Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego – ujęcie w księgach rachunkowych

Marek Barowicz

Spółka zamierza kupić spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Niewykluczone, że następnie – po dokonaniu nakładów na adaptację – lokal zostanie przez nią wynajęty.
Jak ująć takie operacje w księgach rachunkowych? Spółka korzysta z uproszczenia polegającego na dokonywaniu odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami podatkowymi (art. 32 ust. 7 uor).

Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego zalicza się – zgodnie z art. 244 Kc – do ograniczonych praw rzeczowych, których cechą charakterystyczną jest, że są to prawa związane z rzeczą-nieruchomością (właścicielem budynku, w którym znajduje się lokal użytkowy, wykorzystywany na podstawie prawa spółdzielczego, pozostaje spółdzielnia).

  • IS – izba skarbowa
  • updop – ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych
  • ustawa o VAT – ustawa o podatku od towarów i usług
  • uor – ustawa o rachunkowości
  • Kc – Kodeks cywilny
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa

W ujęciu bilansowym prawo to stanowi środek trwały (art. 3 ust. 1 pkt 15 uor), zaś na gruncie podatkowym – wnip (art. 22b ust. 1 pkt 2 updof i art. 16b ust. 1 pkt 2 updop), które podlega od dnia przyjęcia do używania amortyzacji podatkowej (i bilansowej) przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5% (art. 22b ust. 1 pkt 2, art. 22m ust. 4 updof i art. 16b ust. 1 pkt 2 i 16m ust. 4 updop).

Jako prawo zbywalne może ono być przedmiotem obrotu (transakcji kupna-sprzedaży). Umowa sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 172 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego stanowi dostawę podlegającą VAT według stawki podstawowej – 23% (art. 7 ust. 1 pkt 7 w zw. z pkt 5 ustawy o VAT). Po spełnieniu określonych warunków możliwe jest też zwolnienie od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT (por. interpretacje KIS z 19.12.2018, 0113-KDIPT1-3.4012.779.2018.2.MK, i IS w Poznaniu z 2.05.2016, ILPP2/4512-1-77/16-4/AK). W tym drugim przypadku sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego podlega jednak PCC według stawki 2% (podatnikiem jest nabywca).

Podmiot, któremu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego może – bez zgody spółdzielni – wynająć lub oddać lokal użytkowy w bezpłatne używanie (pod warunkiem jednak, że taka operacja nie wiąże się ze zmianą sposobu korzystania lub przeznaczenia ww. lokalu).

Wydatki ponoszone na ulepszenie lokalu, wykorzystywanego na podstawie prawa spółdzielczego (będące w praktyce przystosowaniem obcego środka trwałego do własnych celów gospodarczych, w tym w efekcie jego przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji) rozliczane są jako inwestycja w obcym środku trwałym (stanowiąca odrębny od nabytego spółdzielczego prawa do lokalu środek trwały), podlegająca – w myśl art. 22a ust. 2 pkt 1 updof i art. 16a ust. 2 pkt 1 updop – amortyzacji podatkowej (zob. interpretacja KIS z 18.06.2019, 0114-KDIP3-1.4011.249.2019.2.ES).

Stawki amortyzacyjne dla przyjętych do używania inwestycji w obcych środkach trwałych mogą być ustalane indywidualnie, z tym że dla inwestycji w obcych budynkach (lokalach) okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Operacje gospodarcze związane ze spółdzielczym prawem do lokalu użytkowego można ująć w księgach rachunkowych następująco:

Nabycie spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego

  • Otrzymanie faktury zakupu spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego:

Wn konto 30 „Rozliczenie zakupu”

Wn konto 22 „Rozrachunki publicznoprawne” (VAT)

Ma konto 24 „Pozostałe rozrachunki”

  • Zapłata PCC z tytułu zakupu spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, podlegającego zwolnieniu od VAT (PCC zwiększa wartość początkową zakupionego spółdzielczego prawa do lokalu):

Wn konto 08 „Środki trwałe w budowie”

Ma konto 10 „Kasa” lub konto 13 „Rachunki i kredyty bankowe”, lub konto 22 „Rozrachunki publicznoprawne” (PCC)

  • Przyjęcie (wprowadzenie) nabytego spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego do ewidencji środków trwałych:

Wn konto 01 „Środki trwałe”

Ma konto 08 „Środki trwałe w budowie” lub konto 30 „Rozliczenie zakupu”

