Wniesienie wkładu w postaci nieruchomości do spółki cywilnej małżonków

Nie. Umowa spółki cywilnej została uregulowana w Kodeksie cywilnym (Kc). Zawierając taką umowę, wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów (art. 860 § 1 Kc). Wkład wspólnika może polegać na wniesieniu do spółki własności lub innych praw, a także na świadczeniu usług (art. 861 § 1 Kc).

Choć spółka cywilna jest w istocie jedynie umową wspólników (nie ma podmiotowości prawnej), przepisy updof dotyczące prowadzenia ksiąg podatkowych, ewidencji środków trwałych i amortyzacji stosuje się w odniesieniu do spółki cywilnej jako jednostki organizacyjnej, a nie do jej poszczególnych wspólników. Dlatego, aby dana rzecz mogła podlegać amortyzacji w spółce cywilnej, co do zasady musi wchodzić w skład majątku tej spółki, a ściślej – stanowić wspólny majątek wspólników (współwłasność łączna, bezudziałowa). Wspólnicy powinni więc wnieść ją do spółki w formie wkładu (aportu).

Wniesienie do spółki cywilnej wkładu w postaci nieruchomości polega z reguły na przeniesieniu jej własności na wszystkich wspólników. Nawet jeśli wspólnicy są współwłaścicielami nieruchomości będącej przedmiotem aportu, należy ją formalnie wnieść do spółki, gdyż przed wniesieniem będzie to – co do zasady – współwłasność w częściach ułamkowych poszczególnych wspólników, a po wniesieniu – współwłasność łączna wspólników spółki.

Dla ważności umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości (np. umowy spółki lub aneksu do niej przewidującego wniesienie wkładu) wymagana jest forma aktu notarialnego – zgodnie z art. 158 Kc. Na mocy art. 73 § 2 Kc, jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę szczególną, czynność dokonana bez jej zachowania jest nieważna (chyba że forma została zastrzeżona wyłącznie dla wywołania określonych skutków prawnych).

Dawniej można było się spotkać z poglądem (podzielanym też przez niektóre organy podatkowe), że zachowanie formy aktu notarialnego jest niezbędne także wtedy, gdy nieruchomość ma być wykorzystywana jako środek trwały w spółce cywilnej małżonków objętych ustawową wspólnością majątkową – mimo że wspólność majątkowa małżeńska również jest wspólnością łączną (a nie w częściach ułamkowych). Zwolennicy takiego stanowiska powoływali się przy tym na orzecznictwo sądowe, m.in.:

• postanowienie SN z 14.11.2012 r. (II CSK 182/12), zgodnie z którym zastosowanie szczególnej formy przeniesienia własności (aktu notarialnego) dotyczy każdej sytuacji wniesienia nieruchomości do majątku wspólników spółki cywilnej w drodze czynności prawnej – także wtedy, gdy dotychczasowymi współwłaścicielami tej nieruchomości w częściach ułamkowych były te same osoby, które następnie stały się wspólnikami spółki,
• postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie z 16.01.2014 r. (II CA 2506/13) oraz Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 7.07.2016 r. (IV Ca 1182/15), w których sądy uznały, że majątek wspólników spółki cywilnej nie jest tożsamy z majątkiem wspólnym małżonków będących jej wspólnikami; wkład do spółki cywilnej staje się bowiem składnikiem majątku wspólnego wspólników i od chwili wniesienia przestaje być składnikiem majątku wspólnego małżonków.

W praktyce podatkowej ugruntowało się jednak odmienne stanowisko (podzielone także przez Sąd Okręgowy w Łodzi w wyroku z 3.04.2023 r., III Ca 2315/21). Jak czytamy np. w interpretacji KIS z 10.02.2026 r. (0115-KDIT3.4011.899.2025.2.AWO), gdy przedmiotem wkładu do spółki cywilnej – której wyłącznymi wspólnikami są małżonkowie (pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa małżeńska) – jest nieruchomość stanowiąca ustawową współwłasność majątkową małżonków, to nie ma konieczności wniesienia nieruchomości na własność spółki cywilnej w formie aktu notarialnego. (…) Nie zachodzi bowiem przeniesienie własności nieruchomości z uwagi na tożsamość przedmiotową i podmiotową (w obu przypadkach mamy do czynienia z tzw. wspólnością łączną). (…) Wskazana (...) czynność – dla swej ważności – nie wymaga formy aktu notarialnego. Podstawą wprowadzenia nieruchomości do ewidencji środków trwałych i dokonywania odpisów amortyzacyjnych będzie umowa spółki cywilnej, na podstawie której Pan wraz z małżonką (…) wniosą nieruchomość do tej spółki aportem.

Podobne wnioski płyną z interpretacji KIS z 6.06.2019 r. (nr 0112-KDIL3-3.4011.140.2019.1.AA): Zawarcie spółki cywilnej przez małżonków nie zmienia ustroju majątkowego małżonków. Wyodrębnienie z majątku małżonków składników, w oparciu o które będzie prowadzona działalność gospodarcza w formie spółki cywilnej małżonków, następuje w umowie spółki bądź też w jej ewentualnych aneksach i nie wymaga zachowania szczególnej formy, również gdy chodzi o nieruchomości.

Wcześniej identyczny pogląd wyraziły Izba Skarbowa w Poznaniu w piśmie z 13.02.2013 r. (ILPB1/415-1122/12-2/AP) oraz Izba Skarbowa w Łodzi w piśmie z 30.09.2011 r. (IPTPB1/415-83/11-2/ASZ).

Zachowanie formy aktu notarialnego byłoby natomiast konieczne, gdyby:

• małżonkowie przed zawarciem umowy spółki byli współwłaścicielami nieruchomości w częściach ułamkowych (a nie w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej),
• oprócz nich umowę spółki cywilnej zawierały także inne osoby,
• do spółki cywilnej małżonków – w późniejszym okresie – przystępowały inne osoby (por. postanowienie SN z 23.04.2008 r., III CSK 335/07, i uchwała SN z 9.02.2007 r., III CZP 164/06).