3.5. Należności i zobowiązania od/wobec lokatorów
[1] Od 9.09.2017 r. należności z tytułu opłat – w wyniku zmiany art. 831 § 1 Kpc – nie podlegają egzekucji, z wyjątkiem gdy egzekwowana wierzytelność powstała w związku z wykonaniem przez wierzyciela zobowiązań, które miały być zaspokojone z opłat.
[2] Ani składkom ZUS.
W celu zwiększenia przydatności bilansu spółdzielni do analizy jej sytuacji finansowej zasadne jest wyodrębnienie należności spółdzielni z tytułu opłat za lokale[1] (tzw. czynsz) od lokatorów, którymi są członkowie spółdzielni oraz osoby posiadające odrębną własność lokalu, niebędący jej członkami.
Należności te celowe jest wyodrębnić w aktywach bilansu w poz. B.II.c. Należności krótkoterminowe od lokatorów z ew. dalszym wyszczególnieniem: w tym lokali mieszkalnych.
W razie potrzeby od należności tych dokonuje się w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych odpisu aktualizującego, stosownie do art. 35b uor.
Dla zmniejszenia zaległości lokatorów niektóre spółdzielnie – na podstawie specjalnej uchwały – zawierają z lokatorami dłużnikami porozumienia/umowy ws. „odpracowania długu”. Na mocy tych porozumień/umów spełnienie zobowiązania z tytułu nieopłaconych opłat następuje z chwilą rzeczywistego wykonania określonego co do rodzaju i wartości świadczenia zastępczego (art. 453 Kc), polegającego np. na sprzątaniu lub wykonywaniu prac na terenach zielonych należących do spółdzielni.
Jak wyjaśniła KIS w interpretacji z 4.03.2020 r. (0115-KDIT2.4011.13.2020.1.ES) dotyczącej wspólnoty mieszkaniowej, spłata długów wobec wspólnoty w formie odpracowania jest dla wnioskodawcy obojętna podatkowo, nie można bowiem z faktu świadczenia pracy w zamian za wygaśnięcie ciążącego na nim zobowiązania wywieść, że uzyskuje on przychody, o których mowa w art. 11 ust. 1 lub art. 14 ust. 1 updof (…). Po stronie wnioskodawcy nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu[2] w związku z odpracowaniem przez niego zobowiązań z tytułu zaległego czynszu. Wierzyciel nie ma zatem obowiązku obliczenia i pobrania zaliczek na PIT, jak również sporządzenia informacji PIT-11 (identycznie KIS w piśmie z 29.10.2020 r., 0112-KDIL2-1.4011.653.2020.1.JK).
Spłata zobowiązania z tytułu zaległego czynszu, drogą odpracowania przez osobę zainteresowaną (dłużnika), stanowi drugostronnie koszt, księgowany Wn konto 76-1 – Ma konto 20-0 „Rozrachunki z lokatorami”.
W pasywach bilansu zasadne jest z kolei wyodrębnienie w poz. B.III.i. Zobowiązań krótkoterminowych wobec lokatorów, z ew. dalszym wyszczególnieniem: w tym lokali mieszkalnych.
Jeżeli są to kwoty istotne, pożądane byłoby wyodrębnienie w oddzielnej poz. B.III.j. Zobowiązań krótkoterminowych z tytułu zwrotu wkładów, a jeśli spółdzielnia buduje nowe budynki mieszkalne i zawiera umowy o budowę lokalu – Zobowiązań krótkoterminowych z tytułu wniesionych wkładów (poz. B.III.k).
Chodzi o to, aby rozrachunki z lokatorami nie „ginęły” w zbiorczych kwotach ogółu należności lub zobowiązań prezentowanych w bilansie. Członkowie spółdzielni są żywo zainteresowani informacją, jak kształtują się rozrachunki z tytułu opłat za lokal i jakie są główne tytuły zobowiązań; powinni ją uzyskać z bilansu. Jednocześnie dzięki takiemu wyodrębnieniu lepiej widoczne stają się należności czy zobowiązania wobec kontrahentów „zewnętrznych”.