Otrzymanie zaliczki na poczet najmu – skutki w VAT

Moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu usług najmu został uregulowany w szczególny sposób. W myśl art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie ustawy o VAT obowiązek ten powstaje z chwilą wystawienia faktury. Jeżeli podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu wystawienia faktury – określonego w art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem dla usług najmu fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności. Faktura ta może być wystawiona wcześniej niż 30. dnia przed wykonaniem usługi, jeżeli zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy (art. 106i ust. 7 ustawy o VAT i art. 19a ust. 8 ustawy o VAT).

Do usług najmu nie ma natomiast zastosowania:

• art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, w stosunku do tej całości lub części zapłaty powstaje obowiązek podatkowy,
• art. 106b ust. 1 pkt 1 i pkt 4 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą m.in. zaliczki otrzymywane na poczet świadczenia usług,

co wynika wprost z ww. przepisów.

Otrzymanie zaliczki na poczet świadczonej usługi najmu (przed terminem płatności ustalonym w umowie najmu) nie rodzi więc obowiązku podatkowego w VAT. Nie powinno być także dokumentowane fakturą zaliczkową, co potwierdzają interpretacje KIS z 8.07.2020 (0112-KDIL1-1.4012.196.2020.2.MB) i 6.05.2019 (IBPP1/4512-965/15-2/KO) oraz wyrok NSA z 3.08.2018 (I FSK 1842/16).

W opisanej sytuacji faktury na usługi najmu są wystawiane ok. 10. dnia każdego miesiąca. Jeżeli zatem np. faktura za październik została wystawiona 9.10.2020, to obowiązek podatkowy powstał tego dnia. Gdyby jednak faktura za październik nie została wystawiona do 20.10.2020, to w tym dniu i tak powstałby obowiązek podatkowy w VAT.

Jak już o tym była mowa, spółka nie może wystawić faktury zaliczkowej z racji otrzymania zaliczki na poczet najmu. Nie ma natomiast przeszkód, aby po otrzymaniu zaliczki wystawiła fakturę końcową dokumentującą najem za październik 2020. Z chwilą jej wystawienia (np. 30.09.2020) powstałby obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usług najmu za październik 2020 (o ile zostałaby ona wstawiona do upływu terminu płatności, czyli do 20.10.2020).