VAT czy PCC – jaki podatek odprowadzić przy sprzedaży nieruchomości

Paweł Ziółkowski

Zbycie nieruchomości może podlegać VAT lub PCC. Zwolnienie z VAT – inaczej niż w przypadku rzeczy ruchomych – nie daje przy tym prawa do zwolnienia z PCC. Ma charakter fakultatywny, czyli można z niego zrezygnować i wybrać rozliczanie podatku. Mimo że VAT jest dużo wyższy od PCC, jego zapłata może być korzystniejsza dla stron transakcji.

VAT obciąża zazwyczaj obrót profesjonalny, czyli sprzedaż dokonywaną w ramach firmy, a PCC – sprzedaż „prywatną”.

  • IS – izba skarbowa
  • WSA – wojewódzki sąd administracyjny
  • NSA – Naczelny Sąd Administracyjny
  • TSUE – Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej
  • ustawa o VAT – ustawa o podatku od towarów i usług
  • ustawa o PCC – ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych
  • Kc – Kodeks cywilny

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej (w tym przedsiębiorstwo w spadku) oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub na rezultat takiej działalności. Definicja działalności gospodarczej stworzona na użytek VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wnip w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Uwzględniając powyższe, transakcje dokonywane w ramach przedsiębiorstwa (bez względu na status nabywcy) zazwyczaj podlegają VAT, ale przy spełnieniu określonych warunków można skorzystać ze zwolnień od podatku.

Z kolei z ustawy o PCC wynika, że podatek ten obciąża z reguły transakcje sprzedaży dokonywane poza przedsiębiorstwem – przez podmiot niewykonujący działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, a także przez osobę, która co prawda taką działalność wykonuje, ale transakcję zawiera poza nią. Zobowiązanym do zapłaty podatku jest kupujący.

Albo VAT, albo PCC

Analiza przepisów obu ww. ustaw wskazuje, że sprzedaż podlega domyślnie PCC, a obciążenie VAT jest wyjątkiem od zasady. Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC ma bowiem charakter ogólny i gdyby nie wyłączenia, miałby zastosowanie do każdej sprzedaży, także tej dokonywanej w ramach firmy. Ustawodawca wprowadził jednak reguły, zgodnie z którymi zazwyczaj płaci się tylko jeden podatek.

W myśl art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany:

  • w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT,
  • jeżeli przynajmniej jedna ze stron (w praktyce chodzi o sprzedawcę) jest zwolniona od VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, lub udział w tych prawach,
    • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Powyższe oznacza, że w przypadku sprzedaży rzeczy ruchomych z PCC zwalnia zarówno opodatkowanie VAT, jak i zwolnienie od tego podatku – w praktyce sprowadza się to do zasady, że sprzedaż w ramach przedsiębiorstwa jest zwolniona z PCC, gdyż albo podlega VAT, albo korzysta ze zwolnienia z VAT. Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to zwolnienie podmiotowe, czy przedmiotowe.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Gdańsku z 13.05.2014 (I SA/Gd 283/14) samo bycie podatnikiem VAT przez strony czynności cywilnoprawnej lub jedną z nich nie przesądza o zastosowaniu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC. W każdym indywidualnym przypadku należy badać, czy z racji dokonania tej czynności cywilnoprawnej powstaje obowiązek podatkowy z tytułu VAT, czy też nie, a więc czy strona tej konkretnej czynności jest opodatkowana tym podatkiem lub z tego podatku zwolniona (chodzi o zwolnienie z tytułu dokonania tej czynności). Podobnie wypowiedział się NSA w wyroku z 21.06.2012 (II FSK 2574/10).

W praktyce zatem posiadanie statusu podatnika VAT z tytułu danej transakcji znosi obowiązek płacenia PCC bez względu na to, czy podatek ten jest faktycznie płacony, czy też nie jest odprowadzany z uwagi na zwolnienie. W efekcie w razie korzystania ze zwolnienia z VAT unika się płacenia obu podatków.