  • Odpisy amortyzacyjne od nabytego spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego (amortyzacja księgowa w wysokości równej amortyzacji podatkowej):

Wn konto 40 „Koszty według rodzajów” (amortyzacja) lub odpowiednie konto zespołu 5

Ma konto 07 „Odpisy umorzeniowe środków trwałych”

Sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego

Wn konto 24 „Pozostałe rozrachunki”

Ma konto 22 „Rozrachunki publicznoprawne” (VAT)

Ma konto 76-0 „Pozostałe przychody operacyjne”

Wn konto 76-1 „Pozostałe koszty operacyjne”

Ma konto 01 „Środki trwałe” (wartość netto prawa)

Ulepszenie lokalu użytkowego objętego na mocy prawa spółdzielczego

Wn konto 08 „Środki trwałe w budowie”

Ma różne konta zespołu 1, 2 i 3 (np. konto 10 „Kasa”, konto 13 „Rachunki i kredyty bankowe”, konto 24 „Pozostałe rozrachunki”, konto 30 „Rozliczenie zakupu”)

oraz (wprowadzenie inwestycji w obcym środku trwałym do ewidencji środków trwałych jako oddzielny obiekt inwentarzowy):

Wn konto 01 „Środki trwałe”

Ma konto 08 „Środki trwałe w budowie”

oraz (odpisy amortyzacyjne od inwestycji w obcym środku trwałym):

Wn konto 40 „Koszty według rodzajów” (amortyzacja) lub odpowiednie konto zespołu 5

Ma konto 07 „Odpisy umorzeniowe środków trwałych”

Wynajem lokalu użytkowego objętego prawem spółdzielczym

  • Wystawienie na rzecz najemcy faktury z tytułu czynszu za najem lokalu użytkowego:

Wn konto 20 „Rozrachunki z odbiorcami” lub konto 24 „Pozostałe rozrachunki”

Ma konto 22 „Rozrachunki publicznoprawne” (VAT)

Ma konto 84 „Rozliczenia międzyokresowe przychodów” – jeżeli z góry pobrano czynsz za dłuższy okres

Ma konto 76-0 „Pozostałe przychody operacyjne” – jeżeli czynsz dotyczy bieżącego okresu sprawozdawczego

  • Ujęcie przychodu z tytułu czynszu za najem lokalu użytkowego objętego prawem spółdzielczym w części przypadającej na dany (bieżący) okres sprawozdawczy (rozliczeniowy):

Wn konto 84 „Rozliczenia międzyokresowe przychodów”

Ma konto 76-0 „Pozostałe przychody operacyjne” (wynajem stanowi uboczną, dodatkową działalność przedsiębiorcy-wynajmującego)

  • Wpływ należności z tytułu czynszu za najem lokalu użytkowego:

Wn konto 13 „Rachunki i kredyty bankowe”

Ma konto 20 „Rozrachunki z odbiorcami” lub konto 24 „Pozostałe rozrachunki”.

Spis treści artykułu
Spis treści artykułu:

Zobacz tematy:

Temat: „Księgi rachunkowe”
Rachunkowość

Nieodpłatne przekazanie żywności organizacji pozarządowej w księgach przedsiębiorstwa handlowego

Jesteśmy przedsiębiorstwem handlowym podlegającym obowiązkowi nieodpłatnego przekazywania organizacjom pozarządowym żywności nieprzeznaczonej do sprzedaży, wynikającemu z ustawy o przeciwdziałaniu marnowaniu żywności[1]. Podpisaliśmy z organizacją pozarządową stosowną umowę, na podstawie której przekazujemy jej część żywności (np. kasze, makarony) nadającej się jeszcze do spożycia – termin ważności nie upłynął, ale jest bardzo krótki, ew. opakowania uległy uszkodzeniu, co uniemożliwia jej sprzedaż.
Jednocześnie – na podstawie ustawy (art. 5) – jesteśmy zobowiązani do naliczenia i uiszczenia opłaty od marnowanej żywności, tj. niszczonej wobec nieprzydatności.
Jak ująć w naszej ewidencji nieodpłatnie przekazywaną organizacji pozarządowej żywność, a także naliczenie opłaty za marnowanie żywności?

