Sprzedaż prywatnych nieruchomości – kiedy bez podatku

Mateusz Kaczmarek doradca podatkowy

1.01.2019 weszły w życie istotne zmiany w zasadach opodatkowania PIT odpłatnego zbycia nieruchomości należących do majątku prywatnego. Co najważniejsze – na korzyść podatników.

Pomiędzy podatnikami i fiskusem od wielu lat toczyły się spory dotyczące tego, od jakiego momentu należy liczyć 5-letni termin, po upływie którego nieruchomość można sprzedać bez PIT, jeżeli podatnik najpierw był jej współwłaścicielem w ramach wspólnoty majątkowej małżeńskiej, a następnie stał się jedynym właścicielem na skutek otrzymania spadku po zmarłym małżonku.

  • MF – Minister Finansów
  • NSA – Naczelny Sąd Administracyjny
  • updof – ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa

Organy podatkowe upierały się, że przekształcenie małżeńskiej współwłasności w pełną własność jednego z małżonków wyznacza moment nabycia połowy majątku wspólnego, a więc 5 lat należy liczyć od końca roku, w którym to nabycie nastąpiło. Podatnicy utrzymywali natomiast, że termin ten płynie od końca roku, w którym nastąpiło nabycie do majątku wspólnego.

Spory w sądach kończyły się różnie. Sytuację zmieniła dopiero uchwała NSA z 15.05.2017 (II FPS 2/17), w której sędziowie przyznali rację podatnikom i stwierdzili, że przejęcie pełnej własności majątku wspólnego na skutek śmierci drugiego małżonka nie stanowi nabycia w rozumieniu updof, a zatem 5-letni termin do wyłączenia sprzedaży spod opodatkowania PIT należy liczyć od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego.

Po tym wyroku MF ustąpił i wydał interpretację ogólną z 6.02.2018 (DD2.8201.3.2017.KBF), o treści zbliżonej do powołanej uchwały NSA. Od tego czasu organy podatkowe zmieniły swoją praktykę na korzyść podatników, generalnie przyjmując, że nabywają oni nieruchomość w momencie nabycia własności lub współwłasności (łącznej) – por. m.in. interpretacje KIS z 27.09.2018 (0112-KDIL3-3.4011.273.2018.2.DS) i 25.09.2018 (0115-KDIT2-1.4011.267.2018.2.AS).

Moment nabycia nieruchomości

Zmiany wchodzące w życie od 2019 (wprowadzone ustawą z 23.10.2018 o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, DzU poz. 2159) są jeszcze dalej idące. Ustawodawca wyraźnie wskazał moment nabycia nieruchomości – zgodny z przywołaną uchwałą NSA i interpretacją ogólną MF (nabycie do majątku wspólnego lub wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej – art. 10 ust. 6 updof).

Przyjął ponadto, że obliczając 5-letni termin, spadkobierca (jakikolwiek) uwzględnia także czas, w jakim nieruchomość należała do spadkodawcy (wymagany okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę – art. 10 ust. 5 updof).

Z nowych przepisów jednoznacznie wynika też, że nie stanowi nabycia ani odpłatnego zbycia odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie nieruchomości w drodze działu spadku – do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku (art. 10 ust. 7 updof).

Jeżeli sprzedaż odziedziczonej nieruchomości będzie generowała przychód, to w myśl art. 22 ust. 6d updof podatnik przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży może uwzględnić:

  • koszty (nabycia lub wytworzenia) poniesione na nieruchomość przez spadkodawcę,
  • przypadające na niego ciężary spadkowe (w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa odpowiada łącznej wartości nabytych w spadku rzeczy i praw majątkowych) i to zarówno te poniesione przed, jak i po uzyskaniu przychodu, a nawet po złożeniu zeznania (PIT-39).

Przez ciężary spadkowe rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia.

Ulga mieszkaniowa

Nowelizacja wydłużyła – z dwóch do trzech lat – okres, w którym dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być przez podatnika wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, aby mógł on skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli zwolnienia tego dochodu z opodatkowania (art. 21 ust. 1 pkt. 131 updof). Ponadto doprecyzowano, że w 3-letnim terminie powinno dojść do nabycia prawa własności nieruchomości (lub prawa majątkowego), by wydatki na własne cele mieszkaniowe były uwzględnione w ramach ulgi (art. 21 ust. 25a updof).

