Sprzedaż nieruchomości – opodatkowana VAT czy PCC

W opisanym przypadku należy zwrócić uwagę na następujące przepisy ustawy o VAT:

• art. 29a ust. 8 stanowiący, że w razie dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu,
• art. 43 ust. 1 pkt 10 zwalniający z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata,
• art. 2 pkt 14 definiujący pojęcie pierwszego zasiedlenia jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej,
• art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalniający z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało sprzedawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i nie ponosił on wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do takiego obniżenia, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów,
• art. 43 ust. 10, zgodnie z którym podatnik może zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi US lub w akcie notarialnym (opcja dostępna od 1.10.2021 r.), do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie (określone w art. 43 ust. 11), że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W zakresie PCC kluczowe znaczenie ma natomiast art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, zgodnie z którym nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od VAT z tytułu dokonania tej czynności. Zwolnienie z VAT nie powoduje jednak wyłączenia spod PCC, jeśli przedmiotem umowy jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym bądź udział w tych prawach.

Spółka jest właścicielem nieruchomości od stycznia 2019 r., a więc ponad 2 lata. Przyjmując, że nie wybudowała na nieruchomości żadnych budynków lub budowli, a poczynione przez nią ew. wydatki „ulepszeniowe” na poszczególne budynki nie były większe niż 30% wartości początkowej każdego z nich, uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia z całą pewnością nie doszło w okresie, gdy spółka była właścicielem budynków.

W świetle przepisów o VAT mamy do czynienia ze sprzedażą budynków, a sprzedaż działki, na której są posadowione, nie stanowi odrębnej transakcji. Zatem sprzedaż nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku z tym nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, bo może ono dotyczyć wyłącznie sytuacji, gdy nie ma zastosowania zwolnienie z pkt 10.

Spółka i nabywca nieruchomości mogą (ale oczywiście nie muszą) zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować sprzedaż nieruchomości VAT, jeśli dopełnią formalności przewidzianych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Jeżeli strony skorzystają ze zwolnienia od VAT, sprzedaż nieruchomości nie będzie objęta wyłączeniem spod opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC. Wprawdzie spółka będzie z tytułu tej transakcji zwolniona z VAT, ale ze związanego z tym wyłączenia spod PCC zostały wykluczone nieruchomości. Gdyby natomiast strony zdecydowały się na dobrowolne opodatkowanie planowanej transakcji VAT, wówczas byłaby ona wyłączona spod PCC.