Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej z lokalami użytkowymi – czy podlega PIT

Mateusz Kaczmarek doradca podatkowy

Podatnik (lekarz) 20 lat temu kupił niezabudowaną działkę, na której wybudował budynek. Parter przystosował na cele ośrodka zdrowia, w którym prowadził działalność leczniczą, natomiast I piętro do celów mieszkalnych. Podział ten nie był jednak stały, tzn. dowolnie, zgodnie z aktualnymi potrzebami niektóre powierzchnie na parterze były używane do celów mieszkalnych i na odwrót, I piętro było niekiedy wykorzystywane na potrzeby ośrodka zdrowia. Na ogół na cele działalności podatnik wykorzystywał nieco ponad 50% powierzchni użytkowej budynku (adekwatnie do tego opłacał podatek od nieruchomości i naliczał amortyzację tej części budynku).
We wszystkich dokumentach (projekt, ewidencja gruntów i budynków, operat szacunkowy) budynek konsekwentnie nazywany jest „jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym z częścią usługową”, a ponadto został wzniesiony na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego do zabudowy mieszkaniowej.
Czy jego sprzedaż w 2017 jest objęta PIT?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a updof źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została ona nabyta lub wybudowana. Zbycie opisanej nieruchomości z pewnością następuje po tym terminie – i to niezależnie od tego, kiedy został wzniesiony budynek. Nieruchomością jest bowiem grunt, a wszystko, co z nim związane, stanowi jego część składową (wynikająca z Kc zasada superficies solo cedit). W świetle przytoczonego przepisu sprzedaż nie generuje przychodu w rozumieniu updof, a tym samym nie podlega opodatkowaniu.

  • US – urząd skarbowy
  • updof – ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych

Ww. regulacja nie ma jednak – co do zasady – zastosowania do składników majątkowych wykorzystywanych w działalności gospodarczej, nawet jeśli przed zbyciem zostały z tej działalności wycofane. Niemniej zgodnie z art. 10 ust. 3 w zw. z art. 14 ust. 2 pkt. 1 lit. a oraz art. 14 ust. 2 updof wyłączenie z przychodów, o którym mowa, obejmuje odpłatne zbycie wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, a także gruntu lub udziału w gruncie, związanych z tym budynkiem.

Z uwagi na to, że wszelkie dokumenty – a zwłaszcza wypis z ewidencji gruntów i budynków – mówią o budynku mieszkalnym, uważam, że ww. przepisy powinny mieć zastosowanie w opisanej sprawie, tj. sprzedaż tej nieruchomości nie powinna podlegać PIT.

W praktyce może to jednak budzić pewne kontrowersje. Updof nie definiuje bowiem pojęcia „budynku mieszkalnego”, skutkiem czego organy podatkowe powołują się często na Polską Klasyfikację Obiektów Budowlanych (PKOB), w której budynki mieszkalne zostały zdefiniowane jako obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki PKOB uznaje za niemieszkalny.

W praktyce fiskus za istotne może też uznać to, w jakiej proporcji dany budynek był w rzeczywistości użytkowany na cele działalności gospodarczej, na co wskazuje m.in. sposób naliczania amortyzacji czy deklaracja na podatek od nieruchomości.

Moim zdaniem byłoby to jednak pozbawione podstaw prawnych. Updof w zakresie definicji budynku mieszkalnego nie odsyła do żadnych klasyfikacji statystycznych czy branżowych, a w szczególności do PKOB, co zgodnie z zasadą autonomii prawa podatkowego oznacza, że tą ostatnią można się co najwyżej posiłkować. Znacznie większą moc dowodową mają dokumenty urzędowe (ewidencje gminne, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) lub sporządzone przez uprawnionych przedstawicieli zawodów zaufania publicznego (rzeczoznawca majątkowy, architekt) dla konkretnej nieruchomości.

