Opodatkowanie VAT cesji praw do lokalu mieszkalnego

W odpowiedzi z 13.05.2020 na interpelację poselską (PT1.054.20.2020.PSG.343) MF przyznał, że nie może jednoznacznie rozstrzygnąć tej kwestii. MF wstrzymuje się z wydaniem ogólnej interpretacji przepisów do czasu ukształtowania się linii orzeczniczej NSA.

Sprzedaż (dostawa) lokalu mieszkalnego, co do zasady, podlega 8% stawce VAT. Ma ona zastosowanie, gdy lokal jest nie większy niż 150 m2. Wynika to z art. 41 ust. 12–12b oraz art. 146aa ustawy o VAT, który nakazuje stosowanie 8% stawki do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Sądy administracyjne wskazują, że analogiczną stawkę należy stosować do transakcji przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnych umów deweloperskich/umów przedwstępnych nabycia lokali mieszkalnych. Przedmiotem cesji jest ogół praw wynikających z zawartych z deweloperami umów (dotyczy ona konkretnych praw oraz obowiązków bezpośrednio związanych z tytułem prawnym do lokali mieszkalnych). Skoro w istocie stanowi zbycie tytułów prawnych do lokali mieszkalnych, to powinna być opodatkowana w taki sam sposób jak ich dostawa (np. wyroki WSA Warszawie z 16.11.2011, III SA/Wa 600/11, oraz NSA z 4.05.2013, I FSK 169/12).

Stanowisko to podziela część organów podatkowych. Jednak inne twierdzą, że przeniesienie praw i obowiązków z umowy deweloperskiej/przedwstępnej, wskutek zawarcia umowy cesji, stanowi usługę, a nie dostawę towaru i podlega stawce 23% VAT (np. interpretacja KIS z 3.04.2019, 0115-KDIT1-3.4012.66.2019.2.JC). Dlatego o to, jaka stawka VAT jest właściwa dla umów cesji praw i obowiązków z umów deweloperskich/przedwstępnych nabycia lokalu mieszkalnego, poseł zapytał MF. Niestety, nie uzyskał jednoznacznej odpowiedzi.

MF przyznał, że co do zasady cesja praw i obowiązków wynikających z umów przedwstępnych dotyczących nieruchomości, ze względu na cel tej czynności, stanowi w istocie dążenie do zbycia tytułu prawnego do tej nieruchomości.

Wskazał jednak, że w obrocie gospodarczym występują transakcje, w których dokonujący cesji uprzednio nabytego prawa pierwokupu nieruchomości nabył je wyłącznie w celu dalszej odsprzedaży na rzecz bliżej niesprecyzowanego nabywcy. Jego działalność sprowadza się więc do pośrednictwa w handlu nieruchomościami. W razie uznania takiej cesji za dostawę towarów ten sposób działania oznacza opodatkowanie otrzymywanego przez cedenta wynagrodzenia preferencyjną stawką VAT (8%) lub ew. zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10 ustawy o VAT, podczas gdy usługi pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości podlegają stawce 23%.

Zdaniem MF może to doprowadzić do rezygnacji z zawierania umów pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości na rzecz umów przedwstępnych ich nabycia, a następnie cesji praw z tych umów z zastosowaniem obniżonej stawki VAT, co stanowiłoby nieuczciwą konkurencję w stosunku do świadczących usługi pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości.

W kwestii umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości, zawartej wyłącznie w celu dokonania jej cesji i osiągnięcia dochodu, wypowiedział się WSA w nieprawomocnych wyrokach z 28.03.2018 (I SA/Kr 132/18), 16.05.2018 (I SA/Gd 326/18) oraz 22.05.2018 (I SA/Gd 348/18), zajmując stanowisko korzystne dla podatników. Jednak zdaniem MF wobec dotychczasowego dorobku orzeczniczego w przedmiotowym zakresie, nie ma możliwości ostatecznego i jednoznacznego zajęcia stanowiska co do opodatkowania podatkiem VAT takich transakcji. Kwestia ta pozostaje nadal otwarta w związku z nieprawomocnością ww. wyroków wojewódzkich sądów administracyjnych. Dopiero wydanie przez NSA wyroków w tych sprawach powinno umożliwić wskazanie jednolitej linii orzeczniczej sądów administracyjnych w przedmiotowym zagadnieniu. Wtedy też MF zapowiedział wydanie indywidualnej interpretacji przepisów.