Sprzedaż prywatnych nieruchomości – kiedy bez podatku

Mateusz Kaczmarek doradca podatkowy

1.01.2019 weszły w życie istotne zmiany w zasadach opodatkowania PIT odpłatnego zbycia nieruchomości należących do majątku prywatnego. Co najważniejsze – na korzyść podatników.

Pomiędzy podatnikami i fiskusem od wielu lat toczyły się spory dotyczące tego, od jakiego momentu należy liczyć 5-letni termin, po upływie którego nieruchomość można sprzedać bez PIT, jeżeli podatnik najpierw był jej współwłaścicielem w ramach wspólnoty majątkowej małżeńskiej, a następnie stał się jedynym właścicielem na skutek otrzymania spadku po zmarłym małżonku.

  • MF – Minister Finansów
  • NSA – Naczelny Sąd Administracyjny
  • updof – ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa

Organy podatkowe upierały się, że przekształcenie małżeńskiej współwłasności w pełną własność jednego z małżonków wyznacza moment nabycia połowy majątku wspólnego, a więc 5 lat należy liczyć od końca roku, w którym to nabycie nastąpiło. Podatnicy utrzymywali natomiast, że termin ten płynie od końca roku, w którym nastąpiło nabycie do majątku wspólnego.

Spory w sądach kończyły się różnie. Sytuację zmieniła dopiero uchwała NSA z 15.05.2017 (II FPS 2/17), w której sędziowie przyznali rację podatnikom i stwierdzili, że przejęcie pełnej własności majątku wspólnego na skutek śmierci drugiego małżonka nie stanowi nabycia w rozumieniu updof, a zatem 5-letni termin do wyłączenia sprzedaży spod opodatkowania PIT należy liczyć od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego.

Po tym wyroku MF ustąpił i wydał interpretację ogólną z 6.02.2018 (DD2.8201.3.2017.KBF), o treści zbliżonej do powołanej uchwały NSA. Od tego czasu organy podatkowe zmieniły swoją praktykę na korzyść podatników, generalnie przyjmując, że nabywają oni nieruchomość w momencie nabycia własności lub współwłasności (łącznej) – por. m.in. interpretacje KIS z 27.09.2018 (0112-KDIL3-3.4011.273.2018.2.DS) i 25.09.2018 (0115-KDIT2-1.4011.267.2018.2.AS).

Moment nabycia nieruchomości

Zmiany wchodzące w życie od 2019 (wprowadzone ustawą z 23.10.2018 o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, DzU poz. 2159) są jeszcze dalej idące. Ustawodawca wyraźnie wskazał moment nabycia nieruchomości – zgodny z przywołaną uchwałą NSA i interpretacją ogólną MF (nabycie do majątku wspólnego lub wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej – art. 10 ust. 6 updof).

Przyjął ponadto, że obliczając 5-letni termin, spadkobierca (jakikolwiek) uwzględnia także czas, w jakim nieruchomość należała do spadkodawcy (wymagany okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę – art. 10 ust. 5 updof).

Z nowych przepisów jednoznacznie wynika też, że nie stanowi nabycia ani odpłatnego zbycia odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie nieruchomości w drodze działu spadku – do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku (art. 10 ust. 7 updof).

Jeżeli sprzedaż odziedziczonej nieruchomości będzie generowała przychód, to w myśl art. 22 ust. 6d updof podatnik przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży może uwzględnić:

  • koszty (nabycia lub wytworzenia) poniesione na nieruchomość przez spadkodawcę,
  • przypadające na niego ciężary spadkowe (w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa odpowiada łącznej wartości nabytych w spadku rzeczy i praw majątkowych) i to zarówno te poniesione przed, jak i po uzyskaniu przychodu, a nawet po złożeniu zeznania (PIT-39).

Przez ciężary spadkowe rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia.

Ulga mieszkaniowa

Nowelizacja wydłużyła – z dwóch do trzech lat – okres, w którym dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być przez podatnika wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, aby mógł on skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli zwolnienia tego dochodu z opodatkowania (art. 21 ust. 1 pkt. 131 updof). Ponadto doprecyzowano, że w 3-letnim terminie powinno dojść do nabycia prawa własności nieruchomości (lub prawa majątkowego), by wydatki na własne cele mieszkaniowe były uwzględnione w ramach ulgi (art. 21 ust. 25a updof).

Umożliwiono też zaliczenie do wydatków na własne cele mieszkaniowe wydatków na przebudowę i remont budynku, lokalu lub pomieszczenia niemieszkalnego, poniesionych jeszcze zanim podatnik stał się ich właścicielem, o ile nabędzie je na własność/współwłasność przed upływem 3-letniego terminu (art. 21 ust. 26 updof).