Wśród wyjątków od powyższej zasady znalazły się nieruchomości, w przypadku których ustawodawca uznał, że jakąś daninę zapłacić trzeba (zapewne ma to związek ze znaczną wartością nieruchomości). W pierwszej kolejności jest to VAT, a dopiero wobec jego braku – PCC. Nie ma przy tym znaczenia, czy VAT nie będzie zapłacony, gdyż czynności dokonano poza systemem VAT (sprzedawca nie jest podatnikiem z tytułu danej transakcji), czy też dlatego, że korzysta ze zwolnienia od tego podatku.

WSA w Krakowie w wyroku z 3.08.2010 (I SA/Kr 702/10) zauważył, że art. 2 pkt 4 lit b ustawy o PCC dotyczy zarówno zwolnień z VAT podmiotowych, jak i przedmiotowych. W efekcie w przypadku sprzedaży nieruchomości, jeżeli strona danej transakcji jest zwolniona z VAT na jakiejkolwiek podstawie, należy odprowadzić PCC.

I VAT, i PCC

Może się też zdarzyć, że od części transakcji trzeba będzie zapłacić VAT, a od części PCC – np. gdy osoba fizyczna sprzeda budynek, który w części stanowi jej majątek prywatny, a w części firmowy. Sprzedaż ta będzie albo w całości podlegać PCC (jeżeli sprzedaż części firmowej nie będzie opodatkowana VAT), albo w całości VAT (jeżeli podatnik wcześniej wprowadzi część mieszkalną do działalności gospodarczej, a sprzedaż całości nie będzie korzystała ze zwolnienia od VAT), albo zarówno PCC (od części prywatnej), jak i VAT (od części firmowej).

Istotne jest przy tym, że zgodnie z art. 29a ust. 8–9 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (zasady tej nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli).

W efekcie zbycie gruntu podlega VAT lub PCC na takich zasadach, jak posadowionego na nim budynku. Jeżeli zabudowania w części podlegają VAT, a w części PCC, analogicznie trzeba potraktować grunt – zob. wyrok NSA z 15.04.2010 (I FSK 369/09). Przepisy nie narzucają przy tym sposobu przypisania gruntu do poszczególnych części, wobec czego za równoprawne należy uznać stosowanie proporcji opartych na powierzchni lub na wartości poszczególnych części, ważne jednak, aby przyjęta metoda odzwierciedlała stan faktyczny.

IS w Bydgoszczy w interpretacji z 11.12.2008 (ITPP1/443-809/08/MS) uznała, że w takiej sytuacji można przyjąć różne rozwiązania, np. według klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków przypisać do nich odpowiednio udział w gruncie i zastosować właściwe stawki, lub według klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię gruntu proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne budynki. Każda metoda – czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym – o ile odzwierciedla stan faktyczny, jest właściwa.

Sprzedaż podlegająca VAT

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT odpłatna dostawa towarów (w ramach której mieści się sprzedaż) jest jedną z czynności podlegających VAT – towarem są zaś zarówno ruchomości, jak i nieruchomości. W myśl art. 46 § 1 Kc nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z kolei na mocy art. 48 Kc z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, a także drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Według prawa cywilnego budynki posadowione na gruncie stanowią zatem część składową gruntu, ale w zakresie VAT stawka podatku na grunt zależy od stawki na budynek.

Obecnie podstawową (domyślną) stawką VAT jest 23%. Inną stawkę lub zwolnienie można zastosować tylko wtedy, gdy przepisy podatkowe tak stanowią. Dla dostawy nieruchomości ustawa o VAT przewiduje 3 różne, niżej opisane zwolnienia: dla terenów niezabudowanych, budynków i budowli po pierwszym zasiedleniu oraz w stosunku do których nie odliczano VAT. Stosują je czynni podatnicy VAT, którzy nie wykorzystują nieruchomości w działalności zwolnionej.

Zwolnienie dla terenów niezabudowanych

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na mocy art. 2 pkt 33 ustawy o VAT tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Teren budowlany to teren, dla którego utworzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nawet jeżeli na podstawie innych ustaw grunt przeznaczony jest pod zabudowę na mocy aktu administracyjnego (np. zezwolenie na realizację inwestycji drogowej), to nie jest to teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT (wyrok WSA w Warszawie z 12.02.2019, III SA/Wa 1213/18).

