Sprzedaż budynku wybudowanego na cudzym gruncie – czy korzysta ze zwolnienia z VAT

Ryszard Kubacki doradca podatkowy
Krzysztof Hałub

Podatnik (osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą) kupił w 2000 murowany pawilon handlowy wybudowany na gruncie należącym do spółdzielni mieszkaniowej. Zakup nastąpił od innej osoby fizycznej, na podstawie umowy cywilnoprawnej (czyli bez VAT). Obecnie podatnik ma zamiar sprzedać budynek (nie jest właścicielem gruntu).
Jak przedstawia się sprawa z VAT? Czy można zastosować zwolnienie od tego podatku?

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem przypadku gdy:

  • NSA – Naczelny Sąd Administracyjny
  • Kc – Kodeks cywilny
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa
  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle stanowiska organów podatkowych (np. interpretacje KIS z 6.03.2018, 0114-KDIP1-1.4012.25.2018.1.DG, i 2.08.2018, 0111-KDIB3-1.4012.455.2018.1.JP) sprzedaż nakładów w postaci pawilonu wzniesionego na gruncie spółdzielni nie podlega zwolnieniu z VAT przewidzianemu dla dostawy budynków. Zwolnienie to odnosi się bowiem do dostawy towarów, a nie do odpłatnego świadczenia usług.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl przepisów Kc nakłady na nieruchomość są częścią składową gruntu i tym samym własnością jego właściciela. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. Skoro zatem podatnik nabył wyłącznie prawo do nakładów w postaci murowanego pawilonu handlowego, posadowionego na gruncie, który nie jest jego własnością, nakłady te stanowią część nieruchomości i – co do zasady – przypadają właścicielowi gruntu.

Zakupione nakłady na grunt (w postaci pawilonu) nie są więc towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Ich sprzedaż skutkuje bowiem jedynie powstaniem po stronie kupującego roszczenia o zwrot poniesionych wydatków na zakup ww. nakładów. Roszczenie to nie stanowi prawa rzeczowego, a jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu nakładów. W konsekwencji w przypadku zbycia nakładów nie dochodzi do przeniesienia prawa do dysponowania towarami jak właściciel. Następuje natomiast odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, podlegające opodatkowaniu na mocy art. 5 ust. 1 tej ustawy.

Jeśli ustawa o VAT ani przepisy wykonawcze do niej nie przewidują dla danego świadczenia obniżonej stawki VAT bądź zwolnienia, należy je opodatkować stawką 23%.

Zbycie nakładów na cudzy grunt, które stanowi odpłatne świadczenie usług, nie zostało w przepisach o VAT objęte obniżoną stawką podatku czy zwolnieniem, a więc podlega stawce 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Stanowisko fiskusa ma potwierdzenie w wyroku NSA z 4.10.2018 (FSK 1815/16). Sąd orzekł, że dostawy towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT nie może dokonać posiadacz zależny (podmiot, który poniósł nakłady na cudzą nieruchomość). Wyrok ten dotyczył co prawda nieco innej kwestii, bo odliczenia VAT z faktury na wartość nakładów (na budynek) poczynionych na cudzym gruncie. Podatnik kupił grunt od właściciela, a dodatkowo został obciążony fakturą za budynek wzniesiony na tym gruncie przez posiadacza zależnego. Sąd uznał za słuszne stanowisko fiskusa, że nabywcy nie przysługuje prawo odliczenia VAT z tej faktury, bo nie nastąpiła tu dostawa towaru. Wyrok ten potwierdza więc, że na gruncie VAT sprzedaż nakładów nie może być utożsamiana z dostawą towaru.

Warto jednak wystąpić o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów we własnej sprawie, gdyż niektóre sądy administracyjne zajmują odmienne stanowisko w tej kwestii. NSA w wyroku z 20.01.2017 (I FSK 1204/15), dotyczącym rozliczenia nakładów poniesionych na budowę budynku na cudzym gruncie, stwierdził, że w tym przypadku następuje dostawa towarów, a nie świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT.

Sąd argumentował, że ustawodawca nie utożsamia dostawy towarów, o której mowa w ustawie o VAT, z cywilistycznym pojęciem przeniesienia prawa własności. Pojęcie „przeniesienia prawa do rozporządzania rzeczą jak właściciel” powinno obejmować również przypadki, gdy doszło do przekazania szeroko pojętej kontroli ekonomicznej nad rzeczą – skutkiem czego kupujący może nią dysponować jak właściciel – mimo że nie miało miejsca prawne przejście własności na nabywcę. Decydujące znaczenie ma bowiem ekonomiczna strona transakcji, a więc przeniesienie – lub jego brak – ekonomicznego władztwa nad rzeczą.

