Sprzedaż budynku wybudowanego na cudzym gruncie – czy korzysta ze zwolnienia z VAT

Ryszard Kubacki doradca podatkowy
Krzysztof Hałub

Podatnik (osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą) kupił w 2000 murowany pawilon handlowy wybudowany na gruncie należącym do spółdzielni mieszkaniowej. Zakup nastąpił od innej osoby fizycznej, na podstawie umowy cywilnoprawnej (czyli bez VAT). Obecnie podatnik ma zamiar sprzedać budynek (nie jest właścicielem gruntu).
Jak przedstawia się sprawa z VAT? Czy można zastosować zwolnienie od tego podatku?

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem przypadku gdy:

  • NSA – Naczelny Sąd Administracyjny
  • Kc – Kodeks cywilny
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa
  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle stanowiska organów podatkowych (np. interpretacje KIS z 6.03.2018, 0114-KDIP1-1.4012.25.2018.1.DG, i 2.08.2018, 0111-KDIB3-1.4012.455.2018.1.JP) sprzedaż nakładów w postaci pawilonu wzniesionego na gruncie spółdzielni nie podlega zwolnieniu z VAT przewidzianemu dla dostawy budynków. Zwolnienie to odnosi się bowiem do dostawy towarów, a nie do odpłatnego świadczenia usług.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl przepisów Kc nakłady na nieruchomość są częścią składową gruntu i tym samym własnością jego właściciela. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. Skoro zatem podatnik nabył wyłącznie prawo do nakładów w postaci murowanego pawilonu handlowego, posadowionego na gruncie, który nie jest jego własnością, nakłady te stanowią część nieruchomości i – co do zasady – przypadają właścicielowi gruntu.

Zakupione nakłady na grunt (w postaci pawilonu) nie są więc towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Ich sprzedaż skutkuje bowiem jedynie powstaniem po stronie kupującego roszczenia o zwrot poniesionych wydatków na zakup ww. nakładów. Roszczenie to nie stanowi prawa rzeczowego, a jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu nakładów. W konsekwencji w przypadku zbycia nakładów nie dochodzi do przeniesienia prawa do dysponowania towarami jak właściciel. Następuje natomiast odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, podlegające opodatkowaniu na mocy art. 5 ust. 1 tej ustawy.

Jeśli ustawa o VAT ani przepisy wykonawcze do niej nie przewidują dla danego świadczenia obniżonej stawki VAT bądź zwolnienia, należy je opodatkować stawką 23%.

Zbycie nakładów na cudzy grunt, które stanowi odpłatne świadczenie usług, nie zostało w przepisach o VAT objęte obniżoną stawką podatku czy zwolnieniem, a więc podlega stawce 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Stanowisko fiskusa ma potwierdzenie w wyroku NSA z 4.10.2018 (FSK 1815/16). Sąd orzekł, że dostawy towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT nie może dokonać posiadacz zależny (podmiot, który poniósł nakłady na cudzą nieruchomość). Wyrok ten dotyczył co prawda nieco innej kwestii, bo odliczenia VAT z faktury na wartość nakładów (na budynek) poczynionych na cudzym gruncie. Podatnik kupił grunt od właściciela, a dodatkowo został obciążony fakturą za budynek wzniesiony na tym gruncie przez posiadacza zależnego. Sąd uznał za słuszne stanowisko fiskusa, że nabywcy nie przysługuje prawo odliczenia VAT z tej faktury, bo nie nastąpiła tu dostawa towaru. Wyrok ten potwierdza więc, że na gruncie VAT sprzedaż nakładów nie może być utożsamiana z dostawą towaru.

Warto jednak wystąpić o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów we własnej sprawie, gdyż niektóre sądy administracyjne zajmują odmienne stanowisko w tej kwestii. NSA w wyroku z 20.01.2017 (I FSK 1204/15), dotyczącym rozliczenia nakładów poniesionych na budowę budynku na cudzym gruncie, stwierdził, że w tym przypadku następuje dostawa towarów, a nie świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT.

Sąd argumentował, że ustawodawca nie utożsamia dostawy towarów, o której mowa w ustawie o VAT, z cywilistycznym pojęciem przeniesienia prawa własności. Pojęcie „przeniesienia prawa do rozporządzania rzeczą jak właściciel” powinno obejmować również przypadki, gdy doszło do przekazania szeroko pojętej kontroli ekonomicznej nad rzeczą – skutkiem czego kupujący może nią dysponować jak właściciel – mimo że nie miało miejsca prawne przejście własności na nabywcę. Decydujące znaczenie ma bowiem ekonomiczna strona transakcji, a więc przeniesienie – lub jego brak – ekonomicznego władztwa nad rzeczą.

Budynek jako część składowa gruntu – regulacje Kc

W myśl art. 46 § 1 Kc nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Na mocy art. 47 § 1–3 Kc część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest zaś wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Zgodnie z art. 48 Kc, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

w sprzedaży

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....