Jak zauważył WSA w Warszawie w wyroku z 9.08.2017 (III SA/Wa 2789/16), o przeznaczeniu terenu pod zabudowę przesądza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy, a nie to, że znajdują się na nim urządzenia przesyłowe.

Istotne jest przy tym, że stosowny zapis planu zagospodarowania lub odpowiednia decyzja o warunkach zabudowy muszą istnieć w dacie dostawy nieruchomości (wyrok WSA w Warszawie z 13.04.2016, III SA/Wa 1414/15).

Zwolnienie dla nieruchomości wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT

Dostawa nieruchomości może też być objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Korzystają z niego podatnicy wykonujący działalność zwolnioną od VAT.

Przywołany przepis zwalnia od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak czytamy w interpretacji KIS z 29.11.2019 (0111-KDIB3-2.4012.608.2019.2.MD), zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Sprzedaż nieruchomości objętej tym zwolnieniem jest opodatkowana PCC.

Tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę, bez względu na jej rodzaj (dotyczy to zarówno zabudowy mieszkalnej oraz usługowej, jak i każdej innej). Jednak możliwość postawienia drobnej infrastruktury nie wyklucza zastosowania zwolnienia z VAT.

Przykładowo w wyroku NSA z 6.07.2017 (I FSK 1883/15) czytamy, że drobna infrastruktura techniczna nie zmienia charakteru gruntów przeznaczonych pod zalanie, a więc nie można ich uznać za tereny budowlane.

Z kolei w wyroku z 9.06.2017 (I FSK 1650/15) NSA wskazał, że o charakterze terenu jako budowlanego w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT można mówić jedynie w sytuacji, gdy możliwość zabudowy ma dla terenu podstawowe, dominujące znaczenie. Natomiast nie jest istotna możliwość zabudowy, jeśli ma ona charakter uzupełniający w stosunku do podstawowego przeznaczenia terenu. Ustawodawca wskazał bowiem w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT na generalne przeznaczenie terenu jako budowlanego, a nie na możliwość zrealizowania na nim jakiegokolwiek obiektu budowlanego. Możliwość zrealizowania na danym terenie jakiejkolwiek budowli nie przesądza jeszcze o zakwalifikowaniu danego obszaru jako terenu przeznaczonego pod zabudowę, co dotyczy zwłaszcza terenów zieleni.

Podobnie NSA wypowiedział się w wyrokach z 19.10.2018 (I FSK 1992/16) oraz 6.07.2017 (I FSK 1883/15).

Zwolnienie dla budynków i budowli po pierwszym zasiedleniu

Dla dostawy budynków i budowli wprowadzono dwa zwolnienia. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Kluczowe jest zatem pojęcie pierwszego zasiedlenia. Na mocy art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy bądź użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W powyższej definicji od 1.09.2019 nastąpiła istotna zmiana – pierwsze zasiedlenie zostało rozszerzone o rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne (wcześniej konieczne było wykonanie czynności opodatkowanej „na zewnątrz” – np. sprzedaży lub wynajmu).

Zmiana ta miała związek z odpowiedzią TSUE na pytanie prejudycjalne NSA (wyrok TSUE z 16.11.2017, C-308/16 w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o.). Trybunał stwierdził, że art. 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j dyrektywy 112 należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, (...) które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tej dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 112, tzn. tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.

Tym samym TSUE uznał, że przepis ustawy o VAT uniemożliwiający zastosowanie zwolnienia z VAT do nieruchomości, które przed ich sprzedażą były wykorzystywane jedynie na potrzeby własnej działalności podatnika, jest niezgodny z dyrektywą 112. Dyrektywa daje możliwość skorzystania ze zwolnienia także w przypadku, gdy nieruchomość nie została oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (czyli została wybudowana na własny użytek i nie była wynajęta). Skorzystanie ze zwolnienia z VAT oznaczać jednak będzie konieczność zapłaty PCC.