Budynek jako część składowa gruntu – regulacje Kc

W myśl art. 46 § 1 Kc nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Na mocy art. 47 § 1–3 Kc część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest zaś wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Zgodnie z art. 48 Kc, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Więcej na temat: „VAT”
VAT

Przełomowe orzeczenie TSUE w sprawie momentu wykonania usługi budowlanej

Krzysztof Hałub Aleksander Woźniak
W przypadku usług budowlanych i budowlano-montażowych obowiązek podatkowy może – pod pewnymi warunkami – powstać dopiero z chwilą podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego.

Orzeczenie TSUE

Odliczenie VAT od usług noclegowych i gastronomicznych w branży turystycznej

Krzysztof Hałub
Podatnik świadczący usługi turystyki może odliczać VAT zawarty w cenie nabywanych usług noclegowych i gastronomicznych, refakturowanych następnie na rzecz innych podatników – wynika z wyroku TSUE z 2.05.2019 w sprawie Grupy Lotos (C-225/18).

W związku z tym orzeczeniem Ministerstwo Finansów wydało 27.05.2019 komunikat, w którym – biorąc pod uwagę przedstawione przez Trybunał wskazówki – stwierdziło, że prawo do odliczenia VAT naliczonego zależy od celu nabywanych usług noclegowych lub gastronomicznych.


VAT

Stawka VAT przy najmie lokalu mieszkalnego, w którym najemca zorganizował bursę

Iwona Czauderna
Podatnik (osoba fizyczna) wynajmuje lokal mieszkalny. Najemca otworzył w nim bursę – w wynajętym lokalu świadczy na rzecz szkół usługi, które w ustawie o VAT są określone jako usługi zakwaterowania, a nie wynajmu na cele mieszkaniowe.
Czy wynajem lokalu, przeznaczonego przez najemcę na cele mieszkalne uczniów (w ramach bursy), podlega zwolnieniu z VAT?

VAT

Nagrody pieniężne przeznaczone dla sprzedawców

Ryszard Kubacki
Spółka prowadzi hurtową sprzedaż materiałów budowlanych. W celu aktywizacji sprzedaży przewiduje nagrody pieniężne dla najlepszych przedstawicieli regionalnych (oddzielne podmioty, z którymi zawierane są umowy o pośrednictwo w sprzedaży).
Czy te nagrody będą podlegać VAT?

VAT

Spóźnione rozliczenie zakupu usług reklamowych z zagranicy

Edyta Głębicka
Przedsiębiorca (osoba fizyczna), niezarejestrowany jako czynny podatnik VAT (korzystający ze zwolnienia podmiotowego), prowadzący pkpir, kupił w 2018 usługi reklamowe z zagranicy – od podmiotów z Irlandii (Google, Facebook). Daty wystawionych przez nie faktur to 30.09.2018, 24.10.2018 i 31.10.2018. Kwoty są mało istotne, żadna nie przekracza 40 zł. Faktury nie zostały ujęte w rozliczeniach VAT i PIT.
Jak rozliczyć zakup tych usług, gdyby zdecydowano się na to teraz? Przedsiębiorca ma certyfikaty rezydencji podatkowej obu podmiotów.

VAT

Protokół zakończenia budowy ma znaczenie dla ustalenia momentu rozliczenia podatku

Przemysław Powierza
Po wielu latach sporu wyjaśniła się wreszcie rola protokołu odbioru prac przy rozliczeniu VAT od usług budowlanych i budowlano-montażowych. Może to być istotne także dla innych branż (np. IT), których specyfiką jest ustalenie wysokości wynagrodzenia dopiero po odbiorze przez zamawiającego wykonanych prac.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej 2.05.2019 r. wydał istotny nie tylko dla branży budowlanej wyrok w polskiej sprawie, rozstrzygając spór spółki Budimex S.A. z MF (C-224/18). Spółka zamierzała rozliczać VAT z tytułu wykonywanych usług budowlanych i budowlano-montażowych w dacie podpisania przez zamawiającego protokołu odbioru prac. MF był tymczasem zdania[1], że data podpisania protokołu jest bez znaczenia, bo decyduje dzień rzeczywistego wykonania prac.


Podatki i prawo gospodarcze

Kserokopia faktury to nie duplikat

Ewelina Majewska-Howis
Kontrahent upomniał się o płatność za wykonaną usługę. Wówczas okazało się, że jego faktura nigdy do nas nie dotarła (wysłał ją na błędny adres). Poprosiliśmy o duplikat faktury, a kontrahent przysłał nam kserokopię oryginału z adnotacją „duplikat”.
Czy możemy potraktować tę kopię na równi z duplikatem?

Niestety, nie. Duplikat podlega ścisłym regulacjom prawnym, ponieważ ma taką samą moc jak faktura pierwotna. Prawidłowo wystawiony duplikat zawiera słowo „duplikat” oraz datę jego wystawienia.


