Droga Użytkowniczko, Drogi Użytkowniku, klikając AKCEPTUJĘ I PRZECHODZĘ DO SERWISU wyrazisz zgodę na to aby Rachunkowość Sp. z o.o. oraz Zaufani Partnerzy przetwarzali Twoje dane osobowe takie jak identyfikatory plików cookie, adresy IP, otwierane adresy url, dane geolokalizacyjne, informacje o urządzeniu z jakiego korzystasz. Informacje gromadzone będą w celu technicznego dostosowanie treści, badania zainteresowań tematami, dostosowania niektórych treści do lokalizacji z której jest odczytywana oraz wyświetlania reklam we własnym serwisie oraz w wykupionych przez nas przestrzeniach reklamowych w Internecie. Wyrażenie zgody jest dobrowolne.

Klikając w przycisk AKCEPTUJĘ I PRZECHODZĘ DO SERWISU wyrażasz zgodę na zapisanie i przechowywanie na Twoim urządzeniu plików cookie. W każdej chwili możesz skasować pliki cookie oraz ograniczyć możliwość zapisywania nowych za pomocą ustawień przeglądarki.

Wyrażając zgodę, pozwalasz nam na wyświetlanie spersonalizowanych treści m.in. indywidualne rabaty, informacje o wykupionych przez Ciebie usługach, pomiar reklam i treści.

AKCEPTUJĘ I PRZECHODZĘ DO SERWISU

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....

2. Cechy szczególne spółdzielni mieszkaniowej i jej rocznego sprawozdania finansowego

Ewa Hrebin biegły rewident, doradca podatkowy, lustrator spółdzielczy

Rsf spółdzielni, jak wspomniano, musi uwzględniać jej specyfikę. Oto główne cechy szczególne spółdzielni.

Obowiązkiem spółdzielni jest zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub mienie jej członków, nabyte od spółdzielni. W rezultacie każda spółdzielnia prowadzi dwa odrębnie rozliczane obszary działalności:

  • podstawową – operacyjną, którą jest eksploatacja i utrzymanie nieruchomości; koszty tej działalności są pokrywane z opłat lokatorów, a różnica między opłatami i kosztami za rok obrotowy (nadwyżka lub niedobór) wpływa odpowiednio na wysokość opłat w kolejnych latach; oznacza to, że działalność podstawowa nie wykazuje wyniku (art. 6 ust. 1 uosm),
  • [1] Ustawą z 20.07.2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (DzU poz. 1596, dalej ustawa z 20.07.2017 r.) od 9.09.2017 r. zmieniono przepisy dotyczące powstawania członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych; członkiem spółdzielni jest obecnie każdy, kto posiada tytuł prawny do lokalu, z wyjątkiem członka założyciela, bez potrzeby składania deklaracji członkowskiej (będzie o tym mowa dalej). Jedynie osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu i nie jest członkiem spółdzielni, może być członkiem spółdzielni, pod warunkiem że złoży deklarację o przyjęcie jej w poczet członków.

    [2] Stanowi o tym art. 9 ust. 1 updop, zgodnie z którym spółdzielnia, tak jak każdy podatnik tego podatku, jest obowiązana m.in. do prowadzenia zgodnie z uor ksiąg rachunkowych, zapewniających okreś lenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości podatku należnego za rok podatkowy.

  • pozostałą (włas­ną, w tym gospodarczą), obejmującą wszystkie inne rodzaje aktywności spółdzielni; uzyskany z niej zysk może po opodatkowaniu zostać przeznaczony na cele okreś­lone przez walne zgromadzenie; uosm zaleca, aby zysk z działalności gospodarczej spółdzielni przeznaczać na pokrycie wydatków na eksploatację i utrzymanie nieruchomości, obciążających członków spółdzielni (wsparcie to nie dotyczy osób niebędących członkami spółdzielni[1]), oraz na działalność społeczną, oświatową i kulturalną.

Jeżeli spółdzielnia osiągnęła w 2021 r. zyski kapitałowe, wymienione w art. 7b ust. 1 pkt 2–6 updop, niezależnie od tego, czy uzyskano je w Polsce, czy za granicą, to jako podatnik CIT jest zobowiązana do odrębnego ustalania dochodu do opodatkowania, osiągniętego z zysków kapitałowych oraz z pozostałej działalności.

Spółdzielnie dzielą środki trwałe na:

  •  zasoby mieszkaniowe sfinansowane funduszami (wkładów budowlanych – do 31.07.2007 r., lub wkładów mieszkaniowych, ew. zasobowym), niepodlegające amortyzacji, w tym podatkowej, a jedynie umarzane w ciężar funduszu, z którego dany środek trwały został sfinansowany; są nimi m.in. budynki, grunty (prawo wieczystego użytkowania gruntów), zaplecze techniczne (mowa o nich w pkt 3.3.1); remonty i modernizacje tych środków trwałych finansowane są funduszem remontowym,
  • pozostałe środki trwałe niestanowiące zasobów mieszkaniowych, finansowane ze środków bieżących spółdzielni, w tym z kredytów, podlegające amortyzacji według zasad ogólnych; ich remonty zwiększają koszty, a ulepszenie – wartość początkową; podział ten wymaga odpowiedniego uwzględnienia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Spółdzielnia – jako podatnik korzystający (na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 updop) z częściowego zwolnienia od CIT – jest obowiązana do wyodrębnienia w księgach rachunkowych[2] dochodu uzyskanego z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (dalej gzm), zwolnionego od podatku, pod warunkiem przeznaczenia dochodu na cele związane z utrzymaniem tych zasobów (zwolnienie nie dotyczy dochodu z eksploatacji i utrzymania nieruchomości niezaliczanych do zasobów mieszkaniowych, w tym lokali użytkowych).

