Droga Użytkowniczko, Drogi Użytkowniku, klikając AKCEPTUJĘ I PRZECHODZĘ DO SERWISU wyrazisz zgodę na to aby Rachunkowość Sp. z o.o. oraz Zaufani Partnerzy przetwarzali Twoje dane osobowe takie jak identyfikatory plików cookie, adresy IP, otwierane adresy url, dane geolokalizacyjne, informacje o urządzeniu z jakiego korzystasz. Informacje gromadzone będą w celu technicznego dostosowanie treści, badania zainteresowań tematami, dostosowania niektórych treści do lokalizacji z której jest odczytywana oraz wyświetlania reklam we własnym serwisie oraz w wykupionych przez nas przestrzeniach reklamowych w Internecie. Wyrażenie zgody jest dobrowolne.

Klikając w przycisk AKCEPTUJĘ I PRZECHODZĘ DO SERWISU wyrażasz zgodę na zapisanie i przechowywanie na Twoim urządzeniu plików cookie. W każdej chwili możesz skasować pliki cookie oraz ograniczyć możliwość zapisywania nowych za pomocą ustawień przeglądarki.

Wyrażając zgodę, pozwalasz nam na wyświetlanie spersonalizowanych treści m.in. indywidualne rabaty, informacje o wykupionych przez Ciebie usługach, pomiar reklam i treści.

AKCEPTUJĘ I PRZECHODZĘ DO SERWISU

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....

6. Opodatkowanie opłat najemców za media i wywóz śmieci

Ewa Hrebin biegły rewident, doradca podatkowy, lustrator spółdzielczy

Jeśli chodzi o opłaty za media zużyte przez najemców lokali mieszkalnych (w tym osoby bezprawnie zajmujące te lokale) oraz lokali użytkowych, to trzeba wziąć pod uwagę, że TSUE w wyroku z 16.04.2015 r. (C-42/14) stwierdził, że możliwe jest uznawanie tych opłat za świadczenia odrębne i niezależne od usługi najmu nieruchomości, m.in. wtedy, gdy z analizy zawartej umowy wynika, że najemca miał możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług przez decydowanie o wielkości zużycia oraz wyborze świadczeniodawców. Podlegają one wówczas właś­ciwej dla danej kategorii towarów/usług stawce VAT.

Zostało to potwierdzone przez NSA w wyrokach z 10.07.2015 r. (I FSK 944/15) i 1.10.2015 r. (I FSK 1006/13), a także przez KIS w interpretacjach z 27.06.2017 r. (0112-KDIL2-1.4012.101.2017.2.MK) i 24.10.2019 r. (0112-KDIL2-2.4012.426.2019.3.LS).

W piśmie KIS z 27.06.2017 r. czytamy: gdy mamy do czynienia z takimi świadczeniami, jak: woda, ścieki, energia elektryczna, energia cieplna, to co do zasady uznajemy je za usługi odrębne od stricte usługi najmu, w sytuacji gdy najemca ma możliwość wyboru ilości ich zużycia. Zatem kryterium zużycia będzie jednym z czynników decydujących o odrębności świadczeń (…). W przypadku najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, które opodatkowane są stawką zwolnioną od podatku oraz 23% stawką podatku VAT, usługa dostawy wody zimnej i ciepłej, odprowadzania ścieków, a także dostawy ciepła z centralnego ogrzewania, które rozliczane są na podstawie odczytów z indywidualnych liczników, winny być opodatkowane według stawek właś­ciwych dla poszczególnych ww. dostaw, a nie dla usługi najmu pomieszczeń.

Natomiast w przypadku podmiotów posiadających spółdzielcze włas­nościowe prawo do lokalu użytkowego oraz podmiotów posiadających odrębne włas­ności do lokalu użytkowego z (…) uwagi na fakt, iż spółdzielnia jest stroną umów cywilnoprawnych zawieranych z dostawcami mediów (wody, odprowadzenia ścieków oraz ciepła z centralnego ogrzewania) do lokali użytkowych, należy przyjąć, że zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy [o VAT] spółdzielnia występuje jako podmiot świadczący usługi dostawy wody, odprowadzania ścieków oraz ciepła. Skoro spółdzielnia nabywa ww. usługi we włas­nym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej (podmiotów posiadających spółdzielcze włas­nościowe prawo do lokalu użytkowego oraz odrębne prawo włas­ności), tj. podmiotów, które faktycznie korzystają z tych usług, to dokonywana przez spółdzielnię odprzedaż usług stanowi czynność, która podlega opodatkowaniu według stawki właś­ciwej dla danego rodzaju usługi.