Umożliwiono też zaliczenie do wydatków na własne cele mieszkaniowe wydatków na przebudowę i remont budynku, lokalu lub pomieszczenia niemieszkalnego, poniesionych jeszcze zanim podatnik stał się ich właścicielem, o ile nabędzie je na własność/współwłasność przed upływem 3-letniego terminu (art. 21 ust. 26 updof).

Spis treści artykułu
Spis treści artykułu:
Więcej na temat: „Podatki Dochodowe CIT i PIT”
Wyjaśnienia Ministerstwa Finansów

Dokumentację cen transferowych za 2018 można sporządzić według nowych zasad

Krzysztof Hałub
Od 1.01.2019 znacząco zmieniły się zasady sporządzania dokumentacji podatkowej transakcji między podmiotami powiązanymi. Nowe przepisy mogą (ale nie muszą) być stosowane także do transakcji z roku ubiegłego. Resort finansów wyjaśnił, jak wywiązać się z obowiązków sprawozdawczych w tym zakresie za 2018.

CIT i PIT

Opłata recyklingowa za 2018 kosztem w 2019

Krzysztof Hałub
Do 15.03.2019 przedsiębiorcy po raz pierwszy wpłacą do budżetu nałożoną w ubiegłym roku opłatę recyklingową (od toreb foliowych). Stanowiła ona ich przychód w 2018, ale koszt podatkowy z tego tytułu powinni wykazać w bieżącym roku.

Zeznanie roczne

Spóźniony PIT małżonków nie udaremni wspólnego rozliczenia

Krzysztof Hałub
Od 2019 zniknął jeden z warunków preferencyjnego opodatkowania dochodów małżonków oraz osób samotnie wychowujących dzieci – złożenie zeznania rocznego w ustawowym terminie (30 kwietnia).

CIT i PIT

Zwrot zaliczki – czy powstają podatkowe różnice kursowe

Anna Koleśnik
Spółka otrzymała od kontrahenta zaliczkę w euro na poczet przyszłej dostawy towarów. Niestety, dostawa z przyczyn obiektywnych nie mogła zostać zrealizowana i spółka zwróciła zaliczkę.
Zdarza się też, że spółka otrzymuje zwrot wpłaconych przez siebie zaliczek w walutach obcych na poczet przyszłych dostaw.
Czy w związku z tym powstają podatkowe różnice kursowe?

CIT

Koszty noclegów osób zatrudnionych na umowy zlecenia

Marcin Szymankiewicz
Spółka z o.o. prowadzi działalność w zakresie robót budowlanych na terenie całej Polski. Pracowników zatrudnia m.in. na podstawie umów cywilnoprawnych (zlecenia). Pokrywa im koszty noclegów w obiektach hotelowych lub zakwaterowania w najmowanych mieszkaniach. Z umów zlecenia jednoznacznie wynika obowiązek pokrywania przez spółkę tych wydatków. Są one udokumentowane fakturami wystawianymi na spółkę lub zawartymi przez nią umowami najmu. Nie obciążają zleceniobiorców.
Czy stanowią dla spółki koszty uzyskania przychodów?

Rachunkowość

Rozliczenie różnicy między podstawą opodatkowania CIT a wynikiem brutto

Pozycja 2.6 dodatkowych informacji i objaśnień wg zał. nr 1 do uor „Rozliczenie różnicy pomiędzy podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym (od osób prawnych – przyp. red.) a wynikiem finansowym (zyskiem, stratą) brutto” jest – jak wiadomo – jedynym elementem informacji dodatkowej, którego postać została ujednolicona (ustrukturyzowana).
Czy wszystkie jej pola wymagają wypełnienia?

Nie. Tę pozycję dodatkowych informacji i objaśnień wypełniają tylko podatnicy CIT. Jak obrazuje tabela, pola:

  • „Rok bieżący – wartość z zysków kapitałowych” i „Rok bieżący – wartość z innych źródeł przychodów”,
  • „Rok poprzedni”,

mają charakter opcjonalny, czyli nie są obowiązkowe. Od decyzji jednostki zależy, czy wypełni te pozycje, czy nie. Obowiązkowe jest tylko wypełnienie pól „Rok bieżący – wartość łączna” oraz „Rok bieżący – podstawa prawna”, jeśli dotyczą przychodów lub kosztów roku bieżącego opiewających na kwotę 20 tys. zł lub więcej. Potwierdziło to Ministerstwo Finansów w odpowiedziach na najczęściej zadawane pytania dotyczące sporządzania e-sprawozdań finansowych, zamieszczonych na stronie internetowej www.mf.gov.pl.