Spis treści artykułu
Spis treści artykułu:
Więcej na temat: „Podatki Dochodowe CIT i PIT”
PIT

Świadczenie przez lekarza usług na rzecz szpitala-pracodawcy a podatek liniowy

Iwona Czauderna
Lekarz zatrudniony na stanowisku starszego asystenta oddziału w szpitalu specjalistycznym świadczy w tym samym szpitalu, w ramach działalności gospodarczej, usługi polegające na sprawowaniu dyżurów lekarskich kontraktowych.
Czy może opodatkowywać swoją działalność podatkiem liniowym?

PIT

Koszty wynagrodzenia dyrektora przedszkola pokryte dotacją

Ryszard Kubacki
Osoba fizyczna prowadzi (jako właściciel i dyrektor) niepubliczne przedszkole, którego działalność jest finansowana z opłat czesnego oraz dotacji z budżetu miasta.
Skoro jej wynagrodzenie jest pokryte z dotacji, to czy stanowi koszt podatkowy?

Podatki i prawo gospodarcze

Wydatki na naprawę drogi stanowiącej własność gminy – moment potrącenia kosztu

Marcin Szymankiewicz
Spółka z o.o. zajmuje się wydobywaniem kruszyw. Na mocy porozumienia z gminą rozpoczęła remont odcinka drogi gminnej łączącego się z wewnętrzną drogą na wyrobisku (kopalni), które eksploatuje. Remont polega na utwardzeniu nawierzchni materiałem kamiennym. Remontowana droga stanowi jedyny dojazd do kopalni. Jest dostępna także dla pozostałych użytkowników, a spółka nie ma żadnego tytułu prawnego na jej użytkowanie. Koszty remontu są – dla celów rachunkowych – rozliczane poprzez czynne rozliczenia międzyokresowe, przez okres otrzymanej koncesji na wydobycie, tj. do 2029 r.
Czy dla celów podatkowych będzie to inwestycja w obcym środku trwałym, a kosztem uzyskania przychodów będą odpisy amortyzacyjne?

Podatki i prawo gospodarcze

Czy użyczając nieruchomości, uczelnia jest podatnikiem podatku od przychodów z budynków

Piotr Kaim
Uczelnia publiczna (uniwersytet medyczny) jest właścicielem budynków, które wykorzystuje przede wszystkim na własne potrzeby, czyli na prowadzenie działalności dydaktycznej i badawczej. Jednocześnie udostępnia te budynki nieodpłatnie – na podstawie umowy użyczenia – szpitalom klinicznym (dla których jest organem założycielskim) do działalności leczniczej. Studenci uczelni odbywają w nich praktyki.
Czy od tych budynków uczelnia powinna uiszczać podatek, o którym mowa w art. 24b updop (od przychodów z budynków)?

Zeznanie roczne

Dłuższy termin na złożenie CIT-8 dla podatników ze skróconym rokiem podatkowym

Podatnicy CIT, których rok podatkowy rozpoczął się i zakończył w I połowie br., mają czas na złożenie zeznania rocznego (CIT-8 lub CIT-8AB) do końca października 2019.

CIT i PIT

Wierzytelność otrzymana w ramach podziału majątku rozwiązanej spółki osobowej – czy jest przychodem

Ryszard Kubacki
Czy otrzymanie wierzytelności, w ramach podziału majątku rozwiązanej spółki jawnej, będzie skutkować powstaniem przychodu podatkowego u byłego wspólnika (osoby fizycznej)? Może przychód ten powstanie w momencie spłaty wierzytelności?

CIT i PIT

Ulga termomodernizacyjna nie przysługuje w razie budowy budynku

Krzysztof Hałub
Tylko już istniejące, a nie dopiero wznoszone budynki mieszkalne objęte są ulgą termomodernizacyjną.

CIT i PIT

Odliczenie wydatków na termomodernizację, finansowanych pożyczką z WFOŚiGW

W ramach programu „Czyste Powietrze” osoba fizyczna otrzymała od wojewódzkiego funduszu ochrony środowiska dotację oraz pożyczkę na wydatki związane z termomodernizacją, niepokryte dotacją.
Czy wydatki sfinansowane z pożyczki mogą zostać odliczone w ramach ulgi termomodernizacyjnej?

Podatki i prawo gospodarcze

Likwidacja nie w pełni umorzonych wartości niematerialnych i prawnych

Piotr Kaim
Pod koniec 2018 r. spółka z o.o. zakończyła prace rozwojowe, mające na celu produkcję i wprowadzenie na rynek nowego rodzaju zabawek dla dzieci. Uznała, że prace zakończyły się sukcesem, więc wydatki na ten cel zaliczono do wartości niematerialnych i prawnych (wnip). Już po uruchomieniu produkcji nowych zabawek spółka uznała, że ten projekt nie przyniesie spodziewanych korzyści, i postanowiła go zamknąć. W konsekwencji wykreśliła koszty prac rozwojowych z ewidencji środków trwałych i wnip.
Czy dopuszczalne jest zaliczenie niezamortyzowanej części kosztów prac rozwojowych do kosztów podatkowych?

