5. Zwolnienie dla odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu
Jeżeli z lokalu mieszkalnego spółdzielni korzysta były członek spółdzielni, którego członkostwo wygasło, lub osoba wynajmująca lokal, z którą umowa najmu wygasła, a spółdzielnia godzi się na taki stan rzeczy, to opłaty z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, mimo że zgodnie z Kc stanowią odszkodowanie, są faktycznie zapłatą za usługi najmu i ma do nich zastosowanie ustawa o VAT.
Jak czytamy w interpretacji IS w Poznaniu z 23.11.2016 r. (ILPP2-3/4512-1-40/16-3/AG), świadczenie na rzecz osób zajmujących lokale mieszkalne bez tytułu prawnego, za które wnioskodawca pobiera opłaty, nie może korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy [o VAT]. Powyższe wynika z faktu, że świadczenie nie jest realizowane na rzecz podmiotów wymienionych w ww. przepisie (…).
Realizowana (…) na rzecz ww. podmiotów usługa (zbliżona w swym charakterze do usługi najmu), za którą pobierana jest opłata czynszowa, na którą składają się takie składniki, jak: opłata eksploatacyjna, fundusz remontowy, opłata za domofon, fundusz na wymianę i legalizację wodomierzy, opłata za dźwig, opłata za wywóz nieczystości stałych oraz koszt podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT w oparciu o (…) art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Świadczenie dotyczy bowiem lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, a zatem zrealizowane są wskazane w ww. przepisie przesłanki warunkujące możliwość zastosowania zwolnienia od podatku (identycznie KIS w piśmie z 18.03.2021 r., 0114-KDIP1-1.4012.775.2020.2.JO).
Dalej IS stwierdziła, że gdyby należność otrzymana od wynajmującego bezprawnie lokal mieszkalny miała faktycznie charakter odszkodowania, wówczas nie podlegałaby VAT. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody, zgodnie z art. 471 Kc. Tak jest np. w przypadku wystąpienia przeciwko podmiotowi korzystającemu z określonej rzeczy bez tytułu prawnego, np. z powództwem sądowym, lub też w przypadku czynienia jakichkolwiek innych kroków celem wyegzekwowania tejże nieruchomości (…), bowiem wówczas pomiędzy stronami zdarzenia nie istnieje określony stosunek prawny – jawny czy też dorozumiany – skutkujący realizacją wzajemnych świadczeń (por. także pismo KIS z 21.06.2018 r., 0114-KDIP4.4012.289.2018.1.MPE).
Tezę tę potwierdza wyrok WSA z 20.02.2020 r. (I SA/Go 766/19): Korzystanie z nieruchomości przez byłego najemcę lub dzierżawcę traci cechy świadczenia usługi polegającej na znoszeniu tego stanu rzeczy przez właściciela, w momencie wyraźnego zamanifestowania braku zgody, wyrażającego się skierowanym do posiadacza bezwarunkowym żądaniem zwrotu nieruchomości. Nie mogą to być przy tym kroki niezmierzające bezpośrednio do odzyskania nieruchomości, takie jak np. żądanie zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości czy też pozew o zapłatę takiego wynagrodzenia. Dla ustalenia, czy podjęte przez właściciela działania stanowią zdarzenie pozbawiające relacje pomiędzy nim a posiadaczem cechy świadczenia usługi, niezbędne jest ustalenie, czy manifestacja przez właściciela braku akceptacji korzystania z nieruchomości może skutecznie prowadzić do jej odzyskania, czy też właściciel jedynie „pozoruje” brak akceptacji dla działań korzystającego z nieruchomości.