Rachunkowość

Rozliczenie przez jednostki małe różnicy między podstawą opodatkowania a wynikiem finansowym brutto

Jesteśmy spółką z o.o. zaliczoną do małych, wpisaną do rejestru przedsiębiorców KRS. Sporządzamy sprawozdanie finansowe (sf) zgodnie z zał. nr 5 do uor. Wykaz dodatkowych informacji i objaśnień zawartych w tym załączniku nie zobowiązuje nas do rozliczenia różnicy między podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym a wynikiem finansowym brutto. Natomiast dostępna na stronach internetowych Ministerstwa Finansów struktura logiczna sf, a ściślej dodatkowych informacji i objaśnień, przewiduje w odniesieniu do jednostek małych przedstawianie w ustrukturyzowanej formie rozliczenia różnicy między podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym a wynikiem finansowym brutto.
Czy mamy zatem obowiązek przedstawiania tej informacji, a jeżeli tak – jaka jest tego podstawa prawna?

Istotnie, struktura logiczna sf sporządzanego zgodnie z zał. nr 5 do uor, zamieszczona na stronie internetowej Ministerstwa Finansów, przewiduje możliwość przedstawienia w dodatkowych informacjach i objaśnieniach rozliczenia różnicy między podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym a wynikiem finansowym brutto. Obowiązek taki dotyczy jednak tylko jednostek sporządzających sf zgodnie z zakresem informacyjnym określonym w zał. nr 1 do uor (poz. 2.6).


Podatki i prawo gospodarcze

Jak ustalić przychód z częściowo wynajmowanego budynku

Piotr Kaim
Spółka z o.o., której rok podatkowy pokrywa się z rokiem kalendarzowym, jest właścicielem budynku biurowego o wartości początkowej 14,7 mln zł, który wynajmuje w 80%. Nabyła go przed 2018 r. Od 2018 r. ma obowiązek obliczania tzw. podatku minimalnego z tytułu własności budynku (po zmianach, które weszły w życie od 1.01.2019 r. – podatku od przychodów z budynków).
Jak obliczyć przychód będący podstawą opodatkowania tym podatkiem, w przypadku gdy budynek jest wynajmowany w części? Na ile zasady obowiązujące w 2019 r. różnią się od tych, które obowiązywały w 2018 r.?

Podatek od przychodów z budynków (takiej nazwy będziemy używać niezależnie od różnic terminologicznych, wynikających ze zmian stanu prawnego) – zarówno w 2018, jak i w 2019 r. – to podatek miesięczny uiszczany w wysokości 0,035% podstawy opodatkowania za każdy miesiąc (art. 24b ust. 1 updop). Podstawę tę stanowi przychód przypisany podatnikowi, ustalony wg wartości początkowej budynków, stanowiących środki trwałe.

Stan prawny obowiązujący w 2019 r. został uchwalony ustawą z 15.06.2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej nowelizacja), przy czym niektóre jej przepisy weszły w życie z mocą wsteczną i dotyczą całego 2018 r. Zmiany objęły m.in. zakres przedmiotowy i sposób obliczania podatku. Jednak w odniesieniu do tej pierwszej kwestii nie są istotne dla spółki, bo wynajmowany budynek biurowy był od 1.01.2018 r. i nadal jest objęty podatkiem od przychodów z budynków, niezależnie od późniejszych zmian stanu prawnego.


Podatki i prawo gospodarcze

Wydatki na organizację spotkań działowych jako koszty uzyskania przychodów

Marcin Szymankiewicz
Spółka z o.o. organizuje po godzinach pracy spotkania pracowników poszczególnych działów (tzw. spotkania działowe). Wiążą się z tym wydatki na posiłki, alkohol i dodatkowe atrakcje (np. kręgielnia). Celem spotkań jest zwiększenie motywacji do pracy, integracja pracowników, poprawa atmosfery pracy i komunikacji interpersonalnej, a przez to zwiększenie efektywności pracy i zaangażowania pracowników, co powinno się przełożyć na wzrost przychodów spółki.
Czy tego typu wydatki są kosztami uzyskania przychodów?