Skoro wszystkie te dokumenty potwierdzają, że budynek jest domem jednorodzinnym, to znaczy, że nim jest. Stwierdzenie przeciwne, oparte wyłącznie na ogólnej definicji z prawa budowlanego/statystycznego, należy zakwalifikować jako rażącą arbitralność w ocenie materiału dowodowego. Prowadziłoby ponadto do zawężającej wykładni art. 10 ust. 3 updof, którego oczywistą intencją jest wykluczenie z opodatkowania PIT sprzedaży budynków mieszkalnych, nawet wówczas, jeśli były używane na potrzeby działalności gospodarczej i stanowiły środki trwałe w firmie.

Tymczasem przyjęcie definicji z PKOB oraz wymagań procentowych dotyczących faktycznego użytkowania mogłoby prowadzić do wniosku, że wyłączenie od PIT wchodzi w grę jedynie wówczas, gdyby przedsiębiorca przeznaczył na działalność nie więcej niż 50% powierzchni swojego budynku mieszkalnego. Ustawodawca podatkowy nie poczynił jednak takiego zastrzeżenia, a więc uważam, że nie można go domniemywać.

Pierwszą i najlepszą linią obrony podatnika jest niezwracanie na siebie niepożądanej uwagi. US otrzyma informację o transakcji od notariusza, który pełniąc funkcję płatnika PCC, prześle mu akt notarialny. Podatnik nie ma obowiązku składania w związku z tą sprzedażą jakiejkolwiek deklaracji.

Warto zadbać, by akt notarialny (także umowa przedwstępna i inne związane z transakcją dokumenty, operat szacunkowy) konsekwentnie posługiwały się pojęciem „budynek mieszkalny jednorodzinny” i – o ile da się to pogodzić ze stanem faktycznym istniejącym w dniu sprzedaży – wskazywały, że część usługowa budynku nie przekracza 50% całkowitej powierzchni użytkowej.

Można też wystąpić o indywidualną interpretację przepisów, która ma tę zaletę, że w razie otrzymania pomyślnej odpowiedzi można uznać sprawę za definitywnie i korzystnie zamkniętą. Do niekorzystnej interpretacji nie trzeba się stosować i można odwołać się od niej do sądu administracyjnego. Wadą interpretacji jest jednak to, że jej kopię otrzymuje do wiadomości US i tym sposobem może zainteresować się sprawą, na którą w innym wypadku w ogóle nie zwróciłby uwagi.

Więcej na temat: „Podatki Dochodowe CIT i PIT”
Skala podatkowa

Zaliczki na PIT z działalności gospodarczej – zmiana stawki i kwoty pomniejszającej od 1.10.2019

Renata Majewska
Obliczając zaliczkę na podatek dochodowy od osób fizycznych za wrzesień (lub III kwartał 2019), przedsiębiorcy zastosują już nową skalę podatkową i kwotę zmniejszającą podatek w wysokości 548,30 zł.

To skutek wejścia w życie ustawy z 30.08.2019 o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (DzU poz. 1835, dalej nowelizacja), która zmienia m.in. najniższą stawkę w skali podatkowej i kwoty wolne od podatku dochodowego (nową skalę i wysokość kwot wolnych podajemy na s. 18).


Wykładnia Ministerstwa Finansów

Wypłata w dniu urodzin jest wolna od PIT

Anna Koleśnik
Jeśli pracodawca wypłaci pensję dokładnie w dniu 26. urodzin pracownika, który nie przekroczył jeszcze limitu przychodów objętych ulgą „zerowy PIT”, to nie powinien pobierać od niej zaliczki na podatek.

Tak uważa Ministerstwo Finansów, argumentując, że do liczenia wieku trzeba stosować przepisy Op dotyczące terminów, a nie regulacje prawa cywilnego.

Zasadniczo wiek osoby fizycznej oblicza się zgodnie z art. 112 Kc, stanowiącym, że przy obliczaniu wieku termin upływa z początkiem ostatniego dnia.


CIT i PIT

Najem kilku lokali – jakie źródło przychodów

Aleksander Woźniak
Profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły wynajem lokali, prowadzony na własny rachunek i własne ryzyko, jest działalnością gospodarczą w zakresie najmu lokali.