W istocie spółdzielnia oblicza dwa (a jeżeli osiągnęła zyski kapitałowe – trzy) niezależne od siebie dochody, z których pierwszy – z eksploatacji i utrzymania lokali mieszkalnych – jest zwolniony od opodatkowania, jeśli spółdzielnia wydatkuje go na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, drugi zaś – z pozostałej działalności (i trzeci – z zysków kapitałowych), w tym z eksploatacji i utrzymania lokali użytkowych, jest opodatkowany CIT według zasad ogólnych.

Problem polega na tym, że wobec minimalnej rentowności, a znacznie częściej deficytowości działalności polegającej na eksploatacji i utrzymaniu lokali mieszkalnych, spółdzielnia nie tylko nie może skorzystać ze zwolnienia, lecz także nie ma możliwości pokrycia tej straty zyskami z pozostałej działalności spółdzielni – przed ich opodatkowaniem.

W uosm jest ponadto mowa o eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości, w których mogą się znajdować zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe, natomiast w updop występuje pojęcie gzm, węższe od pojęcia „eksploatacji i utrzymania nieruchomości”, nieobejmujące przychodów oraz kosztów eksploatacji i utrzymania lokali użytkowych, a zarazem szersze, bo włączające do gzm niektóre pozostałe przychody i koszty operacyjne oraz finansowe. Komplikuje to ewidencję, której obowiązkiem jest dostarczanie danych do obliczenia podatku.

Spółdzielnia ma obowiązek ustalania, na podstawie ewidencji, odrębnie dla każdej nieruchomości (art. 4 ust. 41 uosm):

  • przychodów oraz kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, w tym obejmujących lokale mieszkalne i użytkowe, stanowiących mienie spółdzielni oraz nieruchomości wspólnych (art. 4 ust. 1, 2 i 4 uosm); co rozumie się przez „nieruchomości” i „nieruchomości wspólne” wyjaśniono w pkt 4.2,
  • wpływów i wydatków funduszu remontowego i jego rozliczenia.

Na podstawie danych ewidencji ustala się zatem dla każdej nieruchomości nadwyżkę przychodów z opłat lokatorów nad kosztami eksploatacji i utrzymania tej nieruchomości (dalej nadwyżka) lub nadwyżkę kosztów eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości nad przychodami z opłat lokatorów (dalej niedobór).

Nadwyżka roku bieżącego wpływa w roku następnym lub później na przychody z opłat za lokale znajdujące się w danej nieruchomości (lokatorzy w następnym roku ew. zapłacą niższe opłaty albo – częściej – nadwyżka pokryje wzrost kosztów, a opłaty pozostaną niezmienione). Również niedobór świadczący o zwiększeniu kosztów eksploatacji i utrzymania tej nieruchomości wpływa na wysokość opłat, gdyż lokatorzy w następnym lub kolejnym roku zapłacą wyższe opłaty – art. 6 ust. 1 uosm. Niemniej ani nadwyżka, ani niedobór z roku ubiegłego nie stanowią bilansowych i podatkowych przychodów bądź kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości roku bieżącego.

W praktyce często stawiane jest pytanie: czy jeżeli powstał niedobór z eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, ale płynność finansowa spółdzielni jest zadowalająca, to konieczne jest „przerzucenie” pokrycia tego niedoboru na właś­cicieli lokali drogą podwyższenia opłat? Czy nie wystarczy jego sfinansowanie z nadwyżki bilansowej? Uosm nie zawiera przepisu wskazującego, że odpisaniu niedoboru lub nadwyżki w koszty eksploatacji i utrzymania bądź przychody roku następnego musi towarzyszyć zmiana wysokości opłat za lokale, płaconych przez lokatorów. Uosm ustala jedynie w art. 4 ogólną zasadę, że lokatorzy, zarówno będący, jak i niebędący członkami spółdzielni, są zobowiązani uczestniczyć w pokrywaniu tej części kosztów eksploatacji i utrzymania, która przypada na ich lokale.

Można więc reprezentować pogląd, że jeżeli sytuacja finansowa spółdzielni na to pozwala, a realne przesłanki wskazują, że w przyszłości niedobór zostanie pokryty, to właś­ciwe władze spółdzielni mogą podjąć decyzję o niedokonywaniu zmiany wysokości opłat. Zasadność założenia możliwości pokrycia niedoboru bez podwyższania opłat wymaga jednak corocznej weryfikacji. Błędem byłoby nieprzyjmowanie do wiadomości skutków wzros­tu płac, cen usług komunalnych itp. oraz dopuszczenie do corocznego zwiększania się niedoboru z eksploatacji i utrzymania nieruchomości.