W myśl art. 43 ust. 10–11 ustawy o VAT podatnik (sprzedawca) może zrezygnować z opisanego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że zarówno on, jak i nabywca:

  • są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT,
  • złożą, przed dniem dostawy tych obiektów, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi US, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie to musi również zawierać:

  • imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej sprzedawcy i nabywcy,
  • planowaną datę zawarcia umowy dostawy,
  • adres budynku, budowli lub ich części.

Zwolnienie dla budynków i budowli, od których nie odliczano VAT

Drugie zwolnienie określone zostało w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:

  • w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  • dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Od 1.09.2019 wykreślono art. 43 ust. 7a, stanowiący, że drugiego z ww. warunków nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Regulacja ta była zbędna, gdyż rozpoczęcie użytkowania budynku przez podatnika po ulepszeniu stanowiącym co najmniej 30% wartości początkowej oznacza, że już po 2 latach spełniony jest warunek z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i zastosowanie ma zwolnienie określone w tym przepisie.

W przeciwieństwie do zwolnienia dla budynków i budowli po pierwszym zasiedleniu opisane tu zwolnienie od VAT (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) ma charakter obligatoryjny (nie można z niego zrezygnować). Sprzedaż nieruchomości objętych tym zwolnieniem podlega zatem PCC.

Jaki podatek wybrać

Z kolei w przypadku sprzedaży budynków i budowli co najmniej 2 lata po pierwszym zasiedleniu, strony mają wybór, czy chcą opodatkować ją VAT, czy PCC. Jeżeli spełniają warunki z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to domyślnie sprzedaż korzysta ze zwolnienia z VAT, ale wtedy podlega PCC. Sprzedawca w porozumieniu z nabywcą może jednak – o czym już była mowa – zrezygnować ze zwolnienia z VAT, co pozwoli uniknąć płacenia PCC.

Mimo że VAT (zazwyczaj 23%) jest dużo wyższy od PCC (2%), może okazać się, że opodatkowanie transakcji VAT jest bardziej opłacalne – zależy to od statusu nabywcy. Jeżeli jest on czynnym podatnikiem VAT, z reguły ma prawo odliczyć VAT od zakupu, a tym samym podatek ten jest dla niego neutralny. Owszem, będzie musiał zapłacić o 23% więcej za nieruchomość, ale kwotę VAT odzyska w rozliczeniu z US, a jednocześnie uniknie płacenia 2% PCC, którą to daninę co najwyżej mógłby zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów (w formie odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej budynku, na którą składa się PCC; PCC od wartości gruntu będzie kosztem dopiero w momencie zbycia gruntu). W efekcie PCC jest w tym przypadku większym obciążeniem niż VAT.

Dla sprzedawcy wybór VAT może także oznaczać dodatkową korzyść w postaci braku konieczności korygowania VAT odliczonego przy zakupie (lub ulepszeniu) nieruchomości. Jeżeli bowiem sprzedaż nastąpi przed upływem 10 lat, licząc od roku, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania i będzie zwolniona z VAT, sprzedawca (zgodnie z art. 91 ustawy o VAT) ma obowiązek oddać część VAT, którą wcześniej odliczył.

Jeżeli natomiast nabywca nie jest podatnikiem VAT albo nie ma prawa do jego odliczenia od zakupu (np. z uwagi na wykonywanie wyłącznie czynności zwolnionych od podatku) – zapłata PCC jest lepszym rozwiązaniem, bo oznacza dla niego niższą cenę.

Spis treści artykułu
Spis treści artykułu:
Temat: „PCC”

Obrót wirtualną walutą bez PCC do końca czerwca 2020

MF po raz kolejny przedłużył zaniechanie poboru PCC od umów sprzedaży lub zamiany, których przedmiotem są kryptowaluty.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

PCC od pożyczki udzielonej ska przez jej wspólnika

Aleksander Kliszewski
Czy pożyczka udzielona przez wspólnika spółki komandytowo-akcyjnej jest opodatkowana PCC, czy też jest zwolniona z tego podatku, gdyż spółkę tę dla celów PCC należy uznawać za spółkę kapitałową, zgodnie z dyrektywą 2008/7/WE?