Tak orzekł NSA w wyroku z 15.01.2019 (II FSK 14/17). Skarżąca wspólnie z mężem miała kilka lokali, które wynajmowała na cele mieszkalne. Planowała zwiększenie ich liczby. Obsługę najmu miała prowadzić firma zajmująca się zarządzaniem lokalami mieszkalnymi. Podatniczka uważała, że nie stoi to na przeszkodzie w traktowaniu najmu jako prywatnego i opodatkowaniu przychodu z tego tytułu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%. Organ podatkowy był innego zdania – uznał, że podatniczka uzyskuje przychód z działalności gospodarczej.


CIT i PIT

Czy korepetytor rozlicza PIT jak przedsiębiorca

Aleksander Woźniak
Sporadyczne udzielanie korepetycji to nie działalność gospodarcza, tylko wykonywana osobiście.

Tak wynika z wyroku NSA z 28.02.2019 (II FSK 527/17). Zapadł on w sprawie kobiety, która uzyskiwała przychody z osobistego udzielania korepetycji językowych w swoim domu lub w mieszkaniu ucznia. Nie prowadziła szkoły językowej, nie zatrudniała lektorów.


CIT i PIT

Zakup wyposażenia i innych składników majątku firmy z dotacji Funduszu Pracy

Aleksander Woźniak
Przedsiębiorca świadczy usługi doradcze. Wcześniej, będąc osobą bezrobotną, dostał z urzędu pracy dotację na podjęcie działalności gospodarczej (indywidualnej) – w ramach projektu „Aktywizacja osób młodych, pozostających bez pracy w powiecie (...)”, dofinansowanego z funduszy europejskich. Dotacja została przyznana na podstawie art. 46 ustawy o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy oraz rozporządzenia MRPiPS w sprawie dokonania z Funduszu Pracy refundacji kosztów wyposażenia lub doposażenia stanowiska pracy oraz przyznawania środków na podjęcie działalności gospodarczej. Przedsiębiorca kupił za nią wyposażenie biura oraz środki trwałe (profesjonalny laptop za 5000 zł) i wnip (licencja na oprogramowanie za 7000 zł).
Czy zakupy te może zaliczyć w pkpir do kosztów uzyskania przychodów działalności gospodarczej?

Jeżeli chodzi o wyposażenie, to tak. Natomiast w odniesieniu do innych składników majątku odpowiedź zależy od tego, czy przedsiębiorca zaliczył je do środków trwałych lub wnip.

Zgodnie z § 3 pkt 7 rozporządzenia pkpir wyposażenie to rzeczowe składniki majątku, związane z wykonywaną działalnością, niezaliczone zgodnie z przepisami updof do środków trwałych. Natomiast środki trwałe to środki trwałe w rozumieniu przepisów updof (§ 3 pkt 8).


CIT i PIT

Koszty wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych

Marek Barowicz
Spółka z o.o. wystąpiła do KIS z wnioskiem o wydanie interpretacji przepisów podatkowych w zakresie VAT.
Czy poniesione w związku z tym wydatki (opłata administracyjna, koszty usługi doradczej) może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów?

W myśl art. 14b § 1 Op dyrektor KIS, na wniosek zainteresowanego, złożony na formularzu:

  • ORD-IN – gdy z wnioskiem występuje jeden zainteresowany,
  • ORD-WS – w razie wystąpienia z wnioskiem wspólnym dwóch lub więcej zainteresowanych (wniosek taki składa zainteresowany wskazany przez pozostałych jako strona postępowania).

CIT i PIT

Dochody z udziału w spółce cichej

Krzysztof Hałub
Osoba fizyczna chce wnieść wkład pieniężny do spółki cichej.
Jak będą opodatkowane PIT przychody z udziału w zyskach tej spółki? Czy przedsiębiorca firmujący tę działalność uzyska przychód do opodatkowania w związku z wniesieniem wkładu?

