Stawka VAT na cesję praw do umowy deweloperskiej i ekspektatywę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego

Marcin Szymankiewicz doradca podatkowy

Spółka zamierza sprzedawać mieszkania, a ściślej:
– cedować za opłatą prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej (w sytuacji gdy nie doszło jeszcze do sprzedaży lokalu przez dewelopera i nie została ustanowiona odrębna własność lokali) oraz
– dokonywać sprzedaży ekspektatywy odrębnej własności lokalu mieszkalnego (gdy mimo faktycznej sprzedaży mieszkania sąd nie zdążył założyć dla niego księgi wieczystej).
Lokale, do których cedowane są prawa, spełniają definicję budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym i ich ew. dostawa korzystałaby z 8% stawki VAT.
Czy dla przeniesienia praw i obowiązków z umowy deweloperskiej oraz dla sprzedaży ekspektatywy odrębnej własności lokalu mieszkalnego właściwa będzie też ta stawka?

Stawkę VAT w wysokości 8% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (art. 41 ust. 12 w zw. z ust. 2 i art. 146a pkt 2 ustawy o VAT).

  • Kc – Kodeks cywilny
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się m.in. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12 (art. 41 ust. 12a ustawy o VAT).

Obiekty budownictwa mieszkaniowego to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11 (art. 2 pkt 12 ustawy o VAT).

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się m.in. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2 (art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy o VAT).

Z pytania wynika, że mieszkania, do których cedowane są prawa, spełniałyby ww. warunki, więc ich sprzedaż byłaby objęta 8% stawką VAT.

Wątpliwości spółki dotyczą m.in. ustalenia stawki VAT dla przeniesienia (cesji) praw i obowiązków z umowy deweloperskiej.

Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania (art. 509 § 1 Kc). Przedmiotem cesji jest prawo majątkowe (konkretna wierzytelność), nie zaś „towar”. Cesja dotyczy wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru, nawet jeżeli dostawa tego towaru (np. lokalu mieszkalnego) jest niejako „efektem końcowym” scedowanego zobowiązania.

Zatem przeniesienie przez spółkę na nabywcę praw i obowiązków z umowy deweloperskiej wskutek zawarcia umowy cesji będzie stanowić usługę, a nie dostawę towaru. Ustawodawca nie przewidział dla cesji praw i obowiązków wynikających z mowy deweloperskiej zwolnienia z VAT ani preferencyjnej stawki tego podatku, a zatem będzie ona objęta 23% stawką VAT.

Spółka pyta też o stawkę VAT dla sprzedaży ekspektatywy odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

Ekspektatywa jest prawem podmiotowym tymczasowym, przygotowuje i zabezpiecza prawo przyszłe, które dopiero ostatecznie zaspakaja interesy podmiotu uprawionego. Inaczej mówiąc, jest to zabezpieczone prawnie oczekiwanie na nabycie prawa podmiotowego, wierzytelności lub prawa rzeczowego, które polega na tym, że normalny stan faktyczny nabycia takiego prawa jest już częściowo urzeczywistniony.

Zatem w tym przypadku mamy do czynienia z przeniesieniem prawa do lokalu mieszkalnego w drodze sprzedaży ekspektatywy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu. Przeniesienie należy traktować jako dostawę towarów, która podlega VAT wg obniżonej 8% stawki, gdy dotyczy lokali mieszkalnych zaliczanych do obiektów budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe (zob. interpretacja KIS z 30.11.2017, 0115-KDIT1-1.4012.541.2017.3.BS).

w sprzedaży

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....