SN w wyroku z 11.01.2006 r. (II CSK 30/05) wskazuje, że art. 6 ust. 1 uosm (…), wyrażający zasadę bezwynikowej działalności gospodarczej spółdzielni mieszkaniowej, nie upoważnia rady nadzorczej ani walnego zgromadzenia do podjęcia uchwały obciążającej członków obowiązkiem pokrycia nadwyżki kosztów nad przychodami gzm spółdzielni. (…) Wysokość opłat powinna być przez spółdzielnię w taki sposób skalkulowana, aby nie powstawała różnica między wielkością kosztów i przychodów. Jeżeli taka różnica powstanie, powinna być skorygowana przez spółdzielnię przy ustalaniu wysokości opłat eksploatacyjnych, i to niekoniecznie dopiero w następnym roku obrachunkowym (tj. z reguły w następnym roku kalendarzowym), ale możliwie jak najszybciej, a więc najlepiej już w następnym miesiącu po stwierdzeniu wystąpienia owej różnicy, jeżeli jest to tylko możliwe ze względu na konieczność zachowania procedury okreś­lonej w art. 4 ust. 7 uosm.

Zasoby mieszkaniowe spółdzielni nie są amortyzowane w ciężar kosztów. Są one umarzane, najczęściej przy zastosowaniu podatkowych stawek amor­tyzacyjnych, w ciężar funduszy, z których sfinansowano ich budowę. Spółdzielnia ob­ciąża natomiast koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości odpisem na fundusz remontowy, z którego pokrywane są rzeczywiste koszty remontów wyłącznie zasobów mieszkaniowych, przy czym w spółdzielni do remontów zalicza się również ulepszenia (moder­nizacje) tych zasobów. Ewidencję i rozliczenie funduszu remontowego prowadzi się według nieruchomości. Fundusz remontowy może być zasilany także z innych źródeł niż odpisy w koszty (np. z podziału nadwyżki bilansowej).

Nadwyżkę i niedobór z działalności podstawowej, jaką jest eksploatacja i utrzymanie nieruchomości, oraz wynik z pozostałej działalności spółdzielni ustala się, w myśl uosm i uor, stosując zasadę memoriału. Jeżeli zatem część lokatorów zalega z opłatami, to nadwyżka bądź zysk powstają tylko „na papierze”. Nie towarzyszy im dopływ środków pieniężnych. Dlatego ważna jest wiedza o wysokości należności spółdzielni (zwłaszcza zaległych) od lokatorów.

Odbiorcami rsf spółdzielni są przede wszystkim członkowie spółdzielni, których liczba i aktywność są wielokrotnie wyższe niż osób zainteresowanych rsf innych jednostek.

Członków spółdzielni interesuje w szczególności nadwyżka lub niedobór z eksploatacji i utrzymania nieruchomości, w której znajdują się zajmowane przez nich lokale, wynik ten wpływa bowiem na wysokość ponoszonych przez nich opłat (czynszów). Członków spółdzielni interesuje również gospodarka funduszem remontowym, gdyż oczekują, że nieruchomość, w której mieszkają, będzie odpowiednio i na czas wyremontowana za rozsądne koszty. W rsf – w dodatkowych informacjach i objaśnieniach – spółdzielnia powinna takie informacje zaprezentować, choć nie zawsze to czyni (będzie o tym mowa dalej).

Spółdzielnie powinny wreszcie pamiętać, że rsf ma realizować wynikający z uor (art. 4 ust. 1a) wymóg rzetelnego i jasnego przedstawienia obrazu sytuacji majątkowej, finansowej i wyniku działalności spółdzielni, w tym przedstawienia wszelkich dodatkowych informacji oczekiwanych zarówno przez członków spółdzielni, jak i niebędących członkami spółdzielni właś­cicieli lokali stanowiących odrębną nieruchomość. Rsf powinno zawierać wszelkie istotne informacje na te tematy.

Jak wynika z wyjaśnień, spółdzielnię charakteryzuje znaczna specyfika, co uzasadnia, aby rsf, a zwłaszcza bilans, rzis oraz informacja dodatkowa uwzględniały te istotne „odmienności” dzięki dostosowaniu szczegółowości rsf do potrzeb spółdzielni, co przewiduje art. 50 ust. 1 i 3 uor.

Doświadczenie pokazuje, że brak szczegółowych wskazówek, jak sporządzać rsf spółdzielni, przysparza ich służbom finansowo-księgowym wielu problemów, a rsf często nie dostarczają kompletnych i czytelnych informacji. Różne stanowiska co do sposobu wykazania zdarzeń w rsf zajmują także biegli rewidenci i lustratorzy; rodzi to kolejne wątpliwości. Mam nadzieję, że niniejsze opracowanie pomoże przy sporządzaniu rsf. Uwzględnia ono zarówno przepisy uosm, uor i stanowiska Komitetu, jak i przepisy updop.


LinkedIn