Rozliczenie kosztów zarządu i kosztów pośrednich w spółdzielni mieszkaniowej

Ewa Hrebin biegły rewident, doradca podatkowy, lustrator spółdzielczy
Jak rozliczyć koszty zarządu i koszty pośrednie przypadające na budynki (nieruchomości) w spółdzielni mieszkaniowej?
W spółdzielni – jak wiadomo – występują trzy poziomy kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości: koszty bezpośrednie dotyczące nieruchomości, koszty zarządu jako koszty wspólne i koszty mienia spółdzielni. Jak rozliczyć koszty wspólne i koszty mienia? Moim zdaniem nie jest możliwy ich podział kluczem – w proporcji do kosztów bezpośrednich.
Uważam, że elementy kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości powinny być rozliczone po zakończeniu roku obrotowego w następnym roku.
Wpłaty członków powinny zaś następować „z dołu”, czyli wówczas, gdy wydatki zostały już poniesione; tymczasem opłat dokonuje się „z góry”, gdy jeszcze nie poniesiono kosztów.

Zasady gospodarki finansowej spółdzielni mieszkaniowych (SM) określają art. 4–6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej uosm)[1]. Spółdzielnia jako osoba prawna zobowiązana jest prowadzić księgi rachunkowe zgodnie z uor.

W myśl art. 4 uosm członkowie SM, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości – w częściach przypadających na ich lokale oraz stanowiących mienie SM – drogą uiszczania opłat ustalonych zgodnie z postanowieniami statutu SM. Natomiast członkowie SM będący właścicielami lokali oraz właściciele lokali niebędący członkami SM są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymania: ich lokali, nieruchomości wspólnych oraz stanowiących mienie SM[2], które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub na osiedlu. Obrazuje to tabela.

Wyświetlono 12% treści artykułu

Temat: „Spółdzielenie Mieszkaniowe”
Rachunkowość

Ujęcie w księgach spółdzielni mieszkaniowej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności gruntu

Ewa Hrebin
Spółdzielnia mieszkaniowa otrzymała z gminy zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności. Opłata przekształceniowa będzie wnoszona przez 20 lat. Na razie spółdzielnia nie będzie występować o ustalenie opłaty jednorazowej.
Jak zaksięgować to przekształcenie i jak zaewidencjonować obciążenie lokatorów z tytułu należnej za każdy rok opłaty przekształceniowej? Czy to prawda, że opłaty lokatorów księguje się na koncie rozliczeń międzyokresowych przychodów i Ministerstwo Finansów wydało w tej sprawie pismo?

Od 1.01.2019 r. będące własnością spółdzielni mieszkaniowej prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, przekształciło się z mocy prawa w prawo własności gruntu, o ile spełnione są warunki określone w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Przekształcenie potwierdza zaświadczenie wydane przez właściwy organ, określony w ustawie z 20.07.2018 r., które zawiera m.in. kwotę rocznej opłaty przekształceniowej (dalej opłata).

Opłatę wnosi obecny właściciel gruntu (spółdzielnia) na rzecz jego dotychczasowego właściciela, tj. Skarbu Państwa lub gminy, przez 20 lat, licząc od dnia przekształcenia, chyba że właściciel gruntu złoży wniosek o opłatę jednorazową lub właściciel będący przedsiębiorcą w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców, w terminie 3 mies. od dnia przekształcenia, złoży właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres wskazany w art. 7 ust. 6a ustawy z 20.07.2018 r.


Rachunkowość

Rozliczenie niedoboru/nadwyżki z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości w spółdzielni mieszkaniowej

Ewa Hrebin
W naszej spółdzielni mieszkaniowej powstał – za rok ubiegły – niedobór (nadwyżka kosztów nad przychodami) z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości, który został wykazany w aktywach bilansu jako czynne rozliczenie międzyokresowe kosztów. Uchwałą walnego zgromadzenia spółdzielnia przeznaczyła nadwyżkę bilansową z działalności gospodarczej na jego częściowe pokrycie.
Naszym zdaniem ujęcie niedoboru na rozliczeniach międzyokresowych kosztów w przekroju poszczególnych nieruchomości spełnia wymogi określone w art. 6 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nie ma potrzeby „przerzucania” powstałego niedoboru na właścicieli lokali drogą podwyższenia opłat, gdyż płynność spółdzielni jest wystarczająca.
Czy mamy rację?