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Nie każde przelanie pieniędzy na konto innej osoby w celu ich przechowania skutkuje obowiązkiem zapłaty PCC

Aleksander Woźniak
Przelanie pieniędzy na konto bankowe określonej osoby w celu ich przechowania i przekazania innej osobie, wskazanej przez wpłacającego, nie świadczy jeszcze o tym, że doszło do depozytu nieprawidłowego, podlegającego PCC.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości – czy podlega PCC

Marcin Szymankiewicz
Spółka zamierza nabyć od innej firmy zabudowaną nieruchomość. Transakcja będzie zwolniona z VAT (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), więc na spółce ciąży obowiązek zapłaty PCC. Strony zawarły umowę przedwstępną, a w jej wykonaniu spółka wpłaciła zadatek na rzecz sprzedającego. Zawarcie umowy przyrzeczonej jest planowane na wrzesień 2019.
Czy w związku z umową przedwstępną i zapłatą zadatku należało uiścić PCC?

PCC

Zbiorcze deklaracje na podatek od czynności cywilnoprawnych

Aleksander Woźniak
Od 1.07.2019 wchodzą w życie zmiany w zakresie składania deklaracji oraz terminu zapłaty PCC. Dotyczą one podatników dokonujących w trakcie miesiąca licznych zakupów lub zawierających liczne umowy pożyczki.

PCC

Obrót wirtualną walutą nadal bez PCC

MF do końca 2019 przedłużył zaniechanie poboru PCC od umów sprzedaży lub zamiany, których przedmiotem są kryptowaluty.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Jaka stawka PCC od hipoteki ustanowionej na nieruchomości

Marcin Szymankiewicz
Przedsiębiorca prowadzi działalność w zakresie wynajmu nieruchomości. Zamierza zaciągnąć pożyczkę w celu sfinansowania zakupu kolejnego mieszkania. Suma główna pożyczki będzie wyrażona w złotych, jednak ma być wypłacona w dolarach, według ustalonego przelicznika. Będzie podlegać oprocentowaniu według zmiennej i rosnącej stopy procentowej. Spłata ma być zabezpieczona hipoteką na zakupionym mieszkaniu. Zabezpieczenie obejmie sumę główną pożyczki, odsetki, a także wszelkie koszty uboczne poniesione przez pożyczkodawcę, związane z otrzymaniem zwrotu pożyczki (włącznie z ew. opłatami sądowymi i egzekucyjnymi, za usługi prawne, kosztami doradztwa, mediacji i/lub arbitrażu, a także roszczeniami odszkodowawczymi wynikającymi z niewykonania zobowiązań pożyczkobiorcy).
Według jakiej stawki należy opłacić PCC od takiej hipoteki?

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Mniejszy podatek od umowy pożyczki

Krzysztof Hałub
Od 1.01.2019 obowiązuje nowa, niższa stawka PCC dla umów pożyczek. Jednocześnie zmniejszono kwotę wolną od podatku dla pożyczek zawieranych między osobami spoza I grupy podatkowej.

Zmiany te zostały wprowadzone ustawą z 23.10.2018 o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (DzU poz. 2159).

Pierwsza dotyczy nie tylko pożyczkobiorców, ale i przechowawców (przy umowie depozytu nieprawidłowego). Stawka PCC od umów pożyczki lub depozytu nieprawidłowego została obniżona z 2% do 0,5% (art. 7 ust. 1 pkt 4 ustawy o PCC). Nowa stawka ma zastosowanie do czynności cywilnoprawnych dokonanych po 31.12.2018.


Zmiany w PCC od 1.01.2019 r.

Aleksander Woźniak
Wchodzące w życie z nowym rokiem dwie nowelizacje wprowadzają zmiany w podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), w tym od 1.01.2019 r. – w zakresie stawki PCC i kwoty wolnej, a od 1.07.2019 r. – w zakresie składania deklaracji oraz terminu zapłaty podatku.

Nie dotyczą one wszystkich podatników PCC, lecz: pożyczkobiorców, przechowawców (przy umowie depozytu nieprawidłowego) oraz podatników dokonujących w trakcie miesiąca licznych zakupów opodatkowanych PCC.