Nieodpłatne przekazanie – przez jednostkę zajmującą się handlem hurtowym lub detalicznym – nadających się do spożycia towarów spożywczych organizacjom pozarządowym, w których sprzedaż żywności stanowi co najmniej 50% przychodów ze sprzedaży towarów, należałoby ująć w księgach rachunkowych następująco:

Rachunkowość

Jednostka mała a zasada ostrożności

Jesteśmy spółką komandytową, która w świetle uor jest jednostką małą, spełniającą warunki określone art. 7 ust. 2b. Tym samym jesteśmy uprawnieni do rezygnacji z zachowania zasady ostrożności przy wycenie poszczególnych składników aktywów i pasywów w zakresie tworzenia odpisów aktualizujących wartość aktywów oraz rezerw na znane jednostce ryzyko, grożące straty i skutki innych zdarzeń.
Czy w zakres tego uprawnienia wchodzą wszystkie przewidziane w uor wymogi ostrożnej wyceny, czy tylko niektóre z nich? Nadmieniamy, że nie jesteśmy jednostką, o której mowa w art. 7 ust. 2c uor.
Rachunkowość

Ewidencja opłat od napojów zawierających dodatek substancji słodzących, kofeiny lub tauryny

Jakie jednostki są zobowiązane do naliczenia i uiszczania opłaty od słodzonych napojów – wytwórcy czy sprzedawcy? Jak ją zaksięgować?

Mocą art. 7 ustawy z 14.02.2020 r. o zmianie niektórych ustaw w związku z promocją prozdrowotnych wyborów konsumentów do ustawy o zdrowiu publicznym (dalej uzp) wprowadzono rozdz. 3a „Opłata od środków spożywczych”.

Rachunkowość

Wycena zapasu produktów

Zgodnie z art. 28 ust. 3 uor, jeżeli nie można ustalić kosztu wytworzenia produktu, wycenia się go według ceny sprzedaży netto takiego samego lub podobnego produktu, pomniejszonej o przeciętnie osiągany przy sprzedaży produktów zysk brutto ze sprzedaży, a w przypadku produktów w toku – także z uwzględnieniem stopnia ich przetworzenia.
Czy od dokonanej w powyższy sposób wyceny należy odjąć koszty:
1) będące konsekwencją niewykorzystanych zdolności produkcyjnych i strat produkcyjnych?
2) ogólnego zarządu, które nie są związane z doprowadzeniem produktu do postaci i miejsca, w jakich się znajduje na dzień wyceny?
3) magazynowania wyrobów gotowych i półproduktów (o ile poniesienie tych kosztów nie jest niezbędne w procesie produkcji)?
4) sprzedaży produktów?
Rachunkowość

Dostawy niefakturowane – ujęcie w kosztach

Kupujemy części do naprawy samochodów na potrzeby własne. Przyjmujemy je do magazynu na podstawie dokumentu PZ oraz wydajemy do zużycia na podsta‑ wie dokumentu RW. Zdarza się, że faktura za zakup części nie dociera do nas i musimy się o nią upomnieć albo dociera z opóźnieniem, w następnym miesiącu lub jeszcze później. Cenę tych części znamy, gdyż sprzedawca wraz z dostawą wystawia dokument WZ, który ją zawiera.
Czy możemy ująć koszt zużycia części na podstawie RW, mimo że faktura zakupu dotrze i zostanie zaksięgowana w następnym miesiącu albo później?
Przyjmujemy też towary handlowe do magazynu na podstawie PZ i wydajemy do sprzedaży na podstawie WZ. Faktura zakupu tego towaru dociera z opóźnieniem. Czy możemy ująć koszt sprzedanych towarów w miesiącu ich sprzedaży?
Umowa o budowę

Oczekiwana strata na długotrwałej umowie budowlanej

W artykule omówiono zasady ustalania wyniku na niezakończonych długotrwałych umowach budowlanych oraz tworzenia rezerwy na oczekiwaną stratę, z uwzględnieniem wpływu pandemii COVID-19.

Osiągnięcie przez przedsiębiorstwo budowlano-montażowe (wykonawcę) oczekiwanego zysku na realizowanych przez siebie długotrwałych umowach (kontraktach) budowlanych jest obarczone istotnym ryzykiem.

Rachunkowość fundacji i stowrzyszeń

Ewidencja kosztów fundacji i stowarzyszeń

Przystępując do sporządzania rocznego sprawozdania finansowego oraz sprawozdania z działalności (tzw. merytorycznego) fundacje i stowarzyszenia muszą rozliczyć koszty między poszczególne działalności. Podział kosztów, zwłaszcza pośrednich, wpływa zarazem na kwalifikację działalności (statutowa odpłatna lub gospodarcza), z czym wiąże się opodatkowanie lub nieopodatkowanie jej wyniku.