Tak. Przypomnijmy, że koszty prac rozwojowych to koszty działań zmierzających do stworzenia nowych produktów lub technologii. Tego typu koszty są zaliczane do wnip, o ile odnoszą się do prac zakończonych pozytywnym wynikiem. Szczegółowe warunki uznania ich za składniki wnip wskazano w art. 16b ust. 2 pkt 3 updop. Przyjmujemy, że spółka je spełniła.


Podatki i prawo gospodarcze

Sprzęt komputerowy wynajmowany od niemieckiej spółki – czy jest urządzeniem przemysłowym

Iwona Czauderna
Polska spółka wynajmuje od spółki niemieckiej sprzęt komputerowy, który służy do pracy biurowej.
Czy mamy tu do czynienia z urządzeniem przemysłowym, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 1 updop w zw. z art. 12 ust. 3 polsko-niemieckiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (upo), a w konsekwencji czy polska spółka powinna pobrać od wynagrodzenia za najem podatek u źródła?

CIT i PIT

Opłata recyklingowa za 2018 kosztem w 2019

Krzysztof Hałub
Do 15.03.2019 przedsiębiorcy po raz pierwszy wpłacą do budżetu nałożoną w ubiegłym roku opłatę recyklingową (od toreb foliowych). Stanowiła ona ich przychód w 2018, ale koszt podatkowy z tego tytułu powinni wykazać w bieżącym roku.

Zeznanie roczne

Spóźniony PIT małżonków nie udaremni wspólnego rozliczenia

Krzysztof Hałub
Od 2019 zniknął jeden z warunków preferencyjnego opodatkowania dochodów małżonków oraz osób samotnie wychowujących dzieci – złożenie zeznania rocznego w ustawowym terminie (30 kwietnia).

CIT

Koszty noclegów osób zatrudnionych na umowy zlecenia

Marcin Szymankiewicz
Spółka z o.o. prowadzi działalność w zakresie robót budowlanych na terenie całej Polski. Pracowników zatrudnia m.in. na podstawie umów cywilnoprawnych (zlecenia). Pokrywa im koszty noclegów w obiektach hotelowych lub zakwaterowania w najmowanych mieszkaniach. Z umów zlecenia jednoznacznie wynika obowiązek pokrywania przez spółkę tych wydatków. Są one udokumentowane fakturami wystawianymi na spółkę lub zawartymi przez nią umowami najmu. Nie obciążają zleceniobiorców.
Czy stanowią dla spółki koszty uzyskania przychodów?

CIT i PIT

Czy PCC pobrany przy przekształceniu spółki jawnej w spółkę komandytową jest kosztem podatkowym

Marcin Szymankiewicz
W lutym podjęto uchwałę o przekształceniu spółki jawnej w spółkę komandytową na podstawie art. 551 § 1 w zw. z art. 563 oraz art. 581 Ksh. Zawarto także umowę spółki komandytowej będącej następcą prawnym przekształcanej spółki. Wspólnikami będą te same osoby – osoba fizyczna (przedsiębiorca prowadzący księgi rachunkowe) i spółka z o.o. Notariusz pobrał PCC, stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 8 lit. f w zw. z art. 9 pkt 11 lit. a ustawy o PCC od wartości wkładów (rozumianych jako aktywa spółki) do spółki przekształconej, w części, która nie była uprzednio opodatkowana PCC. Podatek ten został wpłacony z rachunku spółki jawnej.
Czy stanowi on dla wspólników (proporcjonalnie do udziałów w zyskach spółki jawnej) koszt uzyskania przychodu?

Rachunkowość

Rozliczenie różnicy między podstawą opodatkowania CIT a wynikiem brutto

Pozycja 2.6 dodatkowych informacji i objaśnień wg zał. nr 1 do uor „Rozliczenie różnicy pomiędzy podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym (od osób prawnych – przyp. red.) a wynikiem finansowym (zyskiem, stratą) brutto” jest – jak wiadomo – jedynym elementem informacji dodatkowej, którego postać została ujednolicona (ustrukturyzowana).
Czy wszystkie jej pola wymagają wypełnienia?

Nie. Tę pozycję dodatkowych informacji i objaśnień wypełniają tylko podatnicy CIT. Jak obrazuje tabela, pola:

  • „Rok bieżący – wartość z zysków kapitałowych” i „Rok bieżący – wartość z innych źródeł przychodów”,
  • „Rok poprzedni”,

mają charakter opcjonalny, czyli nie są obowiązkowe. Od decyzji jednostki zależy, czy wypełni te pozycje, czy nie. Obowiązkowe jest tylko wypełnienie pól „Rok bieżący – wartość łączna” oraz „Rok bieżący – podstawa prawna”, jeśli dotyczą przychodów lub kosztów roku bieżącego opiewających na kwotę 20 tys. zł lub więcej. Potwierdziło to Ministerstwo Finansów w odpowiedziach na najczęściej zadawane pytania dotyczące sporządzania e-sprawozdań finansowych, zamieszczonych na stronie internetowej www.mf.gov.pl.


Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....