Zmiany wynikają z dwóch ustaw nowelizujących:

  • z 23.10.2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (DzU poz. 2159),
  • z 9.11.2018 r. o zmianie niektórych ustaw w celu wprowadzenia uproszczeń dla przedsiębiorców w prawie podatkowym i gospodarczym (DzU poz. 2244).

Rozporządzenie

Obrót wirtualną walutą bez PCC

MF zaniechał poboru PCC od umów sprzedaży lub zamiany, których przedmiotem są waluty wirtualne.

Podatki

Opodatkowanie PCC czynności ustanowienia hipoteki

Piotr Kaim
Czynność prawna ustanowienia hipoteki jest objęta PCC. Na skutek mało precyzyjnych przepisów ustanawiający ten rodzaj zabezpieczenia mogą się zetknąć z dwiema wątpliwościami interpretacyjnymi, utrudniającymi ustalenie ich obowiązków. Pierwsza dotyczy sposobu obliczania podatku przy tzw. hipotece łącznej, kiedy zabezpieczenie hipoteczne obejmuje co najmniej 2 nieruchomości; druga – poważniejsza – rozgraniczenia przypadków, w których stosuje się stawkę procentową (0,1% zabezpieczonej wierzytelności) i kwotową (19 zł).

Hipoteka jest prawem na rzeczy cudzej, ustanawianym w celu zabezpieczenia wierzytelności. Najczęściej ustanawia się ją na nieruchomości lub prawie majątkowym dłużnika, choć zdarza się, że jego zobowiązanie jest zabezpieczane za pomocą hipoteki na majątku osoby trzeciej.


PCC

Podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy faktoringu

Marcin Szymankiewicz
Czy zawieranie umów faktoringu podlega PCC?

Nie. W art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC wymieniono zamknięty katalog czynności cywilnoprawnych opodatkowanych PCC (patrz ramka na następnej stronie). Tylko i wyłącznie czynności wymienione w tym przepisie podlegają PCC, co potwierdzono w orzecznictwie (zob. np. wyrok NSA z 15.02.2008, II FSK 1737/06). Umowy nienazwane i umowy o charakterze mieszanym, a także czynności cywilnoprawne niewymienione w art. 1 ustawy o PCC nie są objęte PCC.


Podatki i prawo gospodarcze

Pożyczka od spółki dominującej – PCC czy VAT

Edyta Głębicka
Zagraniczna spółka dominująca zamierza udzielić nam oprocentowanej pożyczki na dofinansowanie działalności.
Czy w związku z tym wystąpi po naszej stronie konieczność zapłaty PCC albo rozliczenia VAT?

PCC

Dokumentowanie poboru podatków przez notariuszy

Tomasz Krywan
Jaki dokument powinien wystawić notariusz na udokumentowanie pobrania PCC i podatku od spadków i darowizn?
Sporządzając akt notarialny, pobiera on taksę notarialną (swoje wynagrodzenie), opłatę za odpisy i nalicza VAT. Dokumentuje to fakturą, jednak nie może na niej wykazać podatku, bo to nie jest usługa ani towar.

Notariusze są płatnikami podatku od:

  • czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego (art. 10 ust. 2 ustawy o PCC),
  • spadków i darowizn od dokonanych w formie aktu notarialnego darowizn, umów nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie, umów nieodpłatnego ustanowienia służebności oraz umów nieodpłatnego ustanowienia użytkowania (zob. art. 18 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, dalej upsd).

PCC

Zwolnienie od PCC pożyczki między członkami rodziny

Łukasz Chłond
Czy pożyczka od członka rodziny zawsze jest wolna od PCC, czy też jest jakaś kwota, do której pożyczki takie są zwolnione z podatku?

Umowy pożyczki pieniędzy podlegają PCC według stawki 2% od kwoty udzielonej pożyczki. Podatnikiem jest pożyczkobiorca, który ma obowiązek zapłaty podatku oraz złożenia deklaracji PCC-3 w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy pożyczki.

Jednak art. 9 ustawy o PCC przewiduje 2 rodzaje zwolnień dla pożyczek udzielanych między członkami rodziny.

