Rozliczanie VAT przez spółdzielnie mieszkaniowe – wybrane zagadnienia

Ewa Hrebin biegły rewident, doradca podatkowy, lustrator spółdzielczy
Z uwagi na specyfikę spółdzielni mieszkaniowych pojawia się wiele wątpliwości związanych z rozliczaniem przez nie VAT. Dotyczą one korzystania ze zwolnień podatkowych, ustalania podstawy opodatkowania i właściwych stawek tego podatku. Niektóre z tych problemów są wspólne dla spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, a także dla spółdzielni innych podmiotów zajmujących się wynajmem oraz obrotem nieruchomościami.

[1] Problemy związane z rozliczaniem podatku dochodowego zostały przedstawione w opracowaniu Roczne sprawozdanie finansowe spółdzielni mieszkaniowej zamieszczonym w „Zamknięciu roku 2017”.

Spółdzielnie mieszkaniowe (dalej spółdzielnie), jako osoby prawne prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, są w większości czynnymi podatnikami VAT, co oznacza, że złożyły zgłoszenie rejestracyjne VAT-R, sporządzają deklaracje VAT, korzystają z prawa do odliczenia VAT naliczonego i odprowadzają do US należny podatek.

Spółdzielnia jako podatnik zwolniony z VAT

Niektóre małe spółdzielnie nie zarejestrowały się jednak jako czynni podatnicy i korzystają ze zwolnienia podmiotowego z uwagi na wielkość sprzedaży nieprzekraczającą 200 tys. zł. Niestety, w wielu przypadkach organy podatkowe kwestionują prawidłowość stosowania przez nie tego zwolnienia.

Spór dotyczy sposobu ustalenia wysokości obrotu, a konkretnie tego, czy opłaty pobierane od lokatorów wlicza się do wartości sprzedaży w celu ustalenia, czy nie przekracza ona wyznaczonego limitu.

  • MF – Minister Finansów
  • IS – izba skarbowa
  • WSA – wojewódzki sąd administracyjny
  • NSA – Naczelny Sąd Administracyjny
  • TSUE – Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej
  • ustawa o VAT – ustawa o podatku od towarów i usług
  • KIS – Krajowa Informacja Skarbowa

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwolniona od podatku jest sprzedaż dokonywana przez podatników, u których jej wartość nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 tys. zł netto (do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty VAT). Jeżeli wartość sprzedaży przekroczy tę kwotę w roku podatkowym, to zwolnienie traci moc, począwszy od czynności, w wyniku której ją przekroczono.

Do wartości sprzedaży nie wlicza się (poza WDT i sprzedażą wysyłkową z terytorium kraju oraz na jego terytorium, które przeważnie w spółdzielniach nie występują):

[2] Przepis w brzmieniu obowiązującym od 1.01.2014 r.

  • odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT lub przepisów wydanych na podstawie jej art. 82 ust. 3, z wyjątkiem m.in. transakcji związanych z nieruchomościami – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych[2],
  • odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie updop są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Ponadto wspomniane zwolnienie nie ma zastosowania m.in. do podatników dokonujących dostaw budynków, budowli lub ich części w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b ustawy o VAT, oraz terenów budowlanych.

Ponieważ – jak wynika z przytoczonych regulacji – w kwocie 200 tys. zł uwzględnia się zwolnione z VAT transakcje związane z nieruchomościami (jeżeli nie są to transakcje pomocnicze), powstaje pytanie, czy świadczenie usług przez spółdzielnię na rzecz swoich lokatorów zamieszkujących w lokalach mieszkalnych za wynagrodzeniem odpowiadającym tzw. opłatom czynszowym, w tym obejmujące zwrot za media, jest transakcją związaną z nieruchomościami.

[3] Identycznie – lecz w odniesieniu do opłat za media we wspólnocie mieszkaniowej – pismo dyrektora KIS z 6.10.2017 r. (0115-KDIT1-1.4012. 528.2017.1.AJ).

[4] Ustawa z 15.12.2002 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. DzU z 2013 r. poz. 1222).

Organy podatkowe twierdzą, że tak. Jak czytamy w piśmie dyrektora KIS z 6.04.2017 r. (1462-IPPP2.4512.20.2017.2.MT)[3], pobieranie opłat, o których mowa w art. 4 uosm[4], jest transakcją związaną z nieruchomościami, w rozumieniu art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy, i w konsekwencji koszty te należy wliczać do kwoty wskazanej w art. 113 ustawy.