W myśl art. 8 ust. 1 updof przychody podatnika z udziału we wspólnym przedsięwzięciu określa się proporcjonalnie do posiadanego przez niego prawa do udziału w zysku (udziału). Przy braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.


Podatki

Dodatkowe zobowiązanie podatkowe – nowa sankcja zapobiegająca unikaniu opodatkowania

Ryszard Kubacki
Od 1.01.2019 r. „dodatkowe zobowiązanie podatkowe” stało się pojęciem znanym nie tylko na gruncie VAT. Może ono obciążyć także podatników innych podatków, w tym m.in. podatników podatku dochodowego naruszających przepisy o cenach transferowych. Zasady wymierzania tej sankcji i jej wysokość regulują przepisy Ordynacji podatkowej.

Powoli, lecz konsekwentnie ustawodawca wzmaga represyjność systemu podatkowego. Jedną z najistotniejszych regulacji zmieniających w tym kierunku stan prawny w 2019 r. była ustawa z 23.10.2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw.


Rachunkowość

Zaprzestanie ustalania odroczonego podatku dochodowego

Nasza spółka z o.o. była dotychczas zaliczana do dużych jednostek, tworzyliśmy m.in. rezerwę i ustalaliśmy aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Po podwyższeniu progów kwalifikujemy się do jednostek małych i chcielibyśmy (od 1.01.2019 r.) skorzystać z przewidzianego w uor uproszczenia, polegającego na nieustalaniu odroczonego podatku dochodowego. W naszych księgach rachunkowych (i sprawozdaniu finansowym za poprzedni rok) figurują jeszcze aktywa i rezerwy z tego tytułu.
Czy możemy je wyksięgować w całości, a jeżeli tak, to w jaki sposób?

PIT, CIT, VAT, księgi rachunkowe

Wyższe limity podatkowe na 2020

Anna Koleśnik
Przedsiębiorcy, których sprzedaż z 2019 nie przekroczy 8 747 000 zł, mogą w przyszłym roku korzystać z przywilejów małego podatnika CIT i PIT. Dla VAT małym będzie w 2020 podatnik o sprzedaży nieprzekraczającej 5 248 000 zł.

Małym podatnikiem w rozumieniu updof i updop oraz ustawy o VAT jest podatnik, u którego wartość sprzedaży (wraz z kwotą należnego VAT) w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyła określonego limitu. W 2019 limit był jeden i wynosił równowartość w złotych 1,2 mln euro. W tej wysokości obowiązuje również w 2020 – jednak tylko na gruncie VAT. Dla celów podatku dochodowego został on zwiększony do 2 mln euro (zmiana wprowadzona ustawą z 9.11.2018, DzU poz. 2244).


PIT

Zmiany w PIT od 1.10.2019 r. – niższa stawka podatkowa, wyższe koszty pracownicze

Aleksander Woźniak
Od października 2019 r. z 18% do 17% obniżona została najniższa stawka PIT, co jest istotne dla wszystkich podatników tego podatku, rozliczających się według skali podatkowej. W konsekwencji zmieniła się też skala podatkowa oraz wysokość kwoty zmniejszającej podatek. Niezależnie od tego podniesiono pracownicze koszty uzyskania przychodów.

Zmiany mają zastosowanie częściowo już do przychodów i dochodów uzyskanych od 1.10.2019 r., częściowo odnoszą się do dochodów za cały 2019 r., a w pozostałej części wejdą w życie 1.01.2020 r. i będą stosowane do przychodów/dochodów uzyskanych od tego dnia.

Od 1.10.2019 r. najniższa stawka podatku, wynikająca ze skali podatkowej, wynosi 17% (dotychczas 18%). Ma ona zastosowanie przy obliczaniu przez zakłady pracy zaliczek na PIT (o czym jest mowa dalej). W rozliczeniu za cały 2019 r. stawka wyniesie 17,75%. Bez zmian pozostała druga stawka skali podatkowej – 32%.


