Odliczenie VAT z faktur dokumentujących najem mieszkań udostępnianych pracownikom

Warunkiem odliczenia VAT naliczonego jest związek zakupów z czynnościami opodatkowanymi VAT. W myśl bowiem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Podatnik, który wykorzysta zakupy do czynności zwolnionych od VAT lub niepodlegających temu podatkowi, nie ma prawa do odliczenia.

Ustawodawca nie precyzuje, w jakim zakresie i w jaki sposób towary i usługi muszą być wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ich związek z działalnością opodatkowaną może mieć zatem charakter pośredni lub bezpośredni. O związku bezpośrednim można mówić, gdy nabywane towary służą np. dalszej odsprzedaży (towary handlowe) bądź są niezbędne do wytworzenia towarów lub usług będących przedmiotem dostawy. Natomiast ze związkiem pośrednim mamy do czynienia, gdy ponoszone wydatki nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych obrotach, ale warunkują uzyskanie obrotu opodatkowanego VAT (wpływając na funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości).

VAT naliczony z faktur dokumentujących najem lokali mieszkalnych w celu nieodpłatnego udostępnienia ich zagranicznym pracownikom jest związany pośrednio z opodatkowaną działalnością gospodarczą spółki. Prowadzi ona wyłącznie działalność objętą VAT. Nieodpłatne udostępnianie mieszkań umożliwia jej uatrakcyjnienie oferty zatrudnienia, a tym samym pozyskanie pracowników i dzięki temu osiąganie oraz zwiększanie obrotów ze sprzedaży produktów. Poniesione przez nią wydatki na wynajem lokali mieszkalnych warunkują więc uzyskanie obrotu opodatkowanego VAT.

Wątpliwości spółki być może są też związane z tym, że usługi najmu lokali mieszkalnych mogą korzystać ze zwolnienia od VAT, a w świetle art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do odliczenia faktury dokumentujące transakcje niepodlegające opodatkowaniu albo zwolnione od podatku.

Art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, przy czym zwolnienie to nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 zał. nr 3 do ustawy o VAT, tj. związanych z zakwaterowaniem (55 PKWiU) – zob. art. 43 ust. 20 ustawy o VAT.

W przeszłości kwestia ta budziła wiele sporów, ale obecnie – w wyniku wydania przez MF interpretacji ogólnej z 18.10.2021 r., (PT1.8101.1.2021) – jest już jasne, że usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (…), podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki VAT. Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, nie ma w tym przypadku zastosowania, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego).

Skoro więc usługi najmu lokali mieszkalnych, nabywane przez spółkę w celu nieodpłatnego udostępnienia tych mieszkań pracownikom, nie są objęte zwolnieniem od VAT, to ma ona prawo do odliczenia VAT z faktur wystawianych przez wynajmującego (co potwierdza także interpretacja KIS z 20.09.2023 r., 0112-KDIL1-3.4012.362.2023.2.JŚ).