Sprzedaż działek – działalność objęta VAT czy zarząd prywatnym majątkiem

Tak wynika z wyroku NSA z 28.08.2020 (I FSK 1476/17), który rozstrzygał spór, czy sprzedaż działek należących do majątku prywatnego może być uznana za działalność gospodarczą i podlega VAT, czy też nie.

Z orzecznictwa TSUE (np. wyroki z 15.09.2011, C-180/10 i C-181/10) wynika, że za dokonywane w ramach działalności gospodarczej nie mogą być uznane czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Inaczej jest natomiast, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 dyrektywy 112. TSUE jako przykład takich działań podał: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Stanowią one o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Liczba i zakres transakcji sprzedaży, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany podzielił grunt na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, długość okresu, w jakim te transakcje następowały oraz wysokość osiągniętych z nich przychodów same w sobie nie są okolicznościami przesądzającymi o działaniu w charakterze podatnika. Elementy te mogą bowiem wiązać się także z zarządem majątkiem prywatnym.

Jak wskazał NSA, oznacza to, że w każdym przypadku należy zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. (…) Przede wszystkim zaś powinno się uwzględnić te elementy aktywności, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. (…) Nie mają znaczenia zamiar oraz motywy, jakimi kieruje się dany podmiot, rozpoczynając działalność gospodarczą, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Dla oceny, czy sprzedając grunt, dany podmiot działa w charakterze podatnika, nie ma również znaczenia, w jakich celach grunt ten został nabyty. (…) Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki, pozwalające odróżnić działania noszące cechy profesjonalizmu od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

W rozpatrywanej przez sąd sprawie skarżąca w 1990 otrzymała od rodziców gospodarstwo rolne – niezabudowaną działkę. Po latach wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy, a potem podzieliła działkę na 5 mniejszych i drogę. Nie wystąpiła o określenie warunków zabudowy dla tych działek i nie będzie ich uzbrajała w media. Informację o sprzedaży ogłosiła w lokalnej telewizji i wywiesiła ogłoszenie w mieście.

NSA uznał, że nie były to aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, gdyż:

• pomiędzy nabyciem nieruchomości a sprzedażą działek powstałych z jej podziału upłynie długi czas (21 lat),
• poza podziałem działki oraz wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy skarżąca nie podjęła żadnych innych działań przygotowujących działki do sprzedaży,
• skoro działka nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, uzyskanie warunków zabudowy i tym samym wskazówki co do jej ew. przeznaczenia, nie wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym.

Sąd argumentował, że przeznaczenie działki, określające możliwy sposób jej wykorzystania, wpływa na wartość działki, a uzyskanie informacji o tym przeznaczeniu, istotnej z punktu widzenia ceny sprzedaży, jest uzasadnione przy każdej transakcji sprzedaży i nie może być uznane za charakterystyczne tylko dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Analogicznie należy ocenić zamieszczenie oferty w lokalnej telewizji i wywieszenie ogłoszeń (…). Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów.

Podobne stanowisko NSA zajął również w wyrokach z 24.10.2019 (I FSK 1410/19), 8.05.2019 (I FSK 987/17) i 14.04.2019 (I FSK 578/17).