CIT i PIT

Wydatki na remonty środków trwałych jako koszty pośrednie

Ryszard Kubacki
Spółka prowadzi działalność produkcyjną – z wykorzystaniem urządzeń i zespołów urządzeń produkcyjnych. Remonty główne linii produkcyjnych prowadzone są cyklicznie, zawsze pod koniec roku kalendarzowego. Zakres remontów rocznych jest zmienny i zależy od stanu technicznego poszczególnych urządzeń, tak więc dany wydatek na zakup części nie może być przypisany do konkretnego okresu.
W którym momencie, dla celów podatkowych, wydatki na zakup części zamiennych i składników mienia zużywanych w ramach remontu rocznego powinny być uwzględniane w kosztach uzyskania przychodów? Czy powinien to być dzień dokonania zapisu w księgach rachunkowych?

Zwrot kosztów leczenia pracownika po wypadku – czy jest kosztem pracodawcy

Marcin Szymankiewicz
Pracownik spółki z o.o. uległ wypadkowi przy pracy. ZUS orzekł na rzecz poszkodowanego rentę, a ten – na podstawie art. 444 i art. 445 Kc – wystąpił z roszczeniem do spółki o:
– zwrot kosztów leczenia, które było niezbędne w związku z wypadkiem przy pracy,
– przyznanie tzw. renty wyrównawczej stanowiącej różnicę pomiędzy świadczeniem przyznanym przez ZUS z tytułu renty a wynagrodzeniem, które mógłby uzyskać, gdyby jego dotychczasowe możliwości zarobkowania nie zostały ograniczone (całkowicie lub częściowo) wypadkiem przy pracy, – zadośćuczynienie za doznaną krzywdę spowodowaną wypadkiem przy pracy.
Spółka zawarła z nim ugodę i na tej podstawie wypłaciła ww. świadczenia. Nieponiesienie tych wydatków narażałoby ją na spór sądowy, w związku z czym mogłaby ponieść jeszcze większe straty. Wypłata tych świadczeń służy też umacnianiu relacji z pracownikami pracującymi w warunkach zagrożenia zdrowia i życia – ma ich przekonać, że w podobnej sytuacji również nie zostaną pozbawieni należnych im świadczeń.
Czy zwrot kosztów leczenia oraz wypłaty tzw. rent wyrównawczych oraz zadośćuczynienia, w następstwie wypadku przy pracy, stanowią dla spółki koszty uzyskania przychodów?

Czy ekwiwalent za urlop zwiększa ulgę B+R

Anna Koleśnik
Czy otrzymany przez pracownika ekwiwalent za niewykorzystany urlop stanowi koszt kwalifikowany objęty ulgą na działalność badawczo-rozwojową (B+R)?

Podatki i prawo gospodarcze

Do którego źródła przychodów zaliczyć wydatki pośrednio związane z zakupem akcji zagranicznej spółki

Edyta Głębicka
Jesteśmy – jako spółka z o.o. – zainteresowani zakupem akcji włoskiej spółki o profilu działalności podobnym do naszego. Pojawimy się dzięki temu na włoskim rynku, a być może zdobędziemy od niej bezcenną wiedzę produkcyjną i handlową. Zanim jednak podejmiemy decyzję o zakupie, zamierzamy przeprowadzić różne konsultacje, analizy i badania dotyczące włoskiego podmiotu, zaangażować w to firmy doradcze (także zagraniczne), spotykać się z przedstawicielami drugiej strony w celu prowadzenia negocjacji.
Poniesiemy więc koszty m.in. doradztwa strategicznego, inwestycyjnego, podatkowego, prawnego, technicznego, badania włoskiej spółki pod kątem prawnym, podatkowym i finansowym (tzw. due diligence), tłumaczeń, podróży służbowych związanych z planowaną transakcją, inne opłaty, np. za notarialne poświadczenie dokumentów czy dotyczące pełnomocnictw. Jeżeli zakupimy akcje, to zapewne powstaną też różnice kursowe na cenie ich zakupu.
Jak podatkowo rozliczyć koszty związane z opisanym przedsięwzięciem?

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....