4. Zwolnienie z VAT wynajmu lokali mieszkalnych
Art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części takich nieruchomości.
Zwolnienie to nie ma jednak zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 zał. nr 3 do ustawy o VAT, związanych z zakwaterowaniem, oznaczonych symbolem PKWiU 55, co wynika z art. 43 ust. 20 ustawy o VAT.
Usługa wynajmu lub dzierżawy na cele mieszkaniowe nieruchomości o charakterze mieszkalnym korzysta ze zwolnienia z VAT, jeśli:
- jest świadczona na własny rachunek,
- nieruchomość ma charakter mieszkalny,
- cel najmu lub dzierżawy ma charakter mieszkaniowy.
Jeżeli przedmiotem umowy najmu jest lokal mieszkalny, jednak wynajmowany na cele niemieszkalne, zwolnienie nie przysługuje. Potwierdził to NSA w wyroku z 8.05.2018 r. (I FSK 1182/16): Zwolnienie najmu lokali mieszkalnych ma charakter zwolnienia celowego, ukierunkowanego na ochronę, w aspekcie ekonomicznym, najemców lokali mieszkalnych faktycznie zaspokajających potrzeby mieszkaniowe poprzez tenże najem. Preferencją tą nie są natomiast objęte usługi wynajmu lokali mieszkalnych, których bezpośrednim celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celów gospodarczych, w tym zarobkowych
Również jeśli podatnik wynajmuje nieruchomości mieszkalne najemcy będącemu przedsiębiorcą, który następnie podnajmuje je firmom, które przeznaczają je dla swoich pracowników, to nie można uznać, że została spełniona przesłanka wynajmu nieruchomości „wyłącznie na cele mieszkaniowe” w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT (wyrok WSA w Poznaniu z 27.11.2020 r., I SA/Po 505/20).
Wskazane zwolnienie obejmuje także opłaty pobierane od członków spółdzielni, oczekujących na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub odrębnej własności lokalu (którym lokal mieszkalny został już postawiony do dyspozycji), niepodlegające zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o VAT.
Jak wynika z pisma KIS z 8.05.2017 r. (0115-KDIT1-1.4012.48.2017.1.DM), czynności, za które pobierane są przez spółdzielnię opłaty – na podstawie umów o „oddanie w użytkowanie” – wnoszone przez członków spółdzielni oczekujących na ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, należy traktować jako usługę, której celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych (…). Skoro podstawą do korzystania z lokalu mieszkalnego (…) jest umowa przyznająca prawo do korzystania z lokalu, z jednoczesnym obowiązkiem uiszczenia opłat w okresie korzystania z lokalu, stanowiących w istocie czynsz, to (…) świadczone usługi mają podobny charakter do usług w zakresie wynajmowania nieruchomości/części nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. (…)
Z tych też względów pobierane (…) opłaty mające charakter czynszu za wynajem (oddanie w użytkowanie) są objęte zwolnieniem od podatku, o ile dotyczą lokalu mieszkalnego wynajmowanego (udostępnionego) wyłącznie na cele mieszkaniowe (…), o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.