mają status zarejestrowanego czynnego podatnika VAT, mogą również wybrać opcję opodatkowania sprzedaży opisanych nieruchomości (przewidzianą w art. 43 ust. 10 i 11). Wymaga to zgodnego oświadczenia stron.