W ciągu ostatnich 15 lat rachunkowość organizacji pozarządowych, którymi są głównie fundacje i stowarzyszenia, podlegała różnym regulacjom zawartym w uor, ustawie o działalności pożytku publicznego i wolontariacie (dalej udpp) oraz w rozporządzeniu MF, które zostało uchylone.

Restrukturyzacja

Postępowania restrukturyzacyjne przedsiębiorców

Artykuł przedstawia możliwości restrukturyzacji przedsiębiorstw zgodnie z polskim porządkiem prawnym, z uwzględnieniem zmian wprowadzonych przepisami antykryzysowymi, zagadnienia związane z odzwierciedleniem postępowań restrukturyzacyjnych w księgach rachunkowych dłużnika oraz konsekwencje podatkowe ich otwarcia.

Restrukturyzacja przedsiębiorstwa ma za zadanie wspomóc przezwyciężenie trudności, których skutkiem jest brak środków do zapłaty wymagalnych zobowiązań i deficytowość, poprzez zastosowanie rozwiązań dopuszczonych prawem. Mowa przede wszystkim o restrukturyzacji naprawczej, której przedmiotem są przedsiębiorstwa odnotowujące słabe wyniki ekonomiczne, często zagrożone utratą płynności finansowej, prowadzącą do bankructwa.

Rachunkowość

Hipotetyczne koszty pozyskania kapitału – ujęcie w księgach rachunkowych

Nasza spółka z o.o., ustalając za lipiec 2020 r. zaliczkę na poczet CIT, skorzystała z uprawnienia zawartego w art. 15cb updop i zaliczyła do kosztów uzyskania przychodów oprocentowanie części zysku netto za 2019 r., który w myśl uchwały zgromadzenia wspólników zasilił kapitał rezerwowy.
Jak zaksięgować to oprocentowanie?

Zgodnie z art. 15cb updop spółki kapitałowe i ska mogą uznać za koszt uzyskania przychodów hipotetyczne oprocentowanie:

Rachunkowość

Moment zaliczenia drogi dojazdowej do środków trwałych

Czy ujęcie środka trwałego w księgach rachunkowych na podstawie dokumentu OT, a nawet rozpoczęcie amortyzacji może nastąpić przed otrzymaniem (faktycznym wpływem do firmy) faktury zakupu tego środka trwałego?
Nasza firmia zleciła wykonanie drogi dojazdowej. W czerwcu podpisano protokół odbioru i rozpoczęto jej użytkowanie. Faktura wykonawcy wpłynęła na początku kolejnego miesiąca i została ujęta w rejestrze zakupu w lipcu.
Czy w księgach czerwca można ująć przyjęcie środka trwałego? Czy można dokonać odpisu amortyzacyjnego już w czerwcu?

Bazująca na uor definicja środka trwałego zawarta w pkt 3.1 KSR 11 Środki trwałe brzmi w skrócie następująco:

Rachunkowość

Księgowe ujęcie kontraktu terminowego

Spółka z o.o. 26.09.2019 r. zawarła z bankiem kontrakt forward[1] opiewający na 100 tys. euro z terminem realizacji 7.01.2020 r. po kursie wymiany 4,4070 PLN/EUR (spółka ma zamiar sprzedać 100 tys. euro). Wyciąg bankowy z 26.09.2019 r. nie zawiera zapisów nt. tej transakcji. Spółka zamieniła jednak kontrakt forward na swap[2] (opisany w wyciągu jako transakcja swap) i 22.10.2019 r. rozliczyła 100 tys. euro po kursie 4,3762 PLN/EUR. Na wyciągu walutowym z 22.10.2019 r. widnieje operacja KW 100 tys. euro przeliczona po kursie 4,3762 PLN/EUR, a na wyciągu złotówkowym z tą samą datą – KP 437 620 zł.
7.01.2020 r., tj. pod datą pierwotnie umówionego rozliczenia kontraktu forward, na wyciągach bankowych widnieją operacje na rachunku:
- walutowym – KP 100 tys. euro z opisem „waluta sprzedana forward 20191022 kurs 4,4070” (w opisie numer swap z 22.10.2019 r.) i odpowiednio
- złotówkowym – KW 440 700 zł KW 100 tys. euro z opisem „waluta zakupiona forward 20191022 kurs 4,4070” (w opisie numer forward z 26.09.2019 r.).
Spółka stosuje podatkową metodę wyceny różnic kursowych.
Jak ująć te transakcje w księgach rachunkowych? W którym momencie powstał koszt/przychód z tych transakcji? Czy już w październiku 2019 r., na dzień bilansowy 2019 r., czy dopiero w styczniu 2020 r.? Jak ustalić wysokość tego kosztu/przychodu? Czy – wobec skrócenia terminu kontraktu forward i wymiany waluty w październiku – kontrakt powinien być wykazany i wyceniony na koniec 2019 r. w bilansie? Czy rozliczając różnice kursowe od własnych środków pieniężnych, uwzględnić oba kontrakty? Jeśli tak, to po jakim kursie?