W myśl art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej uosm) spółdzielnia ma obowiązek ustalania, na podstawie ewidencji, odrębnie dla każdej nieruchomości, przychodów oraz kosztów jej eksploatacji i utrzymania. Dotyczy to nieruchomości obejmujących lokale mieszkalne i użytkowe członków spółdzielni i osób niebędących członkami, stanowiących mienie spółdzielni oraz nieruchomości wspólnych (art. 4 ust. 1, 2 i 4 uosm).

Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię a przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2 i 4 uosm, zwiększa – zgodnie z art. 6 ust. 1 uosm – odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym.


Rachunkowość

Czy rezerwa na zaległy podatek dochodowy może obciążyć lokatorów spółdzielni

Ewa Hrebin
Spółdzielnia mieszkaniowa zaliczała do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (gzm) przychody z tytułu usług świadczonych na rzecz podmiotów niebędących jej członkami, w tym z tytułu najmu garaży, i stosowała do nich zwolnienie, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.
Niedawno dowiedzieliśmy się, że w myśl wyroku NSA (FSK 1025/13) wynajmowanie garaży na rzecz ww. podmiotów nie stanowi gzm i nie jest objęte wskazanym zwolnieniem. Spółdzielnia nie skorygowała zeznania CIT-8 za poprzednie lata.
Czy w związku z tym utworzyć rezerwę na podatek dochodowy i obciążyć nią lokatorów, czy też skorygować CIT-8 i odprowadzić podatek do US, obciążając nim lokatorów?

Rachunkowość

Które grunty w użytkowaniu wieczystym staną się własnością spółdzielni

Ewa Hrebin
Spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem prawa wieczystego użytkowania gruntów do trzech nieruchomości, dla których są ustanowione odrębne księgi wieczyste.
Pierwsza nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym większość lokali to lokale mieszkalne. Druga jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym są tylko lokale mieszkalne, ale wznosi się na niej także budynek użytkowy (pawilon handlowy). Część gruntu wchodząca w skład tej nieruchomości jest też wydzierżawiona osobom fizycznym, które pobudowały kioski handlowe spełniające definicję budynku i prowadzą w nich działalność gospodarczą. Trzecia nieruchomość nie jest zabudowana. Znajdują się na niej – oprócz urządzeń ciepłowniczych – plac zabaw, droga i zieleń.
Czy w myśl ustawy z 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów spółdzielnia jest zwolniona od uregulowania opłaty za wieczyste użytkowanie trzech powyższych gruntów?

Rachunkowość

Czy fundusz zasobowy spółdzielni mieszkaniowej można wykorzysta na pokrycie niedoboru z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości

Spółdzielnia mieszkaniowa dysponuje funduszem zasobowym, który powstał m.in. z wpłat wpisowego, wnoszonych przez członków spółdzielni, oraz z odpisu nadwyżki bilansowej w wysokości 5%, przeznaczonego na pokrycie strat spółdzielni.
Walne zgromadzenie podjęło w 2018 r. uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki bilansowej z działalności gospodarczej spółdzielni za lata 2016 i 2017 na pokrycie niedoboru z eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Nadwyżka nie wystarczy jednak na pokrycie całego niedoboru.
Czy spółdzielnia może zatem – z uwagi na zmianę ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, stanowiącą m.in. o likwidacji obowiązku wpłat wpisowego – przeznaczyć (na podstawie uchwały walnego zgromadzenia) część funduszu zasobowego, powstałego z wpłat wpisowego, na pokrycie niedoboru z eksploatacji i utrzymania nieruchomości? A może należy uprzednio przeksięgować równowartość funduszu zasobowego, powstałego z wpłat wpisowego, na pozostałe przychody operacyjne i następnie podjąć uchwałę o przeznaczeniu tej części nadwyżki bilansowej na pokrycie niedoboru z eksploatacji i utrzymania nieruchomości?

W myśl art. 1 ust. 9 uosm[1], znowelizowanej ustawą z 20.07.2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze[2], od 9.09.2017 r. do spółdzielni mieszkaniowych nie mają zastosowania przepisy ustawy prawa spółdzielczego dotyczące m.in. wpisowego.