Z kolei w piśmie z 24.10.2019 r. KIS stwierdziła: gdy w wynajmowanych lokalach niemieszkalnych zamontowane są liczniki pomiarowe (wodomierze) i obliczenia zużycia zimnej wody i odprowadzanych ścieków wnios­kodawca dokonuje na podstawie tych liczników, to na­leży zauważyć, że najemcy sami decydują o ilości zużycia zimnej wody i odprowadzonych ścieków. Z uwagi na zainstalowane liczniki (wodomierze) najemcy mają wpływ na zużycie ww. mediów. (…) Zatem ww. świadczenia nie są ściśle związane z najmem lokalu i nie mają w stosunku do niego charakteru pobocznego (uzupełniającego).

Świadczenia z tytułu mediów, tj. koszty związane z zużyciem wody i odprowadzaniem ścieków, stanowią odrębne usługi, gdyż to najemca lokalu decyduje o wielkości ich zużycia. Brak jest zatem podstaw, aby uznać, że dostawa ww. mediów jest nierozerwalnie związana z najmem lokali niemieszkalnych, a ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Nie tworzą one bowiem obiektywnie tylko jednego niepodzielnego świadczenia, tj. nie stanowią kompleksowej usługi najmu ww. lokali. Zatem w przypadku odpłatnego udostępniania lokali niemieszkalnych dostawa mediów, tj.: dostawa zimnej wody i odprowadzanie ścieków, winna być opodatkowana według stawek właś­ciwych dla tych czynności, a nie dla usługi najmu (por. także pismo KIS z 3.12.2020 r., 0113-KDIPT1-3.4012.741.2020.2.ALN).

Identyczne stanowisko zaprezentował NSA w wyroku z 18.12.2019 r. (I FSK 1327/17): Jeżeli chodzi o media w postaci zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków, to wskazane media co do zasady powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług poprzez decydowanie o wielkości zużycia. Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy zostały przyjęte kryteria umożliwiające okreś­lenie faktycznego zużycia mediów. W szczególności, jak wskazał Trybunał, taka sytuacja występuje w przypadku rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników. Możliwe jest jednak przyjęcie przez strony umowy innego sposobu ustalenia faktycznego zużycia mediów np. w oparciu o liczbę osób korzystających z wynajmowanych pomieszczeń.

[1] Uwaga: Od 1.10.2020 r. w związku z wejściem w życie nowej matrycy stawek VAT i zmianą brzmienia zał. nr 3 do ustawy o VAT, odesłanie w jej art. 19a ust. 5 (stanowiącym o obowiązku podatkowym w zakresie dostawy ww. mediów) do „poz. 140–153, 174 i 175” zostało zastąpione odesłaniem do „poz. 24–37, 50 i 51”; ponadto od tego dnia dla celów VAT zastosowanie ma PKWIU 2015.

[2] Ustawa z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. DzU z 2020 r.poz. 611).

Stawka 8% VAT, o której mowa w art. 146a pkt 2 ustawy o VAT, ma obecnie zastosowanie do refakturowania przez spółdzielnię kosztów świadczenia poniższych usług (zał. nr 3 do ustawy o VAT)[1]:

  • poz. 24 – usługi związane z uzdatnianiem i dostarczaniem wody za pośrednictwem sieci wodociągowych (PKWiU 36.00.20.0),
  • poz. 25 – usługi związane z handlem wodą dostarczaną za pośrednictwem sieci wodociągowych (PKWiU 36.00.30.0),
  • poz. 26 – usługi związane z odprowadzaniem i oczyszczaniem ścieków (PKWiU ex 37),
  • poz. 27 – usługi związane ze zbieraniem odpadów innych niż niebezpieczne, nadających się do recyklingu (PKWiU 38.11.1),
  • poz. 28 – usługi związane ze zbieraniem odpadów innych niż niebezpieczne, nienadających się do recyklingu (PKWiU 38.11.2),

na osoby wynajmujące lokale mieszkalne, a także na następujące podmioty:

    •  członków spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze włas­nościowe prawo do lokalu użytkowego,
    •  osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze włas­nościowe prawo do lokalu użytkowego (do 8.09.2017 r.),
    •  członków spółdzielni będących właś­cicielami lokali użytkowych

(zob. pismo KIS z 9.09.2020 r., 0112-KDIL1-1.4012.271.2020.2.AR).