Jednym z ryzyk działalności gospodarczej są niekorzystne zmiany kursu walutowego, co dotyczy np. spłaty zobowiązań wyrażonych w walucie obcej. Sposobem na neutralizację ryzyka może być zawarcie kontraktów terminowych zaliczanych do instrumentów finansowych. Szczegółowe zasady ewidencji instrumentów finansowych określa rozporządzenie MF. Jednostki małe niewymienione w art. 3 ust. 1e pkt 1–6 uor nie muszą jednak stosować jego przepisów.

Księgi rachunkowe

Nieodpłatne świadczenia – ujęcie w księgach rachunkowych

W jaki sposób ująć w księgach rachunkowych przychód z tytułu nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń otrzymanych przez spółkę z o.o.?

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 2 updop do przychodów osoby prawnej zalicza się m.in. wartość otrzymanych rzeczy lub praw, a także wartość innych świadczeń w naturze, w tym wartość rzeczy i praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie, oraz wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń (z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez samorządowe zakłady budżetowe w rozumieniu ustawy o finansach publicznych i spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w nieodpłatny zarząd lub w używanie).

Inwestycje

Wycena nieruchomości zaliczanych do inwestycji

Artykuł stanowi kolejny głos w dyskusji nt. pojęcia, zakresu, wyceny i prezentacji nieruchomości wyodrębnianych ze względu na ich inwestycyjny charakter.

Zabierając głos w dyskusji nt. nieruchomości zaliczanych do inwestycji (inwestycji w nieruchomości), chcielibyśmy się skupić na problematyce ich wyceny.

Przed tym jednak wskazane wydaje się przypomnienie wiążących przepisów dotyczących inwestycji w nieruchomości, a następnie określenie przypuszczalnego (brak bowiem oficjalnego wskazania) celu ich wyodrębniania w księgach rachunkowych i sprawozdaniach finansowych (sf). Od tego zależy preferowany sposób wyceny inwestycji w nieruchomości.

Rachunkowość

Ujęcie darowizny w księgach darczyńcy

Spółka komandytowa (sp.k.) przekazała nieodpłatnie Klubowi Sportowemu będącemu stowarzyszeniem zarejestrowanym w KRS, ale nie organizacją pożytku publicznego, wyprodukowane przez siebie krzesła.
Jak w księgach sp.k. ująć tę darowiznę? Czy wartość materiałów zużytych do wyprodukowania krzeseł stanowi koszt uzyskania przychodów dla komandytariuszy (osoby fizyczne) i komplementariusza (spółka z o.o.)? Czy sp.k. może odliczyć VAT od zakupu materiałów zużytych do wyprodukowania krzeseł? Czy darowizna podlega VAT? Jeśli tak, to jak powinien on być zaewidencjonowany w księgach sp.k.? Czy VAT należny od darowizny stanowi koszt uzyskania przychodów?

Biorąc pod uwagę, że uor (art. 24 ust. 4 pkt 2) nakazuje, aby sposób prowadzenia ksiąg rachunkowych zapewniał m.in. sporządzenie deklaracji (obliczeń) podatkowych, celowe wydaje się wyjaśnienie na wstępie, że w myśl przepisów:

  • wartość darowizny podlega VAT,
  • wartość darowizny, której przedmiotem są wyroby gotowe, wycenia się po koszcie ich wytworzenia (art. 28 ust. 1 pkt 6 uor), a nie wsadu materiałowego; w razie niemożności ustalenia rzeczywistego kosztu wytworzenia, wycena może nastąpić:

Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....