Dokonując tej zmiany, ustawodawca nie określił jednak, co ma się stać z dotychczas wniesionym wpisowym, zasilającym fundusz zasobowy. Ustawa ani nie nakazuje, ani nie zakazuje zwrotu tych środków; nie określa też sposobu postępowania w tej sprawie.


Rachunkowość

Podział nadwyżki bilansowej w spółdzielni mieszkaniowej

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej (dalej spółdzielnia) przygotował projekty uchwał ws. podziału nadwyżki bilansowej za 2017 r. Projekty przewidują, że zostanie ona przeznaczona na pokrycie ujemnego wyniku z eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz fundusz zasobowy w wysokości nie niższej niż 5% nadwyżki bilansowej.
Gdyby nadwyżka była wyższa od niepokrytych opłatami kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, to zostanie przeznaczona na fundusz remontowy nieruchomości.
Jest to zgodne ze statutem spółdzielni uchwalonym przez walne zgromadzenie (wz) w 2012 r., w myśl którego pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielni przeznacza się na pokrycie określonych wydatków, związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej. Cel lub cele zagospodarowania ww. pożytków i przychodów (nadwyżki bilansowej) określa uchwała walnego zgromadzenia (§ 90 ust. 2 statutu). W myśl zaś jego § 93 ust. 6 koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości obejmują w szczególności: koszty administrowania nieruchomością, koszty dostawy energii cieplnej, dostawy wody i odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości, eksploatacji dźwigów, anteny zbiorczej oraz odpisy na fundusz remontowy.
Z kolei członkowie spółdzielni zgłosili własny projekt podziału nadwyżki bilansowej, wnioskując jej przeznaczenie na fundusz remontowy i fundusz zasobowy oraz projekt uchwały w sprawie pokrycia z funduszu zasobowego nadwyżki kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości nad opłatami, przy czym mowa jest w nim o stratach z eksploatacji i utrzymania nieruchomości.
Czy uchwała wz w sprawie pokrycia z funduszu zasobowego nadwyżki kosztów z eksploatacji i utrzymania nieruchomości nad przychodami jest zgodna z prawem i czy po jej podjęciu należy dokonać odpowiednich księgowań w księgach rachunkowych?
Nadmieniamy, że statut spółdzielni w § 90 ust. 3 stanowi, że stratę bilansową z działalności spółdzielni pokrywa się w pierwszej kolejności z funduszu zasobowego, zaś w części przekraczającej fundusz zasobowy – z funduszu udziałowego. Szczegółowe zasady gospodarki finansowej spółdzielni, w tym zasady tworzenia i gospodarowania środkami funduszy, określają regulaminy uchwalane przez radę nadzorczą (§ 88 ust. 3).
Czy taka uchwała wymaga zakwestionowania przez biegłego rewidenta? Jaką opinię powinien on wydać?

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej (dalej spółdzielnia) przygotował projekty uchwał ws. podziału nadwyżki bilansowej za 2017 r. Projekty przewidują, że zostanie ona przeznaczona na pokrycie ujemnego wyniku z eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz fundusz zasobowy w wysokości nie niższej niż 5% nadwyżki bilansowej.

Gdyby nadwyżka była wyższa od niepokrytych opłatami kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, to zostanie przeznaczona na fundusz remontowy nieruchomości.


VAT

Rozliczanie VAT przez spółdzielnie mieszkaniowe – wybrane zagadnienia

Ewa Hrebin
Z uwagi na specyfikę spółdzielni mieszkaniowych pojawia się wiele wątpliwości związanych z rozliczaniem przez nie VAT. Dotyczą one korzystania ze zwolnień podatkowych, ustalania podstawy opodatkowania i właściwych stawek tego podatku. Niektóre z tych problemów są wspólne dla spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, a także dla spółdzielni innych podmiotów zajmujących się wynajmem oraz obrotem nieruchomościami.

Spółdzielnie mieszkaniowe (dalej spółdzielnie), jako osoby prawne prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, są w większości czynnymi podatnikami VAT, co oznacza, że złożyły zgłoszenie rejestracyjne VAT-R, sporządzają deklaracje VAT, korzystają z prawa do odliczenia VAT naliczonego i odprowadzają do US należny podatek.


Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....