Pierwsze wynika z art. 9 pkt 10 lit. b ustawy o PCC i obejmuje pożyczki udzielane w formie pieniężnej na podstawie umowy zawartej między osobami należącymi do tzw. zerowej grupy podatkowej w rozumieniu art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn (DzU z 2015 poz. 86 ze zm., dalej upsd). Chodzi tu o małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Zwolnienie obejmuje więc np. pożyczki udzielone przez rodziców dzieciom albo przez dziadków wnukom (lub odwrotnie). Nie ma znaczenia kwota pożyczki – może być ona dowolna, nie ma żadnych limitów. Ustawa o PCC wprowadza jednak 2 warunki stosowania tego zwolnienia. Pożyczkobiorca zobowiązany jest do:


PCC

Pożyczka między członkami rodziny zawarta przed notariuszem

Grzegorz Gębka
Klient chce zawrzeć z bratem umowę pożyczki środków na działalność gospodarczą.
Czy jeśli zrobi to przed notariuszem, będzie musiał złożyć w US deklarację PCC-3 wraz z dowodem otrzymania środków na rachunek bankowy?

Pożyczki udzielane między członkami najbliższej rodziny (małżonkami, zstępnymi, wstępnymi, pasierbami, rodzeństwem, ojczymem i macochą - w dowolnej konfiguracji) korzystają ze zwolnienia od PCC, niezależnie od kwoty pożyczki. Aby nie płacić podatku, w każdym przypadku konieczne było dotąd złożenie w US deklaracji PCC-3 (przez pożyczkobiorcę) w terminie 14 dni od zawarcia umowy.


PCC

Pożyczka od brata na rozwój przedsiębiorstwa

Grzegorz Gębka
Przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność otrzymał od brata pożyczkę w wysokości 100 000 zł, którą przeznaczył na rozwój biznesu.
Na jakim formularzu powinien zadeklarować PCC i kiedy powinien go wpłacić?

Regułą na gruncie ustawy o PCC jest opodatkowanie umowy pożyczki (art. 1 ust. 1pkt 1 lit. b) stawką 2% (art. 7 ust. 1 pkt 4). Przewidziano jednak pewne wyjątki. Jeden z nich dotyczy sytuacji, gdy umowa pożyczki zawierana jest między osobami zaliczonymi do tzw. zerowej grupy podatkowej (małżonek, zstępni, wstępni, pasierbowie, rodzeństwo, ojczym, macocha). Podatek tu nie wystąpi - i to niezależnie od wysokości pożyczanej kwoty - o ile łącznie spełnione będą następujące warunki (art. 9 pkt 10 lit. b):


PCC

Umowa depozytu nieprawidłowego a PCC

Grzegorz Gębka
Klient naszego biura zawarł z innym przedsiębiorcą umowę depozytu nieprawidłowego. Na tej podstawie oddał przechowawcy na określony czas środki pieniężne, którymi ten drugi może rozporządzać. W zamian za to uzyska wynagrodzenie za udostępnienie swoich środków.
Czy powinien zapłacić PCC?

Nie. Depozyt nieprawidłowy jest odmianą umowy przechowania, która polega na powierzeniu przechowawcy pieniędzy lub rzeczy oznaczonych co do gatunku, którymi ten może rozporządzać.


PCC

Pożyczka udzielona na konto spółki cywilnej

Grzegorz Gębka
Nasz klient prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej. W ramach małżeństwa ustanowił rozdzielność majątkową. Żona pożyczyła mu 20 000 zł, które przelała ze swojego rachunku bankowego na rachunek spółki.
Czy wpływa to na zwolnienie pożyczki z podatku?

Nie. W myśl art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o PCC każda umowa pożyczki jest opodatkowana. Wyjątek dotyczy pożyczek między członkami rodziny. Pożyczka między małżonkami jest zwolniona z podatku do kwoty 9637 zł (art. 9 pkt 10 lit. c ustawy). Pożyczka może być zwolniona z podatku także powyżej tej kwoty (art. 9 pkt 10 lit. b) przy zachowaniu poniższych warunków:


Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....