Jeżeli najemca jest pozbawiony możliwości wyboru świadczeniodawców lub nie może decydować o zużyciu mediów, to opłata za media wraz z czynszem za najem stanowi świadczenie kompleksowe opodatkowane stawką właś­ciwą dla najmu (por. wyrok NSA z 7.08.2019 r., I FSK 683/17).

Jeśli chodzi o opłatę za wywóz śmieci, to jak czytamy w interpretacji IS w Poznaniu z 18.05.2016 r. (ILPP5/4512-1-62/16-4/IP), jest ona należnością obciążającą wynajmującego. Jeżeli jednak strony umowy najmu (…) postanowiły, że wynajmujący będzie „przerzucał” ww. koszt na najemcę, wówczas koszt ten stanowi element cenotwórczy usługi najmu i winien podlegać opodatkowaniu stawką właś­ciwą dla usługi najmu lokalu. (…) Prawidłowym jest zatem zastosowanie zwolnienia od podatku dla usługi najmu wraz z opłatą za wywóz śmieci (…) dla lokalu mieszkalnego. Stanowisko to zostało potwierdzone w wyrokach NSA z 20.11.2015 r. (I FSK 947/15) i 10.07.2015 r. (I FSK 944/15), a także WSA z 28.01.2016 r. (I SA/Kr 1922/15).

Wynajem lokali należących do wspólnoty mieszkaniowej – zwolnienie z VAT dla opłat

Jeżeli spółdzielnia jest właś­cicielem lokalu mieszkalnego należącego do wspólnoty mieszkaniowej, który na podstawie umowy najmu oddaje do używania na cele mieszkaniowe, to jako właś­ciciel nie nalicza VAT od opłat z tytułu zużytych przez najemcę mediów (za dostawy wody, energii cieplnej, podgrzanie wody, odprowadzanie ścieków), stosując zwolnienie okreś­lone w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia MF z 20.12.2013 r.

Przepis ten zwalnia od VAT czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właś­cicieli lokali mieszkalnych tworzących w okreś­lonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo włas­ności lokale należące do właś­cicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właś­ciciela w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów[2], jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe. W myśl tej ustawy (art. 2 ust. 1 pkt 8) przez opłaty niezależne od właś­ciciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Możliwość zastosowania zwolnienia od VAT dla dostaw mediów potwierdza w takim przypadku pismo KIS z 12.07.2019 r. (0113-KDIPT1-3.4012.227.2019.2.ALN). Jednak zdaniem KIS wywóz nieczystości komunalnych należy rozpatrywać odrębnie od innych opłat za media, z uwagi, że mają one inny charakter niż opłaty, np. z tytułu zużycia mediów. W piśmie z 11.02.2021 r. (0111-KDIB3-1.4012.939.2020.2.ASY) KIS wyjaśniła: ponieważ (…) podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty za odbiór śmieci jest wnioskodawca jako właś­ciciel nieruchomości (…), to (…) koszt ten (opłata) stanowi nieodłączny element świadczenia wykonywanego przez wnioskodawcę na rzecz użytkowników mieszkania (element cenotwórczy). Tak więc opłata za śmieci powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu, i opodatkowana według stawki właś­ciwej dla usługi najmu.

W sprawie tej opłaty, pobieranej od lokali użytkowych, wypowiedziała się KIS w piśmie z 11.09.2018 r. (0115-KDIT1-1.4012.494.2018.1.MN), wyjaśniając, że podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty za odbiór odpadów komunalnych jest wnioskodawca. Jeżeli jednak (…) przenosi on na najemców lokali użytkowych i osoby posiadające ustanowione spółdzielcze włas­nościowe prawa do lokali użytkowych koszty ponie­sionych opłat za gromadzenie odpadów, wówczas koszt ten (opłata) stanowi nieodłączny element świadczenia wykonywanego przez wnioskodawcę na rzecz najemców bądź osób posiadających ustanowione spółdzielcze włas­nościowe prawa do lokali użytkowych (element cenotwórczy). Tak więc opłata ta powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą, opodatkowaną (…) 23% stawką podatku. W przypadku lokali mieszkalnych wynajmowanych na cele mieszkaniowe opłaty te są zatem objęte zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, o czym była już mowa.

Identyczny pogląd KIS wyraziła w interpretacjach z 12.07.2019 r. (0113-KDIPT1-3.4012.227.2019.2.ALN) i 29.11.2019 r. (0112-KDIL2-1.4012.365.2019.2.AS).


LinkedIn