Najem w ramach firmy to wyższy podatek dla gminy

Potwierdził to MF w odpowiedzi z 12.01.2023 r. na interpelację poselską nr 37882. Budynki mieszkalne i ich części są objęte preferencyjną stawką podatku od nieruchomości. W 2023 r. maksymalnie może ona wynieść 1 zł/m² powierzchni użytkowej (stawka uchwalona przez poszczególne rady gmin może być jeszcze niższa). Jak potwierdził MF, ta stawka jest też właściwa dla budynków mieszkalnych lub ich części wynajmowanych w ramach wynajmu prywatnego.

Natomiast zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b upol budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej są opodatkowane najwyższą stawką podatku od nieruchomości (w 2023 r. maksymalnie 28,78 zł/m² powierzchni użytkowej).

Poseł, który zwrócił się z interpelacją, wskazał na wyrok NSA z 23.01.2020 r. (II FSK 2064/19), z którego wynika, że budynek jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, jeżeli jest wykorzystywany do realizacji gospodarczych celów przedsiębiorcy (np. jeśli przychody z jego wynajmu są dla właściciela przychodami z tej działalności). Sama istota funkcji mieszkalnej budynku (lub jego części) nie wyłącza możliwości uznania, że został zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Funkcja mieszkalna budynku jest wręcz niezbędnym elementem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości.

NSA stwierdził też, że decydujące znaczenie ma gospodarcze przeznaczenie budynku mieszkalnego (jego części) przez przedsiębiorcę do realizacji określonego rodzaju działalności, o czym przesądza w szczególności ujęcie go w prowadzonej przez przedsiębiorcę ewidencji środków trwałych, dokonywanie odpisów amortyzacyjnych czy zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów wydatków dotyczących takiego budynku mieszkalnego (części budynku).

To już utrwalona linia orzecznicza. Podobne stanowisko NSA zajął m.in. w wyroku z 8.11.2022 r. (III FSK 4145/21), w odniesieniu do wynajmu mieszkań na cele krótkotrwałego zamieszkania.

Jak czytamy w odpowiedzi MF, termin „zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej” należy rozumieć zgodnie z powołaną linią orzeczniczą NSA, czyli nie jako „fizyczne” zajęcie budynku mieszkalnego lub jego części na działalność gospodarczą, np. biuro, lecz jako wykorzystywanie do prowadzenia działalności gospodarczej, której przedmiotem może być m.in. wynajem budynków mieszkalnych.

Oczywiście rada gminy może – na podstawie art. 5 ust. 4 upol – wprowadzić niższe stawki podatku od nieruchomości dla poszczególnych rodzajów nieruchomości, uwzględniając w szczególności rodzaj prowadzonej działalności, np. dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na działalność gospodarczą w zakresie wynajmu.

Jednocześnie MF wskazał, że opodatkowanie nieruchomości mieszkaniowych jest przedmiotem analizy i po jej dokonaniu w przypadku potwierdzenia zasadności zostanie rozważone podjęcie odpowiednich działań legislacyjnych.