Preferencje w CIT i PIT

Nowe odliczenia od dochodu do opodatkowania

Aleksander Woźniak
W podatkach dochodowych pojawiły się nowe możliwości odliczeń od podstawy opodatkowania. Jedna z nich dotyczy darowizn rzeczowych na szkoły zawodowe, druga – kosztów przyłączenia aptek i punktów aptecznych do e-systemu.

Z drugiej ulgi można korzystać tylko w rozliczeniu za 2018, z pierwszej – począwszy od rozliczenia za 2019. Obie preferencje przewidziano zarówno dla podatników PIT, jak i CIT.

Darowizny dla publicznych placówek kształcenia zawodowego: Prawo do odliczania darowizn dla publicznych placówek prowadzących kształcenie zawodowe wprowadziła ustawa z 22.11.2018 o zmianie ustawy Prawo oświatowe, ustawy o systemie oświaty oraz niektórych innych ustaw (DzU poz. 2245).


Zwolnienia

Odszkodowania za zniszczenie składnika majątku firmy bez PIT i CIT

Anna Koleśnik
Wypłacone przez ubezpieczyciela odszkodowania za szkody w niebędącym samochodem osobowym środku trwałym od 1.01.2019 są przychodem wolnym od podatku, o ile zostaną przeznaczone na remont lub zastąpienie utraconego składnika nowym.

Zmianę taką wprowadziła nowelizacja updof i updop z 9.11.2018 (DzU poz. 2244).

Zwolnienie ma zastosowanie do odszkodowań za szkody powstałe po 31.12.2018, również w odniesieniu do podatników CIT, u których rok podatkowy nie pokrywa się z rokiem kalendarzowym (art. 39 ustawy nowelizującej). A zatem odszkodowania wypłacone w 2019 za szkody powstałe w 2018 nie są nim objęte.


PKWiU 2008 wciąż obowiązuje w podatkach

Do końca 2019 wydłużono stosowanie „starej” PKWiU 2008 do celów opodatkowania: VAT, PIT, CIT, zryczałtowanym podatkiem dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych oraz karty podatkowej.


Exit tax

Więcej czasu na zapłatę podatku od dochodu z niezrealizowanych zysków

Termin złożenia deklaracji na tzw. exit tax należny za miesiące od stycznia do maja 2019 został przedłużony do 7.07.2019. Najpóźniej tego dnia trzeba też będzie zapłacić podatek (PIT lub CIT) za te okresy.

Tak wynika z rozporządzenia MF z 31.01.2019 w sprawie przedłużenia niektórych terminów w zakresie podatku od dochodów z niezrealizowanych zysków (DzU poz. 197).


CIT i PIT

Użyczenie nieruchomości spółce jawnej przez wspólnika – czy powstaje przychód

Anna Koleśnik
Wspólnikami spółki jawnej są dwie spokrewnione ze sobą osoby (ojciec i syn).
Jakie skutki w PIT będzie miało użyczenie spółce nieruchomości (lokal użytkowy) stanowiącej prywatną własność ojca?
Czy po stronie wspólników powstanie przychód z nieodpłatnych świadczeń do opodatkowania?

Do przychodów podatkowych zalicza się – na mocy art. 14 ust. 2 pkt 8 updof – wartość otrzymanych przez podatników PIT rzeczy lub praw, a także innych świadczeń:

  • w naturze, w tym wartość rzeczy i praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie,
  • nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych.

Wycenia się je zgodnie z art. 11 ust. 2 i 2a updof.


PIT

Wynagrodzenie byłego wspólnika z tytułu zakazu konkurencji jako koszt podatkowy

Marcin Sądej
Wypłaty dla byłej wspólniczki na podstawie umowy o zakazie konkurencji to koszty służące zabezpieczeniu źródła przychodów.

Taki wniosek wynika z interpretacji KIS z 8.05.2018 (0114-KDIP3-1.4011.71.2018.1.KS1).

Podatnik podpisał umowę o zakazie konkurencji z byłą wspólniczką, w której zobowiązała się ona – przez 11 lat – nie prowadzić na terenie powiatu działalności konkurencyjnej, w tym nie świadczyć żadnych usług konkurencyjnych, oraz nie pełnić żadnych funkcji w konkurencyjnych przedsiębiorstwach. Nabrał wątpliwości, czy wynagrodzenie wypłacane byłej wspólniczce w ramach tej umowy może być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.


Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....