Podatki i prawo gospodarcze

Rozliczenie transakcji jako WNT, gdy unijny kontrahent nie posłużył się numerem VAT UE

Marcin Szymankiewicz
Spółka (zarejestrowany czynny podatnik VAT i podatnik VAT-UE) nabyła towary (podzespoły elektroniczne) w innym państwie UE, które w wyniku dostawy zostały przewiezione do Polski. Od unijnego kontrahenta (podatnika podatku od wartości dodanej) otrzymała fakturę potwierdzającą dostawę. Wystawiając ją, kontrahent nie posłużył się numerem VAT UE.
Czy mimo to spółka powinna rozliczyć WNT?

Interpretacja MF

Komornik sądowy nie jest już podatnikiem VAT

Krzysztof Hałub
W świetle przepisów obowiązujących od 1.01.2019 komornicy sądowi nie wykonują samodzielnie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, a więc nie są podatnikami tego podatku.

VAT

Wybór zwolnienia podmiotowego przez podatnika świadczącego usługi organizacji kolonii i obozów

Tomasz Krywan
Przedsiębiorca prowadzi działalność w zakresie organizacji kolonii i obozów. W związku z tym korzysta z procedury opodatkowania marży.
Czy może wybrać zwolnienie podmiotowe? Jeżeli tak, to czy przy ustalaniu prawa do tego zwolnienia może brać pod uwagę tylko marżę?

VAT

Co z VAT od należności zapłaconych po przejściu z metody kasowej na zwolnienie podmiotowe

Tomasz Krywan
Przedsiębiorca zarejestrowany jako czynny podatnik VAT i rozliczający podatek metodą kasową zamierza od czerwca wybrać zwolnienie podmiotowe z VAT (z uwagi na to, że jego sprzedaż za rok ubiegły zmieściła się w limicie 200 tys. zł). Po wyborze zwolnienia przez pewien czas będzie otrzymywał zapłatę należności za usługi wykonane przed rezygnacją z metody kasowej, opodatkowane 23% stawką VAT.
Jak traktować te płatności? Czy powinien rozliczyć od nich VAT?

Podatki i prawo gospodarcze

Skutki wystawienia duplikatu po upływie 90 dni od określonego na pierwotnej fakturze terminu płatności

Ewelina Majewska-Howis
W kwietniu otrzymaliśmy duplikat faktury z 2018 r. Kontrahent nie zmienił pierwotnego terminu płatności, który wynosił 7 dni od daty wystawienia tamtej faktury. Niestety, w lutym 2019 r. minął termin 90 dni od daty płatności. Faktura z oczywistych względów nie została wtedy zapłacona (nie dotarła do nas), natomiast płatność uregulowaliśmy drugiego dnia roboczego po otrzymaniu duplikatu.
Czy – z uwagi na przepisy o VAT dotyczące tzw. ulgi na złe długi – mamy obowiązek skorygować VAT naliczony w deklaracji za luty (in minus), a następnie za kwiecień (in plus)? VAT z duplikatu faktury odliczyliśmy w tej deklaracji.

Podatki i prawo gospodarcze

Skutki przedwczesnego wystawienia faktur zaliczkowych

Tomasz Krywan
Spółka wystawia faktury zaliczkowe przed otrzymaniem zaliczek. Najczęściej pieniądze wpływają w ciągu 30 dni od daty wystawienia takiej faktury, zdarza się jednak, że później.
Czy konieczne jest wówczas korygowanie wystawionych faktur zaliczkowych?

Podatki i prawo gospodarcze

Import usług montażu maszyn i linii produkcyjnych – rozliczenie VAT

Marcin Szymankiewicz
Spółka świadczy usługi montażu, instalowania linii i ciągów technologicznych w różnych krajach UE, często korzystając z usług miejscowych podwykonawców. Montowane linie produkcyjne są trwale związane z podłożem budynku, poprzez kotwienie i przykręcanie ich za pomocą śrub do posadzki lub fundamentów. Istnieje możliwość zdemontowania elementów linii, jednak część z nich ulegnie uszkodzeniu i nie będzie się nadawała do powtórnego montażu. Demontaż może naruszyć konstrukcję fundamentu lub budynku. Każda linia produkcyjna jest opisana w indywidualnej dokumentacji projektowej.
Czy miejscem świadczenia usług przez spółkę i jej podwykonawców jest miejsce położenia nieruchomości? Czy spółka powinna wykazać import usług z tytułu zakupu usług montażu od unijnych podwykonawców?

Podatki i prawo gospodarcze

Powstanie obowiązku podatkowego w VAT z tytułu ustanowienia służebności przesyłu

Tomasz Krywan
Przedsiębiorca 26.03.2019 r. zawarł z firmą energetyczną umowę o ustanowieniu służebności przesyłu, 28.03.2019 r. otrzymał zapłatę (przed terminem płatności, który w umowie wskazano na 10.04.2019 r.), a 4.04.2019 r. wystawił fakturę.
Kiedy powstał obowiązek podatkowy w VAT?

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....