Kara za wcześniejsze rozwiązanie umowy – z VAT czy bez

Taki wniosek płynie z pisma Szefa KAS z 6.08.2026 r. (DOP7.8101.10.2025.FMLM.2), zmieniającej pierwotną interpretację tego organu, na skutek prawomocnego wyroku WSA w Warszawie z 18.03.2026 r. (III SA/Wa 2494/25).

Sprawa dotyczyła umów najmu i dzierżawy nieruchomości, które przewidywały możliwość ich natychmiastowego, jednostronnego rozwiązania przez wynajmującego przy określonych naruszeniach obowiązków przez najemcę/dzierżawcę. W takich przypadkach ten ostatni miał zapłacić karę umowną, ustaloną jako wielokrotność miesięcznego czynszu brutto.

KIS uznała, że taka kara ma charakter odszkodowawczy i nie podlega VAT. Szef KAS zmienił tę interpretację, stwierdzając, że płatność jest w określonych przypadkach wynagrodzeniem za świadczenie usług. WSA uchylił jednak interpretację zmieniającą. Zgodził się, że kwota związana bezpośrednio z realizacją zobowiązania wynikającego z umowy może być uznana za wynagrodzenie za usługę, ale zakwestionował brak odpowiedniego rozróżnienia przez organ poszczególnych przyczyn rozwiązania umowy.

Nazwa nie przesądza o charakterze świadczenia

Sąd wskazał, że dla celów VAT nie można poprzestać na stwierdzeniu, że dana należność jest karą umowną w rozumieniu Kc. Z orzecznictwa TSUE wynika, że to, czy płatność jest określona w prawie krajowym jako kara umowna, odszkodowanie czy rekompensata, nie rozstrzyga o jej skutkach na gruncie VAT. Jeżeli jest ekonomicznym odpowiednikiem wynagrodzenia, które podatnik otrzymałby za wykonanie usługi zgodnie z umową, może podlegać VAT, natomiast gdy służy wyłącznie naprawieniu szkody i nie można wskazać świadczenia wzajemnego – pozostaje poza VAT.

W omawianym przypadku wynajmujący rozpoczął świadczenie usługi i był gotowy do jej wykonywania do końca okresu umownego. Kwota odpowiadająca wielokrotności czynszu była więc – z ekonomicznego punktu widzenia – substytutem wynagrodzenia, które otrzymałby, gdyby umowa była kontynuowana.

Sąd podkreślił, że z punktu widzenia rozliczeń VAT podstawowe znaczenie ma bezpośredni związek między płatnością a świadczeniem. Kwota należna wynajmującemu od kontrahenta z tytułu jednostronnego wypowiedzenia umowy podlega VAT, jeżeli jej wypłata jest bezpośrednio związana z realizacją zobowiązania wynikającego z umowy.

Istotna przyczyna rozwiązania umowy

Sąd uznał, że o takim bezpośrednim związku można mówić, jeśli do rozwiązania umowy przez wynajmującego dochodzi z następujących, wskazanych w niej, przyczyn leżących po stronie najemcy:

• zaległości w zapłacie czynszu i innych świadczeń związanych z umową,
• brak wymaganej gwarancji lub kaucji,
• nieprzedstawienie wymaganych koncesji, licencji lub zezwoleń,
• brak wymaganych polis ubezpieczeniowych,
• nieprzedłożenie wymaganej dokumentacji,
• naruszenie zasad korzystania z nieruchomości,
• podnajem bez zgody wynajmującego,
• samowola budowlana,
• naruszenie przepisów dotyczących bezpieczeństwa, ochrony środowiska czy prawa budowlanego,
• nieuprawnione prace na nieruchomości,
• samowolne opuszczenie nieruchomości.

W tych przypadkach z ekonomicznego punktu widzenia kwota należna wynajmującemu z racji wcześniejszego rozwiązania umowy (stanowiąca wielokrotność miesięcznych czynszów brutto) zapewnia mu wynagrodzenie. Nie ma zatem charakteru typowo odszkodowawczego i nie zmienia tego faktu okoliczność, że została nazwana „karą umowną”.

Inaczej jest natomiast, gdy przyczynę wcześniejszego rozwiązania umowy stanowi upadłość, restrukturyzacja bądź likwidacja kontrahenta. Według sądu nie ma wówczas związku między zobowiązaniem wynikającym ze świadczonej usługi a zapłatą wielokrotności czynszu. Sam fakt np. złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości przez kontrahenta nie musi wpływać na sposób wykonania umowy, ale rodzi już ryzyko jej niewłaściwego wykonania. Otrzymana przez wynajmującego kwota ma więc charakter odszkodowania za ryzyko niewykonania umowy, a nie wynagrodzenia za usługę. W konsekwencji pozostaje poza VAT.

Szef KAS zgodził się z tym stanowiskiem.