Organ uzasadniał to tym, że:

  • czynności spółdzielni, za które pobierane są opłaty eksploatacyjne naliczane z tytułu użytkowania lokali mieszkalnych, są podstawowymi czynnościami wykonywanymi w ramach działalności gospodarczej wnioskodawcy, nie mają zatem charakteru transakcji pomocniczych (...),
  • za czynności związane z nieruchomościami należy uznać nie tylko usługi stricte dotyczące nieruchomości, ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości (...),
  • niewątpliwie usługi dotyczące dostawy tzw. mediów do lokali związane są ściśle z wykorzystywaniem, używaniem i użytkowaniem nieruchomości; dostawa mediów – bez nieruchomości – nie może być bowiem realizowana. 

[5] Wyrok nie dotyczył spółdzielni, lecz wspólnoty mieszkaniowej, ale problem jest dla obu wspólny.

Powyższy pogląd podzielił WSA w Warszawie w wyroku z 14.02.2017 r. (III SA/Wa 3546/15, nieprawomocny)[5]: Czynności polegające na dostarczaniu mediów, tj. ciepła, wody, energii elektrycznej, stanowią transakcje związane z nieruchomościami w rozumieniu art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT. (…) Zdaniem sądu już sam charakter dostawy mediów (dostarczanie energii elektrycznej, wody ciepłej i zimnej oraz odprowadzania ścieków) w dużym stopniu przesądza o zakwalifikowaniu tej transakcji jako związanej z nieruchomością. Dostawa taka jest w ocenie sądu charakterystyczna właśnie dla nieruchomości.

Sąd uznał również, że transakcje te nie mają charakteru pomocniczego: Transakcje pomocnicze to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tymczasem głównym przedmiotem działalności wspólnot jest właśnie zarządzanie nieruchomością wspólną. Jest to (…) kolejny argument przemawiający za stwierdzeniem, że dostawa mediów do poszczególnych lokali mieszkalnych jest związana z nieruchomościami, zaś obrót uzyskiwany z tytułu tej dostawy jest transakcją związaną z nieruchomościami.

Odmienne stanowisko zajęły WSA:

  • w Warszawie w wyroku z 8.03.2017 r. (III SA/Wa 472/16, nieprawomocny): Z wyroków C-155/12 [TSUE] oraz C-166/05 wynika, że dla zaistnienia usługi (dostawy) związanej z nieruchomościami niezbędne jest, aby nieruchomość była jej przedmiotem, aby była konstytutywnym elementem świadczenia. Nie jest wystarczające, aby w danej usłudze (dostawie) element nieruchomości zaledwie pojawiał się, aby był jednym z wielu składników transakcji. Nieruchomość musi być centralnym i nieodzownym elementem transakcji, ze względu na który transakcja została zawarta i wykonana. (...)

W niniejszej sprawie przedmiotem świadczeń skarżącej jest usługa odprowadzenia nieczystości oraz dostawa wody i energii. Przedmiotem tym nie jest więc nieruchomość. Nie można przeceniać tu okoliczności, że media te mają być dostarczane do nieruchomości, gdyż – jak podnosił TSUE – tak pośrednio, odlegle rozumiany związek pomiędzy usługą (dostawą) a nieruchomością występuje w wielu transakcjach,

  • w Poznaniu w wyrokach z 17.05.2017 r. (I SA/Po 1546/16, nieprawomocny) i 6.06.2017 r. (I SA/Po 1549/16, nieprawomocny): Czynność polegająca na odsprzedaży mediów ma określony związek z konkretną nieruchomością, ale nie chodzi tu o każdy związek. Ma to być związek ścisły (bezpośredni), który polega m.in. na tym, że nieruchomość musi być nieodzownym i konstytutywnym elementem transakcji. (...) Przedmiotem transakcji odsprzedaży mediów nie jest nieruchomość, rozumiana jako element konstytutywny transakcji, ponieważ takim podstawowym elementem świadczenia są: woda, ciepło i odprowadzanie ścieków. Z tych względów tego rodzaju odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a w konsekwencji jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT (identycznie wyroki WSA w Poznaniu z 13.10.2017 r., I SA/Po38/17, oraz Gliwicach z 6.09.2017 r., III SA/Gl 576/17).

Trzeba mieć nadzieję, że NSA podzieli ww. stanowisko WSA i małe spółdzielnie będą mogły korzystać ze zwolnienia na mocy art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Warto jednak wystąpić z wnioskiem o interpretację we własnej sprawie, a w razie negatywnej odpowiedzi zaskarżyć ją w postępowaniu sądowoadministracyjnym.

Wyświetlono 19% treści artykułu

Spis treści artykułu
Spis treści artykułu:
Więcej na temat: „Spółdzielenie Mieszkaniowe”
Rachunkowość

Rozliczenie niedoboru/nadwyżki z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości w spółdzielni mieszkaniowej

Ewa Hrebin
W naszej spółdzielni mieszkaniowej powstał – za rok ubiegły – niedobór (nadwyżka kosztów nad przychodami) z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości, który został wykazany w aktywach bilansu jako czynne rozliczenie międzyokresowe kosztów. Uchwałą walnego zgromadzenia spółdzielnia przeznaczyła nadwyżkę bilansową z działalności gospodarczej na jego częściowe pokrycie.
Naszym zdaniem ujęcie niedoboru na rozliczeniach międzyokresowych kosztów w przekroju poszczególnych nieruchomości spełnia wymogi określone w art. 6 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nie ma potrzeby „przerzucania” powstałego niedoboru na właścicieli lokali drogą podwyższenia opłat, gdyż płynność spółdzielni jest wystarczająca.
Czy mamy rację?

W myśl art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej uosm) spółdzielnia ma obowiązek ustalania, na podstawie ewidencji, odrębnie dla każdej nieruchomości, przychodów oraz kosztów jej eksploatacji i utrzymania. Dotyczy to nieruchomości obejmujących lokale mieszkalne i użytkowe członków spółdzielni i osób niebędących członkami, stanowiących mienie spółdzielni oraz nieruchomości wspólnych (art. 4 ust. 1, 2 i 4 uosm).

Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię a przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2 i 4 uosm, zwiększa – zgodnie z art. 6 ust. 1 uosm – odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym.


Rachunkowość

Czy rezerwa na zaległy podatek dochodowy może obciążyć lokatorów spółdzielni

Ewa Hrebin
Spółdzielnia mieszkaniowa zaliczała do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (gzm) przychody z tytułu usług świadczonych na rzecz podmiotów niebędących jej członkami, w tym z tytułu najmu garaży, i stosowała do nich zwolnienie, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.
Niedawno dowiedzieliśmy się, że w myśl wyroku NSA (FSK 1025/13) wynajmowanie garaży na rzecz ww. podmiotów nie stanowi gzm i nie jest objęte wskazanym zwolnieniem. Spółdzielnia nie skorygowała zeznania CIT-8 za poprzednie lata.
Czy w związku z tym utworzyć rezerwę na podatek dochodowy i obciążyć nią lokatorów, czy też skorygować CIT-8 i odprowadzić podatek do US, obciążając nim lokatorów?

Rachunkowość

Które grunty w użytkowaniu wieczystym staną się własnością spółdzielni

Ewa Hrebin
Spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem prawa wieczystego użytkowania gruntów do trzech nieruchomości, dla których są ustanowione odrębne księgi wieczyste.
Pierwsza nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym większość lokali to lokale mieszkalne. Druga jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym są tylko lokale mieszkalne, ale wznosi się na niej także budynek użytkowy (pawilon handlowy). Część gruntu wchodząca w skład tej nieruchomości jest też wydzierżawiona osobom fizycznym, które pobudowały kioski handlowe spełniające definicję budynku i prowadzą w nich działalność gospodarczą. Trzecia nieruchomość nie jest zabudowana. Znajdują się na niej – oprócz urządzeń ciepłowniczych – plac zabaw, droga i zieleń.
Czy w myśl ustawy z 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów spółdzielnia jest zwolniona od uregulowania opłaty za wieczyste użytkowanie trzech powyższych gruntów?

Rachunkowość

Czy fundusz zasobowy spółdzielni mieszkaniowej można wykorzysta na pokrycie niedoboru z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości

Spółdzielnia mieszkaniowa dysponuje funduszem zasobowym, który powstał m.in. z wpłat wpisowego, wnoszonych przez członków spółdzielni, oraz z odpisu nadwyżki bilansowej w wysokości 5%, przeznaczonego na pokrycie strat spółdzielni.
Walne zgromadzenie podjęło w 2018 r. uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki bilansowej z działalności gospodarczej spółdzielni za lata 2016 i 2017 na pokrycie niedoboru z eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Nadwyżka nie wystarczy jednak na pokrycie całego niedoboru.
Czy spółdzielnia może zatem – z uwagi na zmianę ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, stanowiącą m.in. o likwidacji obowiązku wpłat wpisowego – przeznaczyć (na podstawie uchwały walnego zgromadzenia) część funduszu zasobowego, powstałego z wpłat wpisowego, na pokrycie niedoboru z eksploatacji i utrzymania nieruchomości? A może należy uprzednio przeksięgować równowartość funduszu zasobowego, powstałego z wpłat wpisowego, na pozostałe przychody operacyjne i następnie podjąć uchwałę o przeznaczeniu tej części nadwyżki bilansowej na pokrycie niedoboru z eksploatacji i utrzymania nieruchomości?

W myśl art. 1 ust. 9 uosm[1], znowelizowanej ustawą z 20.07.2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze[2], od 9.09.2017 r. do spółdzielni mieszkaniowych nie mają zastosowania przepisy ustawy prawa spółdzielczego dotyczące m.in. wpisowego.

Dokonując tej zmiany, ustawodawca nie określił jednak, co ma się stać z dotychczas wniesionym wpisowym, zasilającym fundusz zasobowy. Ustawa ani nie nakazuje, ani nie zakazuje zwrotu tych środków; nie określa też sposobu postępowania w tej sprawie.


Rachunkowość

Podział nadwyżki bilansowej w spółdzielni mieszkaniowej

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej (dalej spółdzielnia) przygotował projekty uchwał ws. podziału nadwyżki bilansowej za 2017 r. Projekty przewidują, że zostanie ona przeznaczona na pokrycie ujemnego wyniku z eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz fundusz zasobowy w wysokości nie niższej niż 5% nadwyżki bilansowej.
Gdyby nadwyżka była wyższa od niepokrytych opłatami kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, to zostanie przeznaczona na fundusz remontowy nieruchomości.
Jest to zgodne ze statutem spółdzielni uchwalonym przez walne zgromadzenie (wz) w 2012 r., w myśl którego pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielni przeznacza się na pokrycie określonych wydatków, związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej. Cel lub cele zagospodarowania ww. pożytków i przychodów (nadwyżki bilansowej) określa uchwała walnego zgromadzenia (§ 90 ust. 2 statutu). W myśl zaś jego § 93 ust. 6 koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości obejmują w szczególności: koszty administrowania nieruchomością, koszty dostawy energii cieplnej, dostawy wody i odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości, eksploatacji dźwigów, anteny zbiorczej oraz odpisy na fundusz remontowy.
Z kolei członkowie spółdzielni zgłosili własny projekt podziału nadwyżki bilansowej, wnioskując jej przeznaczenie na fundusz remontowy i fundusz zasobowy oraz projekt uchwały w sprawie pokrycia z funduszu zasobowego nadwyżki kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości nad opłatami, przy czym mowa jest w nim o stratach z eksploatacji i utrzymania nieruchomości.
Czy uchwała wz w sprawie pokrycia z funduszu zasobowego nadwyżki kosztów z eksploatacji i utrzymania nieruchomości nad przychodami jest zgodna z prawem i czy po jej podjęciu należy dokonać odpowiednich księgowań w księgach rachunkowych?
Nadmieniamy, że statut spółdzielni w § 90 ust. 3 stanowi, że stratę bilansową z działalności spółdzielni pokrywa się w pierwszej kolejności z funduszu zasobowego, zaś w części przekraczającej fundusz zasobowy – z funduszu udziałowego. Szczegółowe zasady gospodarki finansowej spółdzielni, w tym zasady tworzenia i gospodarowania środkami funduszy, określają regulaminy uchwalane przez radę nadzorczą (§ 88 ust. 3).
Czy taka uchwała wymaga zakwestionowania przez biegłego rewidenta? Jaką opinię powinien on wydać?

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej (dalej spółdzielnia) przygotował projekty uchwał ws. podziału nadwyżki bilansowej za 2017 r. Projekty przewidują, że zostanie ona przeznaczona na pokrycie ujemnego wyniku z eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz fundusz zasobowy w wysokości nie niższej niż 5% nadwyżki bilansowej.

Gdyby nadwyżka była wyższa od niepokrytych opłatami kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, to zostanie przeznaczona na fundusz remontowy nieruchomości.


Logowanie

email:

hasło:

 

 

Logowanie za pomocą emaila

Jeżeli nie pamiętasz hasła albo nie masz konta, to wyślemy na Twój email wiadomość weryfikującą. Po kliknięciu w link z emaila będziesz zalogowany na urządzeniu do chwili wylogowania.

email:

Klikając w poniższy link zgadzasz się na zapisanie podanych w formularzu danych i wykorzystywanie ich zgodnie z polityką przetwarzania danych dostępną w dokumencie ⇒Polityka przetwarzania danych osobowych (RODO)⇐

 

Logowanie do za pomocą emaila

Sprawdzanie danych....