Najem kilku lokali – jakie źródło przychodów

Tak orzekł NSA w wyroku z 15.01.2019 (II FSK 14/17). Skarżąca wspólnie z mężem miała kilka lokali, które wynajmowała na cele mieszkalne. Planowała zwiększenie ich liczby. Obsługę najmu miała prowadzić firma zajmująca się zarządzaniem lokalami mieszkalnymi. Podatniczka uważała, że nie stoi to na przeszkodzie w traktowaniu najmu jako prywatnego i opodatkowaniu przychodu z tego tytułu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%. Organ podatkowy był innego zdania – uznał, że podatniczka uzyskuje przychód z działalności gospodarczej.

NSA przypomniał, że ustalając, czy dany przychód pochodzi z działalności gospodarczej, należy w pierwszym rzędzie podjąć próbę przypisania go do jednego z pozostałych wymienionych w updof źródeł. Jeżeli okaże się to niemożliwe, a przychód powstał w wyniku działalności zarobkowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły, która prowadzona jest we własnym imieniu, wówczas stanowi przychód z działalności gospodarczej.

Jak czytamy w przywołanym orzeczeniu, szeroki zakres prowadzonego przez podatniczkę najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. (…) Zdaniem skarżącej za uznaniem, że jej aktywność w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych powinna być uznana za najem prywatny, przemawia to, że w zakresie obsługi tego najmu korzysta ona ze wsparcia profesjonalnego podmiotu, zajmującego się zarządzaniem lokalami mieszkalnymi i obsługą umów najmu.

Z art. 5a ust. 6 updof nie wynika, aby odpłatne powierzenie innemu przedsiębiorcy pewnego zakresu czynności związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą miało wpływ na kwalifikację charakteru działalności prowadzonej przez podatnika. (…) Istotne jest, że to właśnie podatnik dokonuje czynności inwestycyjnej, określając zasób składników majątkowych, na bazie którego będzie prowadzona działalność gospodarcza, a poprzez to decyduje o jej przedmiocie; określa też podstawowe zasady najmu, a więc ustala cenę, a także dopuszczalne formy wynajmu.

(...) Powierzenie przez podatnika innemu przedsiębiorcy zarządzania tą działalnością jest zaplanowaniem i przyjęciem pewnej formy zorganizowania tej działalności. Jest to właśnie sposób zorganizowania, który pozwala podatnikowi na efektywne prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych. Nie można także zgodzić się z twierdzeniem, jakoby działalność w zakresie najmu lokali prowadził podmiot profesjonalny. Rzeczony podmiot prowadzi działalność w zakresie obsługi (zarządzania) najmu na rzecz podatnika. Tytułem jego przychodów nie są płatności za wynajem lokali, ale płatności za świadczone na rzecz skarżącej usługi zarządzania lokalami i umowami najmu.

Zdaniem NSA nie jest trafne porównanie aktywności polegającej na wynajmie wielu lokali mieszkalnych z inwestowaniem oszczędności w funduszach inwestycyjnych. Powierzenie środków pieniężnych doradcy finansowemu nie mieści się w zakresie (a) działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, (b) polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, (c) polegającej na wykorzystywaniu rzeczy oraz wnip. Inwestowanie w funduszach inwestycyjnych pozbawione jest więc jednej z koniecznych cech działalności gospodarczej, a mianowicie ustawowo określonego przedmiotu działania.

Podobne stanowisko NSA zajął także w wyrokach z 2.02.2017 (II FSK 268/15) i 4.04.2014